第七章房地产交易制度

第七章房地产交易制度•7.1房地产交易•7.2房地产转让•7.3商品房预售•7.4房屋租赁•7.5房地产抵押7.1房地产交易•7.1.1房地产交易的概念和分类–房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动，是房地产转让、出租和抵押等活动的总称。房地产交易与一般商品交易的区别1.价格与交易安全性2.交易标的物的固定性3.社会性（土地占有和收益的重新配置）4.交易复杂（中介和专业人士）房地产交易分类1.交易形式：房地产转让、抵押、租赁2.客体权利：国有建设用地使用权及其地上房产的交易和集体土地使用权及其地上房产的交易3.客体所受限制：受限交易和非受限交易4.客体存在状况：建设用地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易7.1.2房地产加以应遵循的原则1.房产权与地产权一同交易2.实行房地产评估与地价公示制度3.实行房地产成交价格申报4.房地产交易登记备案7.2房地产转让•7.2.1房地产转让的概念•房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。7.2.2房地产转让的方式1.房地产买卖2.房地产赠与3.其他合法方式7.2.3房地产转让的原则1.房地一体原则2.转让时登记3.房地产评估4.成交价格申报5.效益不可损7.2.4房地产转让的条件•以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件：–（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。–（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的25%以上。–（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。房地产转让的禁止条件1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。7.2.5房地产转让的程序1、签约2、申报3、审查4、查勘与评估5、交纳税费6、办理权属登记7.2.6房地产转让合同（一）房地产转让合同的概念（二）房地产转让合同的主要内容1.标的2.数量3.价款4.履行期限5.履约方式6.违约责任7.3商品房预售7.3.1房屋预售1、房屋预售的概念正在建设的房屋卖楼花2、商品房预售的特点①较强国家干预性②周期长，风险大③标的物具有期待性④预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力7.3.2预售条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上；（4）取得商品房预售许可证。7.3.3商品房预售合同条款p205商品房预售合同范本内容：①合同当事人②商品房基本状况③商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间④商品房交付使用条件及日期、交接手续⑤面积差异处理方式⑥规划设计变更的约定⑦商品房质量及保修责任⑧办理产权登记有关事宜⑨前期物业管理⑩双方约定的其他事项预售合同预告登记预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。特点：①目的在于“保证将来实现物权”。②登记的内容为已取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。③预告登记具有从属性。④可以依据当事人的协议进行。预告登记的功能1.保全效力2.顺位保证作用3.债务人破产时对债务人的保护作用7.3.4商品房预售的常见纠纷处理•面积纠纷•延迟交付7.4房屋租赁7.4.1房屋租赁概述一、房屋租赁的概念和特征p2131、房屋租赁的概念：出租人（房屋所有人或其代理人）承租人2、房屋租赁的特征①所有权与使用权分离②承租人支付租金取得房屋使用权收益权③租赁期满，承租人应返还出租房屋④签订出租合同二、房屋租赁的分类租用房屋的使用用途的不同1.住宅用房的租赁2.非住宅用房的租赁出租房屋的所有权性质不同1.公房租赁2.私房租赁租赁期限的确定与否1.定期房屋租赁2.不定期房屋租赁三、房屋租赁的范围1、未取得房屋所有权证；2、司法、行政机关限制房地权利；3、共有房屋未取得共有人同意；4、权属有争议；5、属于违法建筑；6、不符合安全标准；7、已抵押，未经抵押权人同意；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定；9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。7.4.2房屋租赁合同1、房屋租赁合同的主要条款2、房屋租赁当事人的权利与义务（1）出租人的权利与义务（2）承租人的权利与义务3、租赁合同的变更、解除和终止（1）可以变更或者解除租赁合同的情形：①符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除的；②因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；③当事人协商一致的。（2）可以终止合同的情形①租赁期满；②房屋完全损毁或灭失；③房屋被征用或者拆除；④期限未满，承租人死亡，且没有同居亲属或同居亲属不符合继续承租的条件；⑤因房屋租赁合同解除而提前终止。4、房屋租金的种类p220•1、房屋租金的概念•2、房屋租金的种类公房租金私房租金•3、房屋租金中的土地收益5、房屋租赁的几个具体问题（1）房屋转租p222房屋转租合同转租与承租权转让的区别（2）房屋租赁登记p225登记不应当影响租赁合同的效力7.5房地产抵押一、房地产抵押的概念抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。二、房地产抵押的范围p229•（一）房地产抵押权所担保的债权的范围•（1）主债权•（2）利息•（3）违约金•（4）损害赔偿金•（5）实现抵押权的费用（二）房地产抵押标的的范围1.以国有建设用地使用权设定抵押2.以集体土地使用权设定抵押3.以房产抵押4.以在建工程抵押三、房地产抵押合同当事人的权利义务p2401、房地产抵押人的权利和义务权利：（1）对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；（2）就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利；（3）抵押物的出租权。义务：（1）保持抵押房地产的价值；（2）保证抵押权人充分实现抵押权。2、房地产抵押权人的权利和义务权利：（1）优先受偿权；（2）抵押物的保全权；（3）抵押物的处分权；（4）抵押物的追击权。义务：（1）不得妨碍抵押人依法对抵押房地产行使权利；（2）返还剩余变卖价款。