房地产预售制度优点缺陷分析

城市建设2010年总第57期CONSTRUCTION当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。1.预售制度的优点1.1缓解资金压力、加快开发进度。房屋预售降低房地产企业的门槛。国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。更好的满足消费者的需求。当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。2.预售制度的缺陷2.1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却因是预购而对将来的事物无法实地了解。这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。以上诸多原因导致了住房实物和预售的标底不匹配，而消费者在此类合同争议中往往得不到有效的保护，即使采取诉讼的方式追回部分权益损失，但对消费者来说负担了较多的风险。（3）交付期限过长房屋的建造期间，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失。我国建筑工程中各种不可制约因素多，开发商能够按期交房的并不多见。2.2楼市泡沫在商品房预售制度下，由于房地产企业的良莠不齐，一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛，人为操控期房的供求关系，借机囤积居奇抬高价格，对外造成楼市热销的假相，刺激了投机者的投机心态，给社会以行情看涨的局面，某种程度上促进了楼市泡沫的出现。2.3金融风险房屋预售制度为开发商“以小博大”提供了便利，在资金缺乏的时候，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来，一旦事情超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃。以工商银行为例，其个人住房按揭贷款不良资产中的80％是“假按揭”造成的。房地产开发商依靠银行和承建商为其垫付大部分成本，而且房屋建筑刚一开始，就通过银行向购房者提供房屋预售贷款，令自己资金回笼。在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把它经营过程本应其自负的开发风险，转移到消费者与银行身上。3.取消预售制度可能带来的影响3.1对行业的影响。取消商品房预售，首当其冲影响的是房地产企业。取消商品房预售，对开发商自有资金要求大大提高，开发商将面临新的整合。一些资金实力弱靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局或者投靠有实力的发展商；中等开发商也将发生整合。最终的结果导致了资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现。如香港，80%的份额由六家大型开发商如：和记黄浦、新鸿基、恒隆、新世界等所掌控的局面，它所产生的后果是，在香港只有少数人拥有自己的房子，而更加只有极少数人的房子超过100平方米。因为6家开发商碰头就可以决定明天的房价是涨或跌，托拉斯式的产品与价格的垄断，既无优胜劣败可言，开发商本身也缺乏改善品质的动力与诱因。3.2对消费者的影响。房地产企业数量减少，房地产行业甚至出现垄断，房地产投资也会有所下降。期房不能进入流通领域，房地产市场上流通的全是现房。商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少，供求可能会趋紧，在一定时间内可能会出现供小于求的局面，影响真正的需求者的消费。3.3对价格的影响。预售制度被取消之后，期房改为现房，对市场的最直接的影响就是房价将会上涨。楼盘从土地开发到封顶，都有个周期，如果预售期没有，市场就会面临一个房屋空档期，在供给不足的情况下，带来的直接后果就是房价上涨。不仅如此，在这种情况之下，某些开发商也会故意囤积楼盘，导致供小于求的局面的出现，从而造成房价的上升。3.4对金融的影响。取消商品房预售对银行自身来说也是柄双刃剑。尽管取消预售制度之后，银行开发贷款的风险会有所降低，但与房地产预售制度优点缺陷分析罗华丽郑州市市政工程总公司河南郑州450000摘要：研究了预售制度的优点和缺点，以及取消预售制度可能带来的弊端。取消预售制度的有可能带来诸多的不利条件，预售制度的缺点是发展中的缺点，和政府行政部门管理不利有很大关系。因此预售制度还是有长期存在的必要。关键词：预售制度优点缺陷管理观察43城市建设2010年总第57期CONSTRUCTION领导离任审计，是指对企业负责人任职期间履行经济责任情况所进行的监督和评价活动，包括对其所在企业资产、负债和所有者权益(净资产)真实、合法，国有资产安全完整和增值保值情况的验证；对其执行国家有关法律法规和相关规章制度情况及相关行为的评价；对其任期内经济活动是否符合廉政廉洁，是否存在隐瞒收入、违规开支和违规占用公物等行为，有无侵占国家财产、以权谋私和其他经济方面的违规违纪问题应负经济责任的界定。以发电企业为例，近年来由于发电集团公司迅速的发展，急要培养和发展大批优秀的领导干部。此时，集团公司开展了对每个企业负责人的离任审计，一是加强了领导干部的责任心和促进各项责任制的落实，二是对企业负责人的工作业绩给予公正合理的评价，也给上级单位提拔领导干部一个有力的依据。笔者认为企业领导离任审计可从以下几方面入手：一、应把握以下领导离任审计的评价原则（一）必须坚持实事求是原则所谓实事求是，是审计评价的内容和依据的事实材料，必须经过审计人员的检查、复核。应当把握两点：1．审计检查的时间范围一定要表达准确。对领导干部的任职经济责任审计的年限，一般仅限于近三年，有些线索可能会追溯到以前年度或延伸到其他单位。因此，领导离任审计评价必须明确的表述审计涉及的范围和年限，绝不可含糊其辞。2．审计评价涉及的数据，必须是经过审计复核的数据。在进行审计评价时，如果采用未经复核的材料数据，就会影响审计评价的可靠性和可信性。（二）必须坚持客观性原则审计评价事项要站在客观事实的基础上，必须要有充分的证明，对有的经济业务的验证，不仅要通过财务账目的审核，而且还要有外调材料加以印证。对审计末涉及或虽已涉及但末获得充分证据的事项、对政策界限不明的事项不作评价，如果缺乏必要的调查核实材料，审计评价就缺乏客观性没有说服力。（三）必须注意审计用语的准确性在对领导干部进行经济责任审计时，有时为了照顾被审计对象的情绪，对查出的问题避重就轻，如把“小金库”说成账外循环，把偷逃税说成漏税，把有意做假账说成账务处理不当等等。这种对查出的问题不做准确判断的作法，回避了问题的实质，增加了审计评价的难度。（四）必须明确区分界限审计评价要客观公正，正确把握领导干部应负的责任，要认真做到几个严格区分：一是区分即期和前期的责任。审计中一定要分析经济业务发生的起因，注意把前任领导遗留的问题和现任领导任职期间发生的问题加以区分。二是直接责任和主管责任。直接违反国家财经法规的行为，授意、指示、强令、纵容、包庇下属人员违反国家财经法规，失职、渎职的行为，均属领导干部的直接责任。除此而外，均为主管责任。二者不可混淆。三是主观责任和客观责任。经济责任审计中，对由于政策变化和不可预见的因素的影响而造成的不良后果，一定要给予客现公正的评价，实事求是的反映领导干部个人的责任。四是有意和无意的责任。经济责任审计中，对新的政策探求中发生的经济损失应给予公正的评价，应当明确肯定领导的创新精神。但对以改革为名，行徇私舞弊、谋取小集团和本单位利益之实的，一定要大胆揭露，并建议有关部门严肃追究责任。（五）必须全面考虑违纪违规问题发生的背景审计评价时，应考虑各方面因素影响，认真听取被审计者的陈述和申辩，对准确进行领导干部离任经济责任评价是非常有益的，防止主观臆断。（六）必须坚持谨慎、稳妥原则坚持谨慎、稳妥原则的含义是，领导干部离任审计评价，对可能发生的审计风险，应当有所防范。职业判断一定要慎之又慎，能够作出准确判断的，就可做明确肯定或否定的结论；对一时搞不清楚的问题，应当发表有保留的意见，或者建议移交其他部门继续调查处理。审计评价既不能含糊其辞，也不能说过头话.例如，对于资产报废的浅谈企业领导离任审计应遵循的原则和评价指标王灵霞1徐伟华21.许昌龙岗发电有限责任公司河南许昌461000；2.师河区公路局摘要：企业领导离任审计，是指对企业负责人任职期间履行经济责任情况所进行的监督和评价活动，包括对其所在企业资产、负债和所有者权益(净资产)真实、合法，国有资产安全完整和增值保值情况的验证；对其执行国家有关法律法规和集团公司规章制度情况及相关行为的评价；对其应负经济责任的界定。做好企业领导离任审计的关键是遵循原则、评价恰当。关键词：领导离任审计原则评价指标此同时，银行个人信贷的数量恐怕也将不断减少。因为从目前来看，银行在支持房地产业发展的同时，也在靠房地产的开发贷款和个人按揭贷款为其增添业务量，其中按揭贷款还是银行公认的好资产。一旦真的废除预售制度之后，对房地产业而言，无异于釜底抽薪、断炊断粮，并且还有可能助推房价猛涨。而针对预售制度容易导致房产泡沫产生的说法，专家们认为其根本原因在于投机性需求过旺，对房屋预售制度下手是根本解决不了这问题的，相反，还有可能影响房地产的供给并使需求发生非理性变化，从而导致房地产市场出现大起大落的局面，影响宏观经济的稳定。再者，由于长期以来，房地产业都是境外热钱进入中国的最主要途径。因此预售制度被取消之后，国内房地产企业在无法获得国内银行资金支持的情况下，很有可能选择以和境外资金合作的方式筹得建设资金，而境外热钱也会趁机涌入中国，从而导致新的金融风险的发生。分析预售制度的去留，主要是看他符不符合消费者的利益、符不符合国家的行业发展政策。通过以上分析，认为目前不应取消房屋预售制度。借鉴国外以及香港等地的发展经验表明，房屋预售本身是没有问题的，关键在于监管力度和诚信体系的建设。对于我国的房地产市场来说，只有在房地产市场发展相当成熟，开发商有足够开发实力和抗风险能力的情况下，才可以完全取消商品房预售制度，或者只有房地产市场为供给相对充足时才可考虑取消预售制度。鉴于预售制度仍然能够对房地产市场发展做出贡献，当务之急的是优化房地产预售制度。管理观察44房地产预售制度优点缺陷分析作者：罗华丽作者单位：郑州市市政工程总公司,河南,郑州,450000刊名：城市建设英文刊名：CITYSONSTRUCTION年，卷(期)：2010，(7)被引用次数：0次相似文献(1条)1.学位论文谢雯内地、香港楼花按揭法律制度的冲突和协调200418世纪,房屋按揭首先在英国诞生,作为房屋按揭的一种-楼花按揭最早于上个世纪60年代产生于香港,现在楼花按揭已成为在广泛发达