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金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会://www.swotbbs.com/目录第一部份房地产概念第二部份房地产类别及定义第三部份房地产的类型第四部份房地产专业术语第五部份购房相关费用金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会://www.swotbbs.com/房地产组成•房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称。•包括：A)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权•房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。（俗称土地市场）“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（俗称楼盘开发）“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。（俗称二手房交易）房地产细分金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会（一）商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。（二）二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。可以随时交易，相关费用1、营业税：未满五年的房子5.5%（现新政为未满两年）2、中介费：若是找中介（中介收取1.5-3%的中介费），3、契税：90㎡以下契税1%，90-非豪宅契税为1.5%，若豪宅与非住宅，则契税为3%等。当前非豪宅的界定为144平。4、证书费80元。（三）集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。房地产类型金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会（五）微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。类似保障性住房，需要向政府申请，不能交易（六）房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。房改房一般有享受国家的优惠政策。（七）廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。房地产类型金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会（八）经济适用住房（解困房）是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。（九）安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。房地产类型金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会://www.swotbbs.com/按建筑结构分类是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。分为框架和框剪及框架剪力墙。是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。是指承重的主要构件是用钢材料建造的，环保，可回收二次利用。钢筋混凝土结构混合结构砖木结构钢结构金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会：平面布置灵活，造价相对较低缺点：总层层高相对要高些，抗震性能不如框剪和剪力墙好，建筑高度有限制金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会：抗侧向刚度大，变形小，既承重又围护；抗震性较高缺点：剪力墙间距太小，建筑的空间布置不灵活。金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会、高强质轻承受同样的荷载比别的材料用量少2、材质均匀，各向同性，材料弹性范围大。3、材料塑性、延性和韧性好；对超载、冲击、地震、台风等抵抗和适应性强，结构可靠度高。4、制造简便，易于工业化大生产；施工周期短缺点1、耐火性能差2、不耐腐蚀，维修养护费用高。3、造价高。金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会://www.swotbbs.com/砖木结构优点：空间分隔较方便，自重轻，并且施工艺简单，材料也比较单一。缺点：不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会（商铺、SOHO及写字楼）不支持落户，商铺产权40年、SOHO及写字楼产权50年居住房地产支持落户，产权70年工业房地产不支持落户，产权50年农业房地产农村或乡镇如新农村建设金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会。多层住宅指四层至六层的住宅。中高层住宅指七层至九层的住宅。高层住宅指十层以上的住宅。超高层住宅指100米以上的住宅。依据《民用建筑设计通则》GB50352—2005及《住宅设计规范》GB50096—1999金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会://www.swotbbs.com/相关术语◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。◆建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的套内建筑面积与该套（单元）应公摊的公用建筑面积之和；金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台建筑面积；◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定；◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。◆哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。◆哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。◆净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。金典Jindian房策天下---天下地产人网上脑力风暴会◆住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。◆住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。金典Jindian房策天下---天下地产人