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房地产权属登记制度与政策一、房地产权属的概念房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。往往表现为“权利束”。二、房地产物权（一）物权：是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。（二）房地产物权的分类和归属房地产物权制度源于罗马法土地权利的设置。房地产物权（罗马法）自物权：所有权他物权：地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权三、房地产产权产权是某个主体对某种经济物品，或某种稀缺资源或某种可交易对象物的一种权利，即具有排他性的财产权。这种权利是通过社会强制而实现的。凭借这种权利，人们可以在不被禁止的范围内任意选择一种使用某种经济物品的方式。产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，首先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。一、大陆法土地物权大陆法（罗马法）上的土地物权制度大致分为四个层次：自物权：所有权他物权役权永佃权地上权典当权抵押权地役权人役权乡村地役权城市地役权占有土地物权用益权使用权居住权地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。一般指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。相邻关系是权利的限缩，是给予别人方便。地役权是权利的扩张，是要求别人给予方便，是物权。二、土地所有权国家土地所有权集体土地所有权三、土地使用权1、概念和性质指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益权及受限制的处分权。我国的土地使用权国有土地使用权集体土地使用权（承包经营权）国家对某一具体土地使用权的土地利用权、出租权、转让权、抵押权等有所限制三、土地使用权1、概念和性质（续）性质：是一种新型的物权，表现在：独立物权—与土地所有权相并列，而不仅仅是所有权中单一的权能，与所有权人属于物权法律关系。用益物权—他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物权。转让更为自由—与传统的他物权相比，不必取得所有权人的同意。2、国有土地使用权取得方式出让土地使用权：有偿、有限期、国家垄断、不及于地下物，是市场行为。划拨土地使用权：无偿、无限期，本质上是行政行为其他：继受取得，如城市私房用地使用权、作价入股使用权、租赁使用权等三、土地使用权3、集体土地使用权我国法律目前并未作为一项完整的财产权予以规定，只有承包经营权的规定。理论界建议通过物权法予以法定化，并对其进行完善：分类农地使用权：耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地农村建设用地使用权：宅基地、集体企业和公益用地内容：对各种集体土地使用权应规定不同的权能（占有、使用、收益、处分）。四、土地他项权利目前对土地他项权利尚无专门系统的规定，有待于民法、物权法完善一、我国城市房屋权属制度的沿革与我国所有制改造、住房制度改革紧密相联二、房屋所有权（一）按所有权主体划分（二）按房屋所有权主体的构成划分三、房屋使用权作为房屋所有权的四项权能之一存在。四、房屋所有权与土地使用权之间的关系（一）房屋所有权和土地所有权构成的完整的房地产权是一个有机整体，具有不可分性1、内容的不可分性2、主体的不可分性3、客体的不可分性（二）房地产的重心是房产一、房地产相邻关系房地产的各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系，又称为相邻权。二、建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持分权（持分即份额，持分权即按份共有权）以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。建筑物区分所有权是物业管理权的权力基础。1、专有所有权：业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。2、共有部分持分权（共有所有权）：业主依据法律、合同以及业主公约对建筑的共有部分所共同享有的权利（具有从属性和不可分割性）。如电梯、约定共有的门厅、厨房3、成员权（共同管理权）：业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务（外部权利）。如表决权、选举权等一、房地产权属登记的概念和功能（一）房地产权属登记的概念房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（二）房地产权属登记的功能权利确认、权利公示和管理功能（税收依据、审查监督）二、房地产权属登记的目的和意义（一）保护房地产权利人的合法权益保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。加强权属登记管理，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产权属登记机关登记并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。二、房地产权属登记的目的和意义（续1）（二）保证交易安全，减少交易成本房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询相关房地产的权属状况，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。二、房地产权属登记的目的和意义（续2）（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作1、房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。2、商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。综上所述，房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。二、房地产权属登记的目的和意义（续3）（四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。三、房地产权属登记管理的任务（一）做好房地产登记发证工作登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。三、房地产权属登记管理的任务（续1）（二）做好房地产权属登记信息化工作《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）提出要建立健全房地产市场信息系统。通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。房地产权属登记机构通过房地产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产权属登记统一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。三、房地产权属登记管理的任务（续2）（三）做好房地产权属档案管理工作首先要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。四、房地产权属登记的原则（一）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。四、房地产权属登记的原则（二）房地产权属登记的属地管理原则房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记。五、房地产权属登记制度分类《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权、核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。五、房地产权属登记制度分类（一）契据登记制契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。五、房地产权属登记制度分类（二）产权登记制产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。五、房地产权属登记制度分类（二）产权登记制（续1）1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上