(新浪乐居)XXXX年12月保定房地产市场月报

2013年12月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]一、全国十二月房地产市场简报数据来源：CRIC研究中心观点：2013年一二线城市量价齐升，未来行业政策面将明显分化2013年已经过去，对于房地产行业而言，2013年全国房地产市场持续走高。从全国的角度看，2013年全国房地产市场规模迎来新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米。从城市的角度看，北京、上海、广州、南京、天津、武汉、成都全年商品房成交量突破1000万平方米，另外，重庆、长沙、合肥、青岛、沈阳等5个城市12月成交数据未统计完成，但其前11个月市场成交量便已超过千万平，如果再算上西安（下半年数据缺失，前7月成交量破800万平方米），则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的数量仅有今年的一半。从房价的角度看，2013年12月中国城市住房(一手房)价格288指数达1088.9，相比年初上升9%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。对于2014年，我们认为要厘清市场运行的趋势，关键在于对政策的判断。在我们看来，三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势。在我们看来，2013年年底部分城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而年底按揭贷款紧张也使得部分需求推迟至明年一季度，两者叠加预计明年一季度销量不会太差，但因2013年国五条之前提前释放的巨大需求造成基数巨大，将使得明年一季度销量增速可能较低，二季度开始回升。全年来看，按揭贷款在利率市场化压力下，规模和利率都会受到一定影响，且今年房价大幅上涨之后超越了部分刚需对价格的承受范围，预计2014年整体销量增速将低于今年，或在10-13%左右。一、经济：国内经济延续平稳运行，社会消费品总额增速创年内新高1、固定资产投资增幅首次跌破20%，投资结构性放缓1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-10月份回落0.2个百分点。1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比名义增长19.5%（扣除价格因素实际增长19.5%），增速比1-10月份提2013年12月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。尽管近几个月房地产市场主要指标出现回暖迹象，但国家房地产调控政策不会明显放松，2013年房地产投资处于景气恢复阶段，开发投资回升幅度有限。随着房地产调控的继续深入和长效机制的逐步确立，企业的投资能力和拿地能力将受到挑战，同时随着今年保障房建设任务的完成，部分房企的投资也有可能减缓。预计未来几个月房地产投资将可能继续保持低位回稳态势。2、贸易持续向好，月度出口再创新高11月，我国进出口总值为3706.1亿美元，同比增长9.3%。其中出口2022.1亿美元，同比增长12.7%；进口1684亿美元，同比增5.3%，外贸顺差338.1亿美元，扩大至近五年最高。2013年1-11月，我国进出口总值37704.9亿美元，扣除汇率因素同比增长7.7%。其中，出口20023.2亿美元，增长8.3%，较前十个月上升0.5个百分点；进口17681.7亿美元，增长7.1%，贸易顺差2341.5亿美元，扩大18.3%。11月贸易顺差进一步扩大，一是欧美、日本等国家的经济有所回暖，需求有所增加，从而进口增长较快。来自发达国家的圣诞订单因素也不可忽视，受美国政府关门影响，10月份圣诞订单不旺，延后到来的需求在一定程度上提振了11月份出口；二是近期人民币升值稍有减缓，趋于平稳；三是国内经济较为平稳，国内需求没有大幅增长，大部分都转为外需。在国家外贸稳增长、调结构等政策措施作用下，我国外贸转型升级步伐加快，促进政策逐步见效，有望实现稳中有进，外贸增长质量和效益也会得到进一步改善。3、11月消费同比增长13.7%，增速创年内新高911月份，社会消费品零售总额21012亿元，同比名义增长13.7%，较10月份上升0.4个百分点，增速创年内新高。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额11055亿元，增长13.1%。1-11月份，社会消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。考虑到年底双节即将来临，当前消费旺季已经到来，经济企稳还会进一步提高消费者信心。在近期召开的中央经济工作会议中，提出要着力激发市场活力，进一步有效拉动内需，未来消费增长有望提升。二、政策：厦门购房入户通道逐渐关闭，武汉出台公积金新政策1、厦门购房入户通道逐渐关闭，或短期推涨房价本月厦门市政府发布的《关于调整我市购房入户政策的通知》，12月10日以后在厦门取得土地的商品房项目，不再享受“购房入户”政策。我们对此有两点看法：首先，此举令人联想到三中全会关于户籍制度改革的《决定》。三中全会《决定》提出：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。《决定》拉开了户籍制度改革的序幕。我们认为东部地区省会级以上城市、中西部发达省份城市都是大型城市的范畴，因此厦门出此政策符合国家“合理确定大城市落户条件”的要求，并且，在厦门出台政策响应之后，不排除还会有同类型城市出台类似关于户籍制度改革的政策。2013年12月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]其次从政策的市场效果来看：取消购房入户政策后，随着一手商品住宅丧失获得户口的功能，部分外地人群将会选择购买性价比更高的二手住宅，一定程度上减少一手商品住宅需求压力，形成合理的房地产市场结构。同样，不排除部分房地产商会利用手中已经取得的土地，针对“购房入户”政策进行概念炒作，从而进一步推高、推快市场节奏。在未来半年内，刚性“购房入户”需求或将集中释放，而这意味着短期内将进一步引发房价快速上涨，不排除短期内有可能助推房价。2、武汉出台公积金新政，一线城市和部分二线城市政策面仍会保持收紧12月26日，武汉正式对外发布公积金新政。新政规定，对武汉地区的个人住房公积金贷款业务有关政策进行调整。调整内容中，明确规范公积金贷款资格条件：由原“认公积金贷款”调整为“认房认公积金贷款”，并将于2014年1月1日正式执行。此举是差别化调控下一线及部分热点二线城市根据自身情况收紧的又一调控政策。针对目前各线城市房地产市场的不同发展情况，一刀切的调控容易产生较严重的后果，甚至出现房价越调越高的尴尬现象。由于近几年来中国房地产市场已经呈现出明显的分化趋势，所以各线城市应该根据自身的实际情况，因地制宜的制定适合自身发展的调控政策。今年市场，一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程。政府仍然会适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求。热点城市行政化的政策仍会加强。而征收房产税、土地流转改革等则在一线城市落地的可能性较大。新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，再者是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。三、土地：重点城市成交环比量价齐升，总价排行榜榜首提升近两成2013年12月，全国53个重点城市土地成交总建筑面积为9876万平方米，环比提升69%，创今年以来新高，总成交金额为2387亿元，环比、同比分别上涨43%和5%，总体来看，土地市场热度较上月仍有延续。其中，上海、重庆、沈阳、武汉等地的土地成交量价均排名靠前，上海本月收金超370亿元，仅次于今年9月，土地成交总建面达673万方，环比提升203%；重庆经营性用地成交总金额共计283亿元，成交建面956万方，是其全年成交量的两成多。从排行榜来看，本月总价入榜门槛环比上涨12%，为25.76亿元，榜首为上海滨江板块的五里桥街道99街坊地块，成交总价较上月榜首亦提升16%，该地块为上海年内总价地王亚军，地块位置优越，最终由绿地香港旗下公司获得。从单价排行来看，入榜门槛较上月的16495元/平方米略有提升，增幅不大，榜首为上海小东门街道611街坊办公用地，地块位于上海黄浦区内环内，靠近董家渡渡口，紧邻黄浦江，两位中标候选企业进行激烈争夺，最终由上海外滩滨江综合开发有限公司联合体获取。从城市分布来看，总价榜单中有一半来自一线城市北京、上海，单价榜单中有7幅地块来自京沪，另外有2幅厦门地块上榜，获得地块的企业为厦门建发。2013年12月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]表：2013年12月全国典型城市经营性土地成交汇总表单位：万m2，亿元表：2013年12月成交土地总价排行榜表：2013年12月成交土地单价排行榜四、楼市：12月各重点城市成交放缓，京沪市场单月供求矛盾加剧1、新增供应水平持续低位，三大原因导致重点城市12月成交有所放缓12月各重点城市供应水平仍处于低位，北京虽然环比上月有所改善，供应面积环比上涨38%，但仅62万平方米的供应量还是无法应对月均110万平方米的成交；而上海本月供应面积仅47万方，环比下降52%；重点城市中仅天津和武汉供应水平同比上涨，北京、上海和广州供应同比跌幅均在40%以上。从成交来看，12月份重点城市成交略有回落，同比去年同期全线下降，其中成都降幅最大，同比下降79%，其次为广州，同比下跌64%。在我们看来，各城市年底成交量普遍减少的原因主要有，首先，从供应面来看，临近年底各城市年初定下的房价上涨目标纷纷接受最后的考验，因此这类城市预售证审批制度也日趋严格，致使各城市供应量一直处于低位；然后，从需求角度来看，我们对全国银行的调研结果显示，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，广州深圳等5城市提高了二套房方面首付比例，临近年底各大银行纷纷收紧了个人住房按揭贷款，刚性需求和改善型需求被抑制；最后，从政策角度来看，10到11月一二线城市的政策潮虽然对市场热度的打击力度不是立竿见影，但却也引起了一部分客户的观望情绪。从库存情况来看，一线城市中除深圳之外，当前新建商品住宅可售面积相比同比均有下滑，其中今年以来预售证监管严厉的北京降幅达到20%；二线城市方面库存普遍平稳，除杭州增长58%、成都下降30%，变动幅度较大之外，其余城市库存同比变动均在20%以内。2013年12月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]表：2013年12月全国重点城市商品住宅成交量表单位：万平方米，%，月备注：上表中城市供应数据为本月新申请预售证面积资料来源：CRIC2、市场短期风险：供求比出现分化，上海供求比甚至达到1:2.0我们通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常我