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1房地产企业报表分析与风险防范对外经济贸易大学国际商学院吴革电子信箱：wuugee@163.com2公司最大的危机是什么？——财务！公司最值得重视的是什么？——财务！公司最需要控制的是什么？——还是财务！3学生应掌握如下内容一、财务报表分析概述二、财务报表的比率分析三、三层次财务报表分析框架四、财务风险防范欢迎学习《房地产企业报表分析与风险防范》4第一部分财务报表分析概述一、财务报表的目标二、三张主要财务报表三、三张报表之间的联系四、财务报表分析概念五、总量与结构分析5会计师事务所企业提供财务报表外部信息使用者财务会计审计财务管理管理会计一、财务报表的目标6财务管理、会计、财会与簿记的概念区别簿记：对企业财务活动的记录，也就是记账。会计：对记账内容的确认（定性）和计量（定量）----体现企业管理层意图、对财务状况进行包装。这里的包装是在合法、合规情况下对企业财务状况进行的一种包装。财会=财务管理+会计公司的经营循环：请你解释下图的管理意义创始资本借入500美元权益500美元资产1000美元销售额1000美元净利润100美元资本结构借入资本权益资本=1资产周转率销售额资产=1净利润率净利润销售额=10%留存收益率留存收益净利润=50%股利50美元新借入资本公司8财务报表的目的为有关利害关系人提供会计信息。财务报表使用者：投资者债权人管理当局国家宏观管理部门据以作出决策：投资决策融资决策企业管理决策税务财政工商决策9二、三张主要财务报表资产负债表收益表现金流量表10资产负债表资产负债表（Balancesheet）反映企业某一特定日期财务状况的报表。也称“财务状况表”（Statementoffinancialposition），属于静态报表。资产、负债、业主权益是其基本要素。上述会计等式是编制资产负债表的基础。11资产负债表资产金额负债与股东权益金额流动资产货币资金应收帐款短期投资存货固定资产长期投资无形资产固定资产净值在建工程单位：年月日流动负债长期负债股东权益股本资本公积盈余公积未分配利润合计合计12收益表（Incomestatement）反映企业一定期间内经营成果的报表。也称“损益表”（Statementofprofitandloss），属于动态报表。（利润表）收入、费用、利得和损失是其基本要素。编制基础：收入－费用＝净收益附表：留存收益表（Statementofretainedearnings）反映留存收益的变动。13利润表编制单位：年月单位：项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以“—”号表示）加：其他业务利润（亏损以“－”号表示）减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润（亏损以“—”号表示）加：投资收益（损失以“—”号表示）补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额（亏损以“—”号表示）减：所得税五、净利润新利润表项目分类利润表项目（新准则）性质分类相关活动可持续性成果的所有一、营业收入收入日常活动持续性强债权人、投资人、政府减：营业成本、费用营业税金销售费用管理费用财务费用筹资费用非日常活动，但与日常活动有关持续性较差债权人所得资产减值损失损失加：公允价值变动收益利得投资收益二、营业利润差额营业活动成果投资人与政府加：营业外收入利得营业外活动无持续性减：营业外支出损失营业外活动三、利润总额差额税前全部成果减：所得税费用全部活动费用依存利润总额政府四、净利润差额税后全部成果股权投资人15收付实现制（cashbasis）或现金制含义：以实际收到现金和付出现金来确认收入的赚取与费用的发生。权责发生制（accrualbasis）或称应计制含义：以收款权利的取得和付款责任的形成来确认收入的赚取与费用的发生。16权责发生制收入－费用＝利润现金流入量－现金流出量＝现金净流量收付实现制17例：某公司2001年从顾客处收到现金$500000，其中有$40000是2000年提供的服务收入但在2001年收到现金，另有$20000是预收2002年的服务收入，该公司2001年提供的服务中尚有$45000未收到现金，问应计制会计和现金制会计在2001年收益表中报告的收入各是多少？小练习18现金流量表（Statementofcashflow）是以现金为基础编制的、综合反映企业一定会计期间内现金的流入和流出及其增减变动情况的报表。19现金流量表项目金额一、经营活动产生的现金流量经营活动现金流入经营活动现金流出经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量投资活动现金流入投资活动现金流出投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量融资活动现金流入融资活动现金流出筹资活动产生的现金流量净额四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额20三、三张报表之间的联系1．资产＝负债＋所有者权益（所有者入资＋留存利润）2．资产负债表是核心报表；利润表和现金流量表是反映资产负债表“未分配利润”和“货币资金”变动过程的报表。3．资产负债表中的资产耗用转化成利润表中的费用；利润表中的收入带来资产负债表中净资产的增加；只要利润表中有利润，资产负债表中的净资产就会增加。4．利润表与现金流量表是以不同的标准对企业业绩的考核。•资产负债表分析——企业的底子•利润表分析——企业的面子•现金流量表分析——企业的日子报表钩稽关系所有者权益变动表期初所有者权益+所有者投资-股利分配和撤资+净收益+其他权益增加=期末所有者权益期初资产负债表现金+其他资产=总资产-负债所有者权益现金流量表期末现金-期初现金=现金净变化利润表收入-费用=净利润期末资产负债表现金+其他资产=总资产-负债=所有者权益23利润表——财务形象以权责发生制为基础的经营成果24现金流量表——支付能力以收付实现制为基础的经营成果25资产负债表——财务状况资产总规模资产结构融资结构26资产负债表现金负债股东权益短期投资股本其他资产留存收益现金流量表利润表留存收益表27因此，“三张报表实际上是一张报表！”28财务报表分析是根据财务报表所提供的数据资料，有重点、有针对性地逐一加以分析和考察，借以对企业的财务状况和经营成果做出正确的评价，分析企业在生产经营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为报表使用者决策提供可靠的财务信息的活动。四、财务报表分析概念29财务报表分析的产生与发展1、为银行服务的信用分析2、为资本市场服务的盈利分析3、为公司经理决策服务的公司内部分析30财务报表分析内容静态报表分析——比率分析动态报表分析——财务风险分析看报表，首先要知道自己要了解什么情况，才能有的放矢的去抓取相关信息，从财务报表中，我们可以获得企业如下几方面的信息：1、企业偿债能力，2、企业经营管理能力，3、企业获利能力.如果动态地跟踪分析有关财务指标，就能较容易地找到企业财务状况变动的原因；如果和同行业企业之财务指标作比较，就能掌握本企业在同行业中的地位；从而做出正确的决策，使企业的财务状况良性循环。32五、总量与结构分析33财务报表分析的基本方法比较分析法:以企业当年所编制的财务报表信息为依据，与前期、计划及同行业或资本市场平均水平等指标进行对比，提供有关企业当期经营业绩大致变化水平的信息。公司间比较分析公司内部比较分析趋势分析结构分析343536373839第二部分财务报表的比率分析40经营管理者在运用财务比率分析时，能够从以下三个方面对报表进行分析,即偿债能力、营运能力和获利能力,就基本能够把握住企业的财务和经营情况,也可以说基本看懂报表了。41资产年初数年末数负债及所有者权益年初数年末数流动资产：流动负债：货币资金800900短期借款20002300短期投资1000500应付账款10001200应收账款12001300预收账款300400预付账款4070其他应付款100100存货40005200流动负债合计34004000待摊费用6080长期负债20002500流动资产合计71008050所有者权益：长期投资400400实收资本1200012000固定资产净值1200014000盈余公积16001600无形资产500550未分配利润10002900所有者权益合计1460016500资产总计2000023000负债及所有者权益合计2000023000ABC公司资产负债表（简表）2009年12月31日单位：万元42项目上年数本年数一、主营业务收入1800020000减：主营业务成本1070012200主营业务税金及附加10801200二、主营业务利润62206600加：其他业务利润6001000减：营业费用16201900管理费用8001000财务费用200300三、营业利润42004400加：投资收益300300营业外收入100150减：营业外支出600650四、利润总额40004200减：所得税（税率为40%）16001680五、净利润24002520ABC公司利润表（简表）2009年度单位：万元43一、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1．流动比率流动比率=流动资产÷流动负债年末流动比率：8050÷4000=2.013该企业年末流动比率超过一般公认标准，反映该企业具有较强的短期偿债能力。对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。在A股上市公司的报表中，“开发成本”和“开发产品”均作为存货列于流动资产中，但开发成本能否在短期内变现却很难说。万科（000002.SZ）董事长王石先生前不久称万科从获得土地到供应房子只要九到十二个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。这就是说，国内开发商存货中的土地平均要在一年以上才能变现（由于允许预售，实现销售可能比房屋竣工要快）。此外，还可能存在比较极端的情况。招商地产（000024.SZ）总经理林少斌日前对投资者解释，公司这几年项目建设速度偏慢有客观原因，比如广州的项目，当初招拍挂拍的地块，由于政府更改规划而不得不更改原先的规划，导致项目规划长达三年时间批不下来。重庆、北京项目搞拆迁就花了三年多的时间。由此可见，与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，速度差异也更大。那么，漠视这种现实显然是不应该的。香港会计准则考虑了房地产行业的上述情况，我们可以发现在香港上市的内地房企对存货均分为两类，分别列入流动资产和非流动资产。以北辰实业（601588.SH，0588.HK）为例，在香港披露的2007年半年报中有9.23亿元的“开发中物业”被列入非流动资产，而列入流动资产的为“待出售已落成物业”和“待出售开发中物业”，分别为8.47亿元和62.40亿元。这样在中国和香港不同的会计准则下，北辰实业的流动比率就有所不同，2007年6月30日分别为2.95和2.66。当然，如果以流动比率是否大于2为标准，不同准则下的数据对判断北辰实业的短期偿债能力影响不大，然而并非所有的公司该指标都这么乐观。根据Wind资讯统计，2007年9月30日沪深两市91家房地产开发企业（不包括园区开发企业）中只有30家流动比率大于等于2，不到总数的三分之一。而在这30家公司中，如果将一年内无法变现的存货列入非流动资产，还将淘汰出多少家就难说了。流动比率的第二个缺点是没有考虑到一些房地产企业的部分收入来自非流动资产，如投资性房地产。这样如果某家企业出租收入较多，单纯根据流动比率来判断其短期偿债能力就有失公平。对其他行业的企业来讲，忽略这一因素倒也无妨，然而对房地产企业来说，由于有不少企业将持有开发性房地产作为防范行业风险的重要手段，实在是忽略不得。以浦东金桥（600639.SH）为例，2007年上半年其房地产租赁收入为3.23亿元，而房地产销售收入只有1.23亿元。浦东金桥2007年6月30日的流动比率只有0.50，看上去很危险，然而如果我们以上半年的收入乘以2来简单地估计其全年的房地产租赁收入，则为6.46亿元，能够偿还37.73%的流动负债。如果考虑房地产租赁收入，则浦东金桥的流动比率为0.80。流