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成本管理精细化房地产企业责任成本管理房地产企业责任成本管理房地产企业责任成本管理房地产企业责任成本管理交流与探索交流与探索交流与探索交流与探索行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化需求资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产企业的核心竞争力企业获取资源的能力企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力房地产企业的成本资金成本项目建造成本管理成本成本管理分解组成土地成本形成责任成本形成责任成本形成责任成本形成责任成本管理为核心的现代管理为核心的现代管理为核心的现代管理为核心的现代企业成本管理体系企业成本管理体系企业成本管理体系企业成本管理体系宗旨：宗旨：宗旨：宗旨：聚焦：聚焦：聚焦：聚焦：房地产项目全成本管理房地产项目全成本管理房地产项目全成本管理房地产项目全成本管理房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集房地产项目成本归集 项目总投资 期间费用九 开发成本 开发间接费八 配套设施费七 园林环境费六 社区管网工程费五 主体安装工程费四 主体建筑工程费三 开发前期准备费二 土地获得价款一 可售面积 建筑面积 产品3产品2产品1可售面积单位成本（元/M2）成本项目序号项目发展项目发展项目发展项目发展施工施工施工施工规划设计规划设计规划设计规划设计招标招标招标招标竣工结算竣工结算竣工结算竣工结算签约签约签约签约销售及物业管理销售及物业管理销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标盈利总目标盈利总目标成本是一系列经营过程结果的迭加；成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调；成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产成本作业过程房地产成本作业过程房地产成本作业过程房地产成本作业过程：：：：房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成管什么？怎么管？目标成本责任成本房地产企业责任成本管理体系•建立合理的目标成本建立合理的目标成本建立合理的目标成本建立合理的目标成本------------控制标杆控制标杆控制标杆控制标杆•将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本------------控制依据控制依据控制依据控制依据•将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中————实施控制实施控制实施控制实施控制•量化的控制指标与评估量化的控制指标与评估量化的控制指标与评估量化的控制指标与评估------------控制落到实处控制落到实处控制落到实处控制落到实处•控制结果考核与绩效考核挂钩控制结果考核与绩效考核挂钩控制结果考核与绩效考核挂钩控制结果考核与绩效考核挂钩------------结果为导向结果为导向结果为导向结果为导向责任成本管理总体思路目标成本一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立1111、、、、目标成本的概念目标成本的概念目标成本的概念目标成本的概念�目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制标杆实现的成本目标；是项目成本的控制标杆实现的成本目标；是项目成本的控制标杆实现的成本目标；是项目成本的控制标杆�目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。本指标。本指标。本指标。�目标成本体现目标成本体现目标成本体现目标成本体现““““以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势并形成行业成本优势并形成行业成本优势””””的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。�目标成本要体现先进性和严肃性目标成本要体现先进性和严肃性目标成本要体现先进性和严肃性目标成本要体现先进性和严肃性一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立2222、、、、目标成本的设定原则目标成本的设定原则目标成本的设定原则目标成本的设定原则�符合项目（公司）盈利需求符合项目（公司）盈利需求符合项目（公司）盈利需求符合项目（公司）盈利需求�符合项目产品定位，达到合理的性价比符合项目产品定位，达到合理的性价比符合项目产品定位，达到合理的性价比符合项目产品定位，达到合理的性价比�符合市场原则符合市场原则符合市场原则符合市场原则销售销售销售销售成本成本成本成本项目定位项目定位项目定位项目定位产品标准产品标准产品标准产品标准盈利盈利盈利盈利公司行为专业体现3333、、、、目标成本确定的过程目标成本确定的过程目标成本确定的过程目标成本确定的过程1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书投资估算书投资估算书投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算目标成本测算目标成本测算目标成本测算11113、方案设计确定产品标准目标成本测算目标成本测算目标成本测算目标成本测算22224、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算目标成本测算目标成本测算目标成本测算33334、施工图设计确定目标成本确定目标成本确定目标成本确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立一、目标成本的设立偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理二、目标成本的日常管理PDCAPDCAPDCAPDCA总目标总目标总目标总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。制，才能实现降低成本的目的。制，才能实现降低成本的目的。制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。体系。体系。体系。结论：结论：结论：结论：三三三三、目标成本如何实现、目标成本如何实现、目标成本如何实现、目标成本如何实现三三三三、目标成本如何实现、目标成本如何实现、目标成本如何实现、目标成本如何实现责任成本责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则成本管理体系，体现结果与过程并重的原则成本管理体系，体现结果与过程并重的原则成本管理体系，体现结果与过程并重的原则责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责任责任责任责任成本体系的概念成本体系的概念成本体系的概念成本体系的概念责任责任责任责任成本的分解原则成本的分解原则成本的分解原则成本的分解原则1111、将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责、将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责、将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责、将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引成成本控制的指引成成本控制的指引成成本控制的指引2222、将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任、将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任、将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任、将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成完成完成完成3333、、、、以成本形成主体作为成本责任主体以成本形成主体作为成本责任主体以成本形成主体作为成本责任主体以成本形成主体作为成本责任主体4444、形成对成本控制结果的量化评估体系、形成对成本控制结果的量化评估体系、形成对成本控制结果的量化评估体系、形成对成本控制结果的量化评估体系5555、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（KPIKPIKPIKPI），以此确），以此确），以此确），以此确保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标责任成本管理体系责任成本管理体系责任成本管理体系责