前期验房培训

2019/9/161物业前期验房培训苏州昆山项目简介•本工程为住宅小区，基地面积200088平方米，总建筑面积614139平方米，其中地下面积80019平方米，地上面积534120平方米。•其中住宅建筑面积493346平方米，商业建筑面积8828平方米，中小学15330平方米，幼儿园3324平方米，会所1452平方米，物业配套用房1816平方米，社区综合用房2089平方米。一、抹灰工程序号项目重点检查部位检查项目判定标准1墙体抹灰室内墙面，厨卫间，门窗侧立面，管道后面，门窗台空鼓空鼓面积不大于20cm2，每自然间不得多于2处裂纹观感检查无裂纹麻面、起沙观感检查无麻面，手摸墙面无起沙爆灰、起泡观感检查无爆灰、起泡钢筋外漏观感检查无钢筋外漏光滑、洁净观感质量良好，无污染阴阳角阴阳角方正，允许偏差3mm二、楼地面2楼地面毛地面空鼓、起皮、起沙、裂纹地面空鼓不大于40cm2，观感检查，表面平整度小于4mm地埋管外漏观感检查地埋管不得外漏板块地面无空鼓、色泽一致、平整度地面空鼓不大于40cm2,砖面洁净、图案清晰、色泽一致、接缝平整深浅一致，周边顺直，板块无裂缝、掉角、缺棱。平整度小于2mm。踢脚线砖面洁净、高度一致、厚度一致无空鼓、砖表面洁净，高度一致，出墙厚度一致，色泽一致。楼梯踏步防滑条齿角整洁、防滑条顺直踏步高度相邻踏步高度差不大于10mm踏步缺损板块无裂纹、掉角、缺棱三、开间尺寸3尺寸方正标高、开间尺寸、门窗口、洞口门口、窗口严禁出现喇叭口、调角等观感问题房间房间层高偏差不得大于1.5cm；开间尺寸偏差不得大于1cm；对角尺寸偏差不大于2cm;过梁梁底距房顶偏差不得大于1cm。走廊和公共部位通道净宽不应小于1.2m，净高不应低于2m；机动车库车道净高不应低于2.2m，车位净高不应低于2m，自行车库净高不应低于2m。过道四、门窗4门窗进户门框与墙体添缝门框与墙体的缝隙添嵌应饱满密实、表面平整、表面光滑、顺直无裂纹外观门扇、门框表面无划痕、砸碰、变形、大面积掉漆灵活性关闭密实、开关灵活、天地插灵活、无阻滞、回弹和到翘、五金附件齐全牢固塑钢门窗细部构造密封条与玻璃及玻璃槽口的接触应平整，不得卷边，脱槽。门窗关闭时扇和框间无明显缝隙，密封面上的密封条应处于压缩状态。门窗扇关闭严密、搭接量均匀，开关灵活，无下坠。框应横平竖直，框与墙体应连接牢固，缝隙内填嵌饱满，表面密封胶密封，胶体无裂缝，表面均匀。排水孔畅通、位置正确。玻璃安装好的玻璃不得直接接触型材，玻璃应平整，安装牢固、双玻夹层内不得有灰尘和水汽、双玻隔条不得翘起。压条与玻璃、型材的接缝处无明显缝隙，接头缝隙小于1mm。五、预留洞5预留洞吊洞位置、高度、套管、观感吊洞密实无蜂窝麻面现象烟道孔孔周边圆滑，位置正确，成品烟道无破损现象空调孔位置正确，有套管，不得坡向室内、不得有阻碍六、防水6防水外墙渗漏、雨渍外墙面无渗漏；外窗及周边无渗漏，外窗楣滴水线无爬水痕迹。卫生间渗漏、高低差、空鼓、上翻高度、破损、24小时避水试验，排水顺畅与相临地面有高差，有淋浴的上翻高度不得低于1.8m厨房、阳台与相临地面有高差，上翻高度不得小于30cm,有面盆的不得低于1.1m避水1、平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时；2、有防水要求的房间：蓄水试验检查：蓄水深度为20～30mm,24小时内无渗漏为合格；3、目测观察室内无渗漏痕迹或雨后观察屋面1、卷材防水层的搭接缝应粘（焊）结牢固，密封严密，不得有褶皱、翘边和鼓泡等缺陷；防火层的收头应与基层粘结并固定牢固，缝口封严，不得翘边；2、卷材防水层上的撒布材料和浅色涂料保护层应铺撒式涂料刷均匀，粘结牢固；水泥砂浆、块材式细石砼保护层与卷材防水层间应设置隔离层；刚性保护层的分隔缝留置应符合设计要求；3、排气屋面的排气缝应纵横贯通，不得堵塞，排气管应安装牢固，位置正确，封闭严密；4、涂膜防水层与基层应粘结牢固，表面平直，涂刷均匀，无流淌，皱褶，鼓泡露胎体和翘边等缺陷。七、栏杆7栏杆楼梯间栏杆标高临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m；临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m。不得有负偏差；栏杆为垂直杆件时净距不应大于0.11m。户内栏杆安装牢固、油漆观感、手感安装牢固，表面油漆无流坠，皱纹，起泡，透底，返锈现象。栏杆高度、间距、安装位置符合设计要求，木扶手不应有裂缝过长、毛刺现象，应接缝紧密，表面光滑。八、外立面8外立面外墙涂料观感、色差、起皮、掉色无裂缝、空鼓。涂料无掉粉、起皮、孔眼、流坠、反碱、咬色等现象。分隔条顺直，交圈。饰面砖外墙裂痕、破损表面平整，清洁，色泽一致，无裂痕和破损，接缝平直、光滑，填嵌连续、密实，宽度深度符合设计要求。预留洞上下位置上下顺直，孔洞大小一致，周边光滑。管道牢固，顺直上下顺直，安装牢固，固定卡子位置符合设计要求，排列均匀九、电气（一）开关线盒（插座）开关、插座型号、规格及接线、插座之间的PE线连接；开关、插座型号、规格及安装位置符合设计要求；照明、插座开关控制相线，通断位置一致，操作灵活、接触可靠；电源插座均采用安全型，逐一检查“插座相位检测器”显示接线正确；接地（PE）线在插座间不串联连接。对照设计文件和感应测电笔、插座相位检测器测试。开关、插座安装、方正、平整开关的标高统一为1.4米，距门边距离150~200mm，普通插座(含弱电插座)和客厅空调插座的标高统一为300mm，距离暖气片的距离不小于200mm，其它房间的空调插座标高统一为1.8米，卫生间、厨房和阳台的普通插座标高统一为1.5米，卫生间弱电插座标高统一为0.8米，排气扇、热水器插座标高统一为2.2米，阁楼层排气扇、热水器插座往往不能满足设计标高，统一为距离内墙1米，梁下100mm安装或按照图纸会审纪要要求位置安装；开关、插座安装后必须端正，不能出现能够直接观察出来的倾斜，同一面墙上的开关、插座高度误差不能超过2mm，同一套房中的高度误差不能超过5mm；九、电气（二）配电箱配电箱安装要求箱体的安装必须保证平直，周长1米以内的小型箱体，左右安装高度误差不超过1mm，和墙面高度误差不超过0.5mm；周长大于1米的箱体，左右安装高度误差不超过2mm，和墙面高度误差不超过1mm；箱盖必须紧贴墙面，不得有翘角、变形等问题存在；地下室安装的落地箱，其槽钢基础不得低于100mm，在容易积水的地方安装的，基础应适当加高；配电箱电击保护及接地端子；每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识；箱体（盘）材质防火性1、配电箱电击保护及接地端子：配电箱应有可靠的电击保护，其PE线的截面选择正确；箱内保护导体应有裸露的连接外部保护导体的端子。2、每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识：每路配电开关及保护装置选用的型号、规格、动作电流符合设计要求，安装牢固，动作灵活；带有漏电保护的回路采用漏电测试仪进行测试，其漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；配线接线整齐，无绞接现象；导线与保护电器接线端连接紧密，不伤芯线，不断股，防松零件齐全；分别设置零线(N)和保护地线(PE线)汇流排，零线和保护地线经汇流排配出；回路编号齐全，标识正确。对照设计文件观察检查。3、箱体（盘）材质防火性：箱（盘）不采用可燃材料制作。九、电气（三）灯具灯具固定、接线；距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地；1、灯具固定、接线：灯具固定，位置正确；螺口灯头相线接于螺口灯头中间的端子上。观察检查和感应测电笔测试；2、距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地：当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地（PE）可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。等电位卫生间局部等电位（LEB）端子箱（板）与电源插座的PE线及需进行等电位联结的管道或器具联结；卫生间局部等电位联结（LEB）端子箱（板）应与引入卫生间电源插座的PE线及需进行等电位联结的管道或器具之间采用BRV-1×4mm2，支线间不应串接，连接处有专用螺栓，螺帽紧固，防松零件齐全。对照设计文件、标准观察检查。配电线路每路导线的型号、规格，不同回路无错接回路现象；1、每路导线的型号、规格符合设计要求；分别按控制回路通电检查，电线接线必须正确，无错接和不同回路混接现象；2、对照设计文件分别按控制回路通电检查。十、给排水10给排水给水管道接口、坡度、套管、支架、伸缩结、1、管道应采用与管材相适应的管件，接口无渗漏，坡向正确；支架构造正确，埋设平整牢固，支架与管子接触紧密，金属支架与塑料管及复合管之间加衬非金属垫或套管；2、卫生间、厨房穿楼板套管的顶部高出装饰地面50mm（毛坯房为80mm）且套管与管道之间缝隙用阻燃材料和防水油膏填实；3、各配水点出水流量稳定，以手感觉到冲力（有劲）为宜；4、观察和开启阀门、水嘴放水。排水1、接口无渗漏，坡向正确，顺直，无倒坡；支架构造正确，埋设平整牢固；2、观察检查和水平尺、拉线尺量检查；3、排水塑料管道上安装的伸缩节，必须按设计要求及位置设置。十一、卫生器具11卫生器具卫生器具的安装、存水弯、地漏地封固定、安装、高度、满氺和通水检查1、卫生器具固定牢固，安装高度和给水配件安装高度符合要求；2、构造内无存水弯的卫生器具，必须在排水口以下设置存水弯，水封高度不得小于50mm；3、有水封地漏，水封高度不得小于50mm；无水封地漏，其排水管上设置S弯或P弯存水弯，其水封高度不得小于50mm；4、满水后各连接件不渗不漏，排水畅通；5、观察和开启阀门、水嘴放水。十三、检查实用工具仪器（工具）名称用途配备数量小锤检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况验收小组每人一把钢尺测量构件及短距离范围内的尺寸验收小组每人一个(便携式)激光测距仪测量室内空间净尺寸每个验收小组不少于一台漏电保护相位检测器测量插座相位、接地每个验收小组不少于一个十四、图片分析防掉物平台外墙下部有杂物，外墙保温未做到位厨卫间止水带破损或未作止水带剪力墙预留洞修补错误门窗下口粉刷太厚上下水套管未做防锈防腐处理案例分析成都鑫苑名家前期介入及验房过程中均出现墙体大面积空鼓、裂缝，根据现场检查、结合规范要求分析如下：一、空鼓：粉刷层与结构层不结合，使粉刷层与结构层剥离出现空鼓及裂缝，严重的掉块，造成业主直接损失及间接损失。墙体一般采用喷浆，比例为1:1即水泥：粘接剂；要求喷浆均匀、密度适中；粉刷抹灰前浇水湿润；墙体粉刷要分层粉刷，粉刷厚度不大于1cm，第一层达到初凝强度是进行下道粉刷，成品是要压实；在风口或阳关直照区域注意保养。现场检查发现，施工单位未按图纸设计及规范要求施工，使用不合格材料，原材料沙粒过细，技术交底不到位，管理体系混乱等问题。墙体挂浆采用刷浆，浆配合比不合格，强度大不到规范要求，浆的粘稠度不合格，起不到粘接作用。粉刷前未提前浇水湿润，今天浇水湿润明天就开始粉刷。墙体粉刷未分层粉刷，有的分层粉刷的第一层未初凝凝固就进行下道粉刷，粉刷层过厚并未压实，有的厚度达到6cm并一次粉刷到位。在风口没进行成品保护。•二、裂缝•2010年4月25日中央电视台报道了山东某小区某业主家出现墙体有规则裂缝，业主拒交物业费及将置业单位、施工单位、监理单位告上法庭。•法院最终判定裂缝为严重质量问题。根据成都鑫苑名家出现的大规模有规则的裂缝分析如下：图纸设计250mm宽0.8厚9*25孔镀锌铁丝网，现场所用镀锌铁丝网不合格并挂网不牢固，植筋锚固达不到规范要求，粘接胶不合格，墙体砌筑底层与结构层交接处有杂物未清理就进行砌筑，墙体上部未填实。•在施工过程中施工单位的自检、巡检不到位，未对工人进行三级技术交底，监理单位监督力度太差，发现不了问题所在，置业公司的监管力度不到。在发现问题的情况下，置业公司、监理单位、施工单位不重视问题的严重性，并造成问题重复出现重复维修。