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置业顾问销售培训----房地产名词篇•房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能性和完整性。•土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。•房产：指建筑在土地上的各类房屋、有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。•地产：指土地及其上下是一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。•房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。建筑物的分类•按建筑物使用性质的分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑•按建筑物层数或总高度的分类：基本分为：1-3层为低层住宅,4-6层为多层住宅，7-17层为小高层住宅,12-29层为高层住宅，30层以上为超高层住宅，通常总高度超过21m的为高层。建筑总高度超过100m的称为超高层建筑。•按建筑结构的分类：砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。•居住区用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的名称。•住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。•其他用地：是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。•公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居民人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。•道路用地：是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。•商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。•福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。•微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府定，实行优惠价格政策。•经济适用房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。•货币分房：就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。•解困房：指在实施“安居工程”之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。•产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。•房屋所有权：是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。•宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。•宗地：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。•道路红线：道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。•建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。•房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场；是房地产商品交换关系当然总和；从狭义来讲是房屋本身的交易，也称非常市场；从广义上而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。•一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。•二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。•三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。•三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。•七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。•五证建设用地规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证建设工程施工许可证商品房预售许可证•两书新建住宅质量保证书和使用说明书•使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。•廉租房：是在新出台的国际撒房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。•二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。•期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建筑之中的房地产项目。而在成都市通常对期房分的理解是未修建好，尚不能入住的房子。•现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。•外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。•内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。•准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然。工程正处在内外装修和进行配套施工阶段的房屋。•楼中楼（房中房）：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入统计率的规定高度，使客厅跳高，看似两层。•共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。•共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同有所有权。•尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。•烂尾房：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。•城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000~50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。•居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人规模7000~15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。•居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居民人口规模1000~3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。•配建设施：是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。•公共活动中心：是配套公建相对集中的居民区中心、小区中心和组团中心等。•建筑小品：是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。•均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人注目的营销策略。•基价：也叫基础价，是指经过核算而确定每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。•起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表？quot：xxx元/平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。•预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。•一次性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定以后，买方或卖方必须按此履行付款或交房义务，不得随意变更。•一次性付款：这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。•定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。•违约金：是指违约方按照法律规定能够和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。•用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。•建筑面积：建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子，