房地产税费制度

房地产税费制度房地产税房地产税的概念和种类（一）房地产税的概念房地产税是指国家为了实现其职能的需要，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、经营机构和投资建设人就其房地产或与房地产有关行为所征的税收。房地产税收的特征房地产税收除了一般税收所共同具有的无偿性、强制性和固定性的特征以外，还它有自己所特有的，区别于其他税收的特征：（1）纳税主体的多样性。纳税主体既包括房地产的所有人（或经营管理人）、使用人，又包括房地产投资建设人和房地产经营机构；（2）征税对象的复杂性。既包括房地产，也包括与房地产有关的行为；（3）征税目的的多重性。国家征收房地产税收的目的，除了获得财政收入，调节社会分配关系外，还在于强化对房地产市场的引导和管理，促进合理地使用房地产，推动房地产业健康有序地发展。（二）房地产税的种类按照征收对象的属性，可将其分为：1．流转税。包括营业税、城市建设维护税、土地增值税；2．所得税。包括个人所得税、企业所得税3．财产税。包括房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税4．行为税。包括印花税、固定资产投资方向调节税。城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用国有土地和集体土地的单位和个人征收的一种税赋。征收土地使用税的法律依据是《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》1988年。（一）性质依税收分类，本税种属于货币税、从量税、行为税和地方税。（二）纳税义务人（简称纳税人）城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税（三）本税的征税对象是对城镇土地的实际占用。（四）计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。（四）税率城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。对新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。耕地占用税是指占用耕地建房或从事其它非农业建设的单位或个人，按其实际占有耕地面积所征收的一种税赋。征收耕地占用税的法律依据是《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。依税收分类，耕地占用税属于货币税、从量税、行为税和地方税。（一）耕地占用税的纳税义务人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。（二）本税的征税对象是对耕地的占用行为。占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事非农业建设，按本条例执行。（三）本税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。三、营业税中华人民共和国营业税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第136号发布2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过）中华人民共和国国务院令第540号中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号2008-12-18财政部国家税务总局）（一）营业税的概念对在我国境内从事应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内转让无形资产或销售不动产财税[2013]37号关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。（二）营业税的应纳税额应纳税额=营业额×纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费营业税税目税率表税目税率一、交通运输业3%二、建筑业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业5%-20%七、服务业5%八、转让无形资产5%九、销售不动产5%营业税税目、税率建筑业3%建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业租赁业，5%销售不动产，5%增值税税率：（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（二）提供交通运输业服务，税率为11%。（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。增值税征收率为3%。（三）营业税纳税期限营业税具体的纳税期限，由主管税务机关依纳税人应纳税额之大小核定，可核定为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。（四）营业税纳税地点纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。四、土地增值税土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计算征收的一种税赋。依税收分类，本税种属于货币税、从价税、流转税和地方税。征收土地增值税的法律依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（二）纳税义务人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目如下：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。（三）税率土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（四）免税有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。五、房产税（一）房产税是指就城镇范围的房产对房屋所有人所征收的一种税赋。房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税。（二）征税对象房产税的征税对象是房产。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（三）征税范围城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋（四）计税依据1、从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2．从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（五）税率(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税（六）纳税期限房产税按年征收，分期缴纳。（七）税收优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税6.经财政部批准免税的其他房产六、契税是指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与或者交换发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。征收契税的法律依据是《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年10月1日起施行依税收分类，契税属于货币税、从价税、财产税和地方税。契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移房地产权属的承受人，包括土地使用权受让人、房屋的买方、受赠人或交换人。承让方交（二）计税依据依据房地产权属转移方式不同，本税的计税依据分成三种：1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3．土地使用权交换、房屋交换，为交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价明显低于市场价并且没有正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（三）税率本税适用比例税率，为3%—5%。其适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。（四）纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天（五）税收优惠契税优惠的一般规定1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。七、印花税（一）定义以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。（二）印花税的纳税人和印花税的征税对象纳税人中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。具体有：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。征税对象合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。（三）印花税的计税依据（一）从价计税情况下计税依据的确定。1、各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据；2、产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据；（二）从量计税情况下计税依据的确定。权利、许可证照，以计税数量为计税依据。（四）印花税的税率比例税率和定额税率。比例税率有五档，即千分之1、千分之4、万分之5、万分之3和万分之0.5。适用定额税率的是权利许可证照，单位税额均为每件伍元。1、购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额万分之三贴花立合同人2、财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花立合同人3、