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Honorland.Huizhou——1998—2010——122011.06地产新政分析及新政对聚泰启程项目的影响与应对策略谨呈：惠州大亚湾向荣实业有限公司Honorland.Huizhou——1998—2010——12第一部分近期政策盘点及市场研判“新国八条”政策回顾；深圳限购政策：深圳限价政策：深惠限贷政策：概述：本部分对“新国八条”及“限购、限贷、限价、”进行盘点与梳理，并对区域市场重新进行研判，将以此作为2011年项目营销工作的理论研究基础。2011年房地产新政策要点、具体要限贷、限购和限价政策的矛盾性分析近期市场研判Honorland.Huizhou——1998—2010——12一、“新国八条”内容及政策分析2011年1月26日“新国八条”调控政策解读主要内容：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789Honorland.Huizhou——1998—2010——12新政内容分析：本次调控对2010年4月及9月两次调控进行了强化，二套房首付款比例再次提高；国务院首次出台“限购措施”，至此，地方政府的“限购令”正式成为国务院调控政策；国务院“限购城市”范围扩大并规定具体时间，将有较多城市先后会继续出台“限购措施”；二手房税费调整，将会在很大程度上限制二手房的交易行为，压缩房地产投资的利润空间；结合2010年的两次调控可以看出，政策处于逐步收紧的趋势，随着调控的深入，市场将逐渐发生变化，客户累积的观望情绪将继续加重。Honorland.Huizhou——1998—2010——12全国城市“限购令”特征分析：全国已有24个市县实行限购措施，“新国八条”在各地执行较为迅速；除北京、上海、广州等一线城市外，深圳、南京、青岛、成都、长春等城市也相继出台限购措施，表明限购城市已由一线城市快速向二线城市展开；各地限购措施均与户籍挂钩，执行差别化的限购措施；外地人购房均需提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明；“限购令”认房不认贷，以家庭为单位；各地均未明确改善型住房需求限购措施，使这部分市场需求同样受到限制。Honorland.Huizhou——1998—2010——12二、深圳限购政策：2010年9月30日，深圳出台限购令政策，对深圳户籍居民家庭限购两套住房；对能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。2011年，“新国八条”公布之后，相较于京、沪、广三地，深圳决定沿用此前公布的限购令政策，即：【限购政策】深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上（含2套）住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。Honorland.Huizhou——1998—2010——12目前各地出台的“限购令”对外地户籍购房有税收或社保要求，深圳市更是对此做出了明确规定：非深圳户籍居民家庭购房时提供纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上的条件，事后补缴纳税证明的非深户购房将无法办理过户等相关手续。在新一轮的房地产宏观调控下，“最严厉楼市调控措施”的“限购令”随着国务院常务会议出台的“新国八条”迅速扩展至全国。而这，毫无疑问成为了今年房地产市场的主基调与2010年的限购政策不同，“新国八条”彻底抑制了炒房的机会，让房屋买卖更倾向于有着刚性需求的购房者。然而，面对当下房价仍然在稳步攀升中的房地产市场，白领即使有意买房也依旧显得有心无力。对深惠楼市影响：由于深圳限购等因素，深圳人往大亚湾置业的倾向似乎越演越烈，在惠阳大亚湾置业的深圳市民有不同目的：投资：福田、罗湖、南山白领上班族在深圳打拼多年手里攒了一些钱，买大亚湾的房子只为能让积蓄保值增值。自住或投资：除了投资之外，也有选择自住的，采访中了解到，很多在龙岗上班的买房者选择在大亚湾买房自住，上下班很便利，坐车只需要30分钟。在大亚湾买房自住只需要花50多万元，比起深圳的高房价，很划算”。深圳限购令分析及对楼市影响：Honorland.Huizhou——1998—2010——12国家发改委此前宣布，从2011年5月1日起商品房销售必须明码标价。深圳将在5月1日采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。具体的限价办法是：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。三、深圳限价政策：Honorland.Huizhou——1998—2010——12四、深惠限贷政策：惠州房贷政策：1、惠州工行、建行首套房贷利率上浮10%2011年4月起建行首套房贷利率按基准利率的1.1倍执行。据了解，早在上月惠州工行就率先执行首套房贷利率上浮10%的做法。“首套房贷利率都按照上浮10%来执行。”惠州建行工作人员称，建行并非惠州执行“上浮10%”政策的第一家银行，建行只是4月1日开始执行，而惠州工行在3月份就开始了。除了工行、建行外，其他行在调查中，则显得较为谨慎。中行和农行个贷中心的工作人员表示，现在都还是按照基准利率来执行。但有代理商则表示，除了建行外，自4月份开始，各大行其实已经比较普遍开始执行利率上浮政策。“如果你购买银行的一些保险、投资产品，也可以不用上浮利率。”外地人，无法提供相关资料，首套房利率上浮10%，本地人还是按基准利率执行。”中信水岸城一位销售人员则称，按照国家相关规定，外地人在惠州买房如果不能提供社保等相关资料，原则上是不能办理银行按揭的。但如果外地人想在惠州买房，只要按照银行的最新规定(利率上浮10%)来做，就可以贷到款。对于这种说法，四大行工作均坚定地表示，外地人买房的前提是必须提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则不能贷款。而工行和建行工作人员称，首套房房贷利率上浮10%是针对所有符合条件、能够贷款买房的购房者，并无户籍差别。Honorland.Huizhou——1998—2010——122、部分银行暂停个人房贷业务惠州表示暂未叫停近日，媒体报道，在成都，兴业银行和民生银行已明确表示停办个人房贷按揭业务。而在武汉，中国银行、民生银行、光大银行也明确表示停办个人房贷按揭业务，其他一些尚办理房贷业务的银行也只是支持合作楼盘的申请。停贷源自资金紧张。自去年以来，央行先后10次上调存款准备金，冻结银行资金近3.5万亿元。商业银行准备金率目前已经达到20.5%的历史最高位，而市场预期还有上调空间，未来一段时间银行体系资金紧张的局面将会加剧。惠州市银行暂未停贷。银行停止房贷的消息传到惠州后，让不少计划贷款买房的市民“心慌慌”。但我市各大银行均表示，目前并未暂停房贷业务，符合规定的房贷申请都可受理。惠州首套房贷利率上浮。我市银行人士表示，惠州和上海、广州的具体情况不一样，各地分行对房贷发放的计划也不一样，今年房地产调控政策频出，房贷发放通常是能放就放，不过，在贷款发放环节，确实存在一些延迟。另据了解本月起惠州建行、工行首套房贷利率已按基准利率的1.1倍开始执行。解析：在楼市调控政策紧缩和银行信贷额度日趋紧张的双重压力下，银行房贷门槛越来越高。为保持利差，银行更倾向于将资产更多地配置在高收益领域，如消费贷。未来，随着资金面日趋紧张，惠州部分银行不排除停办个人房贷业务的可能。Honorland.Huizhou——1998—2010——12五、2011年房地产新政策要点、具体要求及实际执行：政策要点具体要求实际执行限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。42个城市先后出台或更新限购令（包括舟山和永康）。限贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。照章执行。限价2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。保障房2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。截至5月底，全国开工率34%，六省区不足20%。堵阴阳合同加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。深圳、新余已确定按评估价征税过户。Honorland.Huizhou——1998—2010——12限贷、限购、限价是当前我们国家房地产的三把“杀手锏”，这一轮的房地产市场调控已经持续了12个月，调控政策从限贷、限购到限价，层层加码，调控的方式从市场调节转向行政干，从调节供求关系间接调控价格转向设定房价控制目标直接控制价格。然而，如此严厉的政策组合之下，房价依然坚挺，不仅没有下降，反而有所上涨，尤其是二三线城市表现更为明显。在4月13日召开的国务院常务会议上，温家宝总理表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。之所以这样，研究认为，除了地方政府政策执行不力、市场预期强烈等因素外，限贷、限购、限价等调控政策本身及相互之间的矛盾性更是导致调控未达到预期目标的重要原因。六、限贷、限购和限价政策的矛盾性分析1、限贷的矛盾是抑制投机需求还是抑制自住需求?限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，实际上受到限贷影响最大的是自住需求而不是投机需求。限贷的效果与收入高低呈负相关关系，对中低收入人群影响最大;对高收入人群影响最小。据市场调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。Honorland.Huizhou——1998—2010——122、限购的矛盾①限购还是排外?限购的目的是通过限制投资者的购买资格来抑制投机需求。限购政策出台后，不符合购买资格但具有购买实力的人群纷纷通过假离婚、公司名义、借用他人名额、补办社保手续等手段重新获取购买资格。看似无比严厉的限购政策就这样被市场一一化解。然而，对于那些既有自住需求又有一定负担能力的外来者而言，如果没有足够年限的社保或纳税证明，限购令