房地产税费制度对房地产价格变动的影响

房地产税费制度对房地产价格变动的影响课题顾问：孙钢课题负责人：张学诞课题组成员：张学诞邢丽胥玲李铭陈龙许文梁季施文泼执笔人：张学诞邢丽胥玲李铭陈龙REICO工作室2011年1月目录内容摘要.3一、国外房地产税制比较分析.3（一）房地产税的分类.11．房地产保有税...12．流转环节房地产税...2（二）房地产税税制要素比较.21．保有环节...22．流转环节...5（三）房地产税税收收入及分配情况比较.81．房地产税的收入情况比较...92．房地产税的收入归属比较...11（四）房地产税税权划分比较.13二、我国房地产税制分析.15（一）我国现行房地产税制概况.151．房产税...152．城镇土地使用税...153．土地增值税...154．耕地占用税...155．契税...166．营业税...16（二）我国房地产税费收入情况分析.161．房地产税收...162．房地产类收费...18（三）我国房地产税制存在的主要问题.191．税种多，重复征税严重...192．税基窄，税款流失较多...203．重交易轻保有，税负不公...204．规模小，不能满足地方财政需要...205．费大税小，扭曲了税费关系...216．计税依据不合理，背离房地产税的本质特性...217．配套制度不完备，制约房地产税的发展...21三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响.21（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响.211．短期内税费变动对房地产价格的影响...222．长期内税费变动对房地产价格的影响...243．实证分析...25（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响.351.保有环节税费变动对房地产价格的影响——理论分析...352．房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响——其他国家的历史实践...383.房地产税收对房地产价格的影响——现实分析...43四、结论.46参考文献.47内容摘要本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分：第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法;对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。一、国外房地产税制比较分析作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。（一）房地产税的分类世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种[1]。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。1．房地产保有税房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。（1）不动产税不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等;只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等;单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。（2）财产税在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。（3）定期不动产增值税该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。（4）其他税种如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。2．流转环节房地产税流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。（二）房地产税税制要素比较由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。1．保有环节当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动产增值税及其他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1。表1.1部分国家及地区房地产保有环节税收情况国家税种计税依据名义税率日本固定资产税计税依据是课税日期登录在固定资产账目上的价值，原则上每三年对其纳税价格评估一次标准税率为1.4%，最高税率为2.1%，由地方税法规定城市规划税计税标准同固定资产税由各市町村政府自行确定，但最高税率不得超过0.3%地价税（1998年暂时停征至今）以每年1月1日土地所有者所有的全部土地价格的总额扣除基础项后的余额为计税价格1992年开征，开征时税率为0.2%，1993年调整为0.35，1996年调整为0.15%（续上表）闲置土地特别保有税计税依据：土地取得价格与市场时价中之高者适用税率为1.4%应纳税额=土地取得价格×税率（1.4%）－固定资产税税额征收对象为单块面积在1000m2以上的闲置土地英国住宅房屋税（市政税）计税依据是以住房评估价值为基础来确定，其课税价格由税务局所授权的房屋估价机构进行评估，并确定房屋的价格等级。现行房屋价格等级共八级。不同级次价格税率不同，实行超额累进税率，其税率标准由各地方政府确定非住宅房屋税（营业房产税）该税的计税价格是不动产的年净收益，它等于该不动产的市场年租金减去修缮费。税率因房屋使用用途不同而异。每年4月1日由中央政府确定。韩综合土地税计税依据为由土地估价其税率比较复杂，分为一般税率、特国管理部门估价的土地市场价值和租金价值，税额由税务部门核定。别税率、个别税率三类。一般税率适用于法律规定的一般课税对象的土地（即空地，地上无定着物），税率为0.2%—5%;特别税率适用于地上有定着物的土地，税率为0.3%—2%;个别税率适用于农业用地、工业用地等特定用途的土地，税率为0.1%—5%房屋财产税计税依据是房屋等财产按重置成本法评估的价值既有比例税率又有累进税率，对住宅按其价值的多少分为6个级次，实行从0.3%—7.0%的超额累进税率。对工厂建筑物，高尔夫球场用房、别墅、高级娱乐场所和其他房屋，实行比例税率，分别为0.6%、5%和0.3%土地过分利得税计税基础为土地增值额，公式：土地增值额=地价实际上涨额－地价正常上涨额－资本性支出费用－利息支出（其中地价实际上涨额=课税期末地价－期首地价）采用比例税率，税率为50%，原则上每3年征收一次。但如果在课税期间地价第一年或第二年的增长超过正常增长率（国家平均的地价上涨率）的150%，则土地所有者每年均应缴纳此税。1991年和1992年，韩国两年均课征了土地过分利得税。1992年后，地价逐步稳定，则以地价上升率超过44.5%的闲置土地为对象，每3年定期课征一次土地开发负担金应纳土地开发负担金课征基础是以开发完成后的地价减去原地价，开发期间正常地价的上升额及开发费用后的余额。课征率为50%（续上表）美国财产税按房地产等财产的评估价值税率由各地方政府根据预算自行规定。名义税率各地不一，一般在3%—10%之间，如纽约、芝加哥等大城市的税率要高些，有些地方税率还随通货膨胀率作调整，但调整幅度控制在2%以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的1.2%—1.4%法国房屋税（地方建筑税）课税标准是不动产价值（包含建筑物与建筑物占用范围内的土地），其价值以国家所颁布的建筑物的价格为准。根据预算制定，有全国范围内的限制。税率为1%—3%，但在特殊情况下，最多可达5%土地税（分为建筑地税和未建筑地税）建筑地税的课税依据是以土地登记在册的评估租赁价格为基础，再扣除保险费、维修费、折旧费、管理费等（约为评估租赁价格的1/2），就其余额课征。未建筑地税的课税依据是净租赁价值，即是从评估的租赁价格中扣除20%的经营费用后的余额为计税价格。税率各地区不一样，且每年依评估的租赁价格不同而不同。其税率由各地方政府自行确定德国土地税：德国将应税土地分为两类，农业生产用地计税价值为产出价值。根据土地的不同质量，可以将土地分为6等。农业生产用地的土地税税率即农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税A，对建筑用地征收土地税B。建筑用地的计税价值为市场价值。为6‰。建筑用地的土地市场价值由各州的评估委员会评估得出。独户住宅的土地适用累进税率，即价值在75000马克之内的税率为2.6‰，75000马克价值以上的部分税率为3.5‰，双户住宅的税率为3.1‰中国台