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成都市第36届房交会—(2010秋季)总结及市场预判策略资源中心研究部2010.10.6背景分析房交会总体效果分析房交会区域统计分析房交会观察后市预判12345政策背景房价疯长投资投机疯行部分城市疯狂拿地热情不断地王频出，溢价猛增高房价的“民怨沸腾”前期政策的不温不火政策的两面性货币扩张，信贷超额土地供应较少通胀及人民币预期加重＋市场背景高房价的原因＋实体经济成为拉动增长主力企业资金宽裕，游资转向房产高房价的“民怨沸腾”＋本次调控直因＋综合来看4.15新政的出台是以“遏制高房价”为主要目标，受系列直接诱因而引发的一轮重点针对房地产(涉及经济领域)的宏观调控.政策背景回顾——调控方面主要内容具体落实情况抑制不合理需求90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30%，二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍，三套房贷款大幅提高贷款比例与利率全国已落实可暂停发放购买第三套及以上住房贷款北京、深圳等多地已经落实暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款北京、深圳、浙江等地已落实可采取临时性措施，限定购房套数4月30日北京细则规定同一家庭,只能再新购一套商品房住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准6月5日出台了第二套房新认定标准财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策尚未落实加大供给加快闲置房地产用地处理国土部已开展房地产专项整治行动落实国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70%国土部2010年土地供应计划已落实完善土地出让探索土地出让新方式北京等地已出台了综合评标等新方法将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同各地已落实调整住房结构房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实加强市场监管清算与稽查土地增值税6月3日国税总局出台了“加强土地增值税征管的通知”严管企业购地和融资问题商业银行已经落实住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场尚未落实政策执行情况——一线城市执行力度较大，大部分调控政策基础内容初步落实，调控执行内容有待细化与全面。7-8月9月5-6月5月全国商品房销售面积环比下降15.8%；5月全国商品房销售面积同比下降3.4%；5月全国商品房销售额环比下降25%。6月全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，2008年以来首次出现价格环比下降。7月全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，同比下降19.3%。8月全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。9月全国30个大中城市中，超过2/3城市楼市成交量环比上涨，涨幅在20%以上的城市占监测城市总数的1/3。能监测到价格的重点城市中，杭州、重庆等地小幅上涨，北京、上海成交均价环比下滑，其他城市成交价格波动较小，基本保持稳定。政策效果评价——政策主基调维稳，大部分投机、投资客户被挤出市场，有效降低市场预期，成交量阶段性下行，房价的过快上涨得到遏制。市场背景城市9月成交概况北京成交量回升50%，价格环比下跌上海成交量创本年新高，价格下滑天津成交量上涨20%，价格平稳重庆单月成交量再超200万平米，价格持续上扬深圳成交量上涨过50%，价格高位运行杭州商品房成交量上涨30%，价格上扬武汉成交量追赶09年同期水平，价格小幅下跌南京成交量持续上涨，超过50万平米市场走势——“金九”时节全国楼市成交量持续回暖，房价上涨初显出预兆。成都楼市成交量位于新政后的高位。成都市主城区住宅成交量周走势(套)10899381180136017401688184022511963050010001500200025007.26-8.18.2-88.9-158.16-228.23-298.30-9.59.6-129.13-199.20-26在近期供销持续旺盛，全国房地产阶段性回暖的背景下，二次调控初现端倪，那么本届秋交会将会为我们带来怎样的表现？是否能够延续前期市场的高位量走势？成都楼市格局又将发生一次改变，秋交会将带给我们一些思考。背景分析房交会总体效果分析房交会区域统计分析房交会观察后市预判12345本届房交会在成都世纪城新国际会展中心举行，共设5大展馆、5.5万平方米的展场，延续了上届房交会的规模。本届房交会共110多家开发商参展，7个区县组团，携170余个楼盘集体亮相。本届房交会销售项目122个，形象展示项目49个。包括嘉联在内的7家成都一线品牌代理公司也进行了企业形象的展示。第36届成都市房地产交易会参展概况成都历届房交会参展开发商和项目个数统计图050100150200250300楼盘个数201228220285245259192223171开发商个数1902101962712252091621701152006秋季2007春季2007秋季2008春季2008秋季2009春季2009秋季2010春季2010秋季本届房交会参展开发商与参展楼盘数量处于近几年的最低水平，受宏观调控影响，10年春季房交会的不佳成交情况直接导致本次参展的小型开发企业明显下降。据统计，本届房交会115个参展开发商，处于近几年的最低水平，本届参展项目为171个，与参展开发商和参展楼盘数量双双下降。10年春季房交会的不佳效果影响了部分小型房企的参展预期，同时个别项目体量较小或处于尾盘期，参展意义不大。与上届房交会相比，开发商数量下降32.4%（55家）；楼盘数量下降23.3%（52个）。楼盘名称09年春季09年秋季10年春季10年秋季华润凤凰城8912340约45中海.城南一号1575约1中海锦城///约30天府鹭州///约21维港///约32半岛城邦///约22通过采样项目房交会期间的销售情况验证，本届房交会期间部分项目成交一般。房交会总体效果房交会之现象：概况：本届秋交会成都迈入地铁时代的首届房交会，地铁的便捷交通为秋交会带来了大量的观展人气，同时组委会安排的免费购房直通车也带来了一定的观展人流，3号“地铁”主题馆内集中展示了地铁一、二号线沿线的40余个品质楼盘，地铁物业的增值潜力已经成为众多消费者选择物业的重要因素。品牌开发商：本次秋交会品牌房企成为绝对主角，品牌房地产企的参展阵容异常强大，不论是本地实力房企蓝光、置信，还是保利、万科、中海、华润、中粮、中铁建等内地房企大鳄，包括华人置业、九龙仓、和记黄埔等港企巨头“一个都不少”，携手旗下高品质楼盘亮相，众多品牌房企已经在成都完成了多地区开发、多物业类型开发的战略布局，品牌房企的不断投入，为成都的城市化进程提供了强劲动力。本次房交会众多房企较好的完成了品牌形象展示的任务，同时品牌开发企业的项目也都取得了良好的销售业绩，推盘量、价格和优惠是成交量的几个重要外在因素。背景分析房交会总体效果分析房交会区域统计分析房交会观察后市预判123452007-2010成都历届房交会参展项目数量对比图(个)050100150200主城区110116140133120868589郊县119104145116139108138822007春季2007秋季2008春季2008秋季2009春季2009秋季2010春季2010秋季本次参展项目郊县楼盘数量明显下降，仅占比48%。本次主城区参展项目数量与略多于10年春交会；郊县相较10年春交会减少56个项目，降幅为40%，同时由于本次主打地铁牌，二次调控风口，一些郊县的开发商未选择参加房交会进行推广。本次房交会参展项目主城区楼盘数量略有上升，郊县参展楼盘数量较10年春季房交会明显下降。09-10年房交会主城区参展项目分环域数量对比图91256437747257935348314380102030405060一环内一环至二环二环至三环三环外09春季09秋季10春季2010秋季从环域看，参展项目三环外楼盘数量逐渐增多，价值将逐渐提升。10年秋交会主城区参展项目与09年秋交会基本持平，一环及一环至二环的数量基本稳定，主城区供应主力仍在二环以外，二环至三环的参展项目逐渐减少，三环外参展项目数量逐渐增多。三环外参展楼盘共43个，多出二环至三环参展楼盘数12个，三环外楼盘价值将逐渐提升。09-10年房交会主城区各方位参展项目对比图2636371292224249713292986162731780510152025303540东西南北中09春季09秋季10春季2010秋季2010年秋季房交会分方位在售项目价格段对比图1262225419437250246810东南西北中5000—60006000—70007000—80008000-1000010000之上相较于10年春交会，主城区参展项目供应主力仍为南、西方位，各方位参展数量变化不大。城东主力价格段为6000-7000元/平方米；城南8000-10000元/平方米项目数远远多于其他区域；城西价格分布较为平均以7000-10000元/平方米为主；城北价格集中在6000-7000段；城中价格维持在10000元/平方米之上。各方位主力价格段城东5000-60005000-60007000-8000城西6000-7000城北5000-600009年秋交会主力价格段城南主城区参展项目各方位数量较10年春交会变化不大，南、西两个方位居多；以在售项目为准，城南楼盘引领主城区价格，较09年秋交会，整体价格增长明显。09-10房交会重点郊县参展项目数量对比图351581123113318913108281811232443110116930510152025303540双流温江龙泉驿郫县新都都江堰2009春季2009秋季2010春季2010秋季与10年春交会相比，郫县与新都展团项目明显减少，降幅分别为74%和63%，温江下降也较为明显。远郊如都江堰自09年连续下降，本次参展仅有3个项目，而金堂参展项目数位10个，远郊参展项目数最多的区域。本次郫县和新都展团参展项目大幅下滑，侧面反应两个区域楼市竞争非常激烈。背景分析房交会总体效果分析房交会区域统计分析房交会观察后市预判123451新增预告项目专题历届房交会新增预告项目个数对比图252832604901020304050607008秋09春09秋10春10年秋2010年秋季房交会新增预告项目达到49个，较上届房交会下降18%。9月成都市共有68个项目取得预售证，仅28日-30日三天，共有23个预售项目抢滩国庆上市，一方面因国庆大假部分客户充足的时间看房，另一方面通过房展平台，吸引更多客源。借房交会做形象展示的项目依然不少，开发企业对于借房交会做品牌推广，为提高项目市场关注，搭建与消费者的联系的方式达成一致。新增亮相项目较春季房交会略有下降，房交会仍是新增项目的良好展示平台，下半年楼市供应充足。10年秋季房交会新增预告项目环域对比分析44101032331392105101520253035一环内1-2环2-3环3环外郊县10春季10秋季10年秋季房交会新增预告项目各方位对比图712189302468101214161820大城东大城南大城西大城北大城中楼盘个数本次房交会新增预告项目的49个项目中，郊县项目21个，参展数量较10年春交会明显减少，总数量下降约1/3。本次房交会主城区各环线预告项目数量整体变化不明显，主要集中在二环以外。从大方位来看，城西与城南成为第四季度的供应重头角色。郊县新增预告项目明显减少，主城区亮相楼盘环域上分布主要位于二环以外，大城西、城南供应或将放量，成为第四季度楼市主战场。预告楼盘物业类型分析7342227320510152025别墅多层小高层高层商铺混合物业综合体超高层楼盘个数本次新增预告项目中，高层电梯项目占