商业地产项目的开发营运与招商经营管理

2013年6月28日商业地产项目的开发营运与招商经营管理2一、商业项目的开发营运流程二、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容三、招商与经营管理的阶段与步骤目录3一、商业项目的开发营运流程4一、商业项目的开发营运流程问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期）需要多少时间？万达广场全程操作周期（用时18个月）成都财富中心工程进度（用时21个月）深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多）5时间现场计划完成情况第1个月完成一期裙楼的主体结构、线管、消防、通风工程；完成二期开挖的各项准备工作第2个月完成一期4-8层主体结构、线管、消防、通风工程；基本完成二期土方施工第3个月完成一期9-13层主体结构、线管、消防、通风工程；完成负二层、负一层照明和动力插座底盒安装工作第4个月完成一期14-18层主体结构第5个月完成一期19-23层主体结构、线管、消防、通风工程第6个月完成一期24-28层主体结构、线管、消防、通风工程第7个月一期主体结构封顶第8个月完成17-18层的砖砌体施工及砖砌体内管线和底盒预埋；完成户内开关箱的底盒安装第9个月完成一期后浇带的施工第10个月完成一期地下室的外防水及土方回填时间现场计划完成情况第11个月完成一期屋面的防水工程第12个月一期外装进场施工第13个月一期外装施工；一期精装进场施工，完成5-11层精装修第14个月完成一期塔楼外装、一期12—18层精装修；完成二期后浇带的施工第15个月完成一期19-25层精装修、一期裙楼外装；完成二期地下室的外防水第16个月完成一期精装修及工程验收、二期室内工程；总平水、电、气、绿化开始施工；家乐福安装进场施工第17个月总平水、电、气、绿化施工；启动二期外装施工、裙楼及影城精装第18-19个月完成总平施工、二期外装施工、裙楼及影城精装、家乐福安装第20个月完成二装，总平施工第21个月工程竣工验收1、项目开发/开工建设周期——成都财富中心开工建设工期进度表（用时21个月）一、商业项目的开发营运流程6问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？万达广场招商启动时间在开业前的第14个月一、商业项目的开发营运流程72至4月生意清淡6至8月5月生意开始抬头生意时淡时旺黄金季节，生意高峰9至10月11至来年1月生意高峰延续期经营商家生意的月度分布图示商业规律：新商业的开业时间应选择在9月至12月！开业时间的选择？一、商业项目的开发营运流程8启动时间工作内容所需时间开业前14个月项目资料准备、制定招商工作计划——开业前13个月市场调查实施7天完成市调报告3天业态定位、方案设计、扩初设计、施工图设计、内装设计、外立面设计根据规划院计划开业前11个月编印招商手册、项目介绍资料、统一招商说辞等，《租户公约》、《租赁合同》、装修管理相关手续及各种表格的制定、上报、审批及学习2个月制定招商工作流程及制度15天开业前10个月全面收集品牌资源——招商租赁决策文件编制7天开业前9个月制订步行街招商政策及租金方案、主力品牌的招商优惠政策15天制订招商工作计划书、宣传推广方案和计划（广告媒体市调）3天招商预热期：完成签约30%，餐饮类完成50%；完成签约仪式和招商大会1个月完成商业业态规划细化方案3个月开业前8个月招商人员全面开展业务培训60天与大商业相关的底商业主沟通访谈业态规划3个月强势招商期：总体完成签约80%，其中餐饮类完成100%1个月已签约商户的应缴款项按合同收取7个月启动时间工作内容所需时间开业前7个月强势招商期：启动异地招商1个月开业前6个月招商收尾期：调整满铺，总体完成签约100%2个月开业前5个月完成步行街商铺装修准备工作1个月介入步行街公共部分内装2个月多种经营点位规划及招商3个月开业前4个月介入外装饰工程2个月餐饮类商铺装修3个月开业前3个月完成二次招商（掉铺补招及优化调整）1个月非餐饮类毛胚商铺装修2个月开业前2个月非餐饮类精装商铺装修、多种经营点位装修、完成广告位招商办理广告位设置许可证、协调广告画面审批及制作安装等1个月协助步行街商家营业证照办理1个半月开业前1个月组织主力店/步行街商家员工消防培训及联合消防演练25天开业前15天开业前外墙广告上刊策划，配合开业，面向场内主力店租户租赁可经营广告位2周开业后15天内招商总结报告7天2、项目招商及代理周期——万达广场招商营运流程表（用时14个月）一、商业项目的开发营运流程9问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月开业前：万象城招商部工作主要定位在：把商家招进来，把知名度打出去。开业后：万象城推广部工作主要定位在：把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去。一、商业项目的开发营运流程103、项目招商/开业营销推广周期——开业营销活动一览表（用时12个月）活动时间活动名称活动内容活动效果2003年12月25日深圳华润中心·万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式华润中心•万象城第一次国际招商成果发布会，宣布REEL时尚生活百货、华润万家CITYVALUE超级广场、嘉禾电影城、冰纷万象真冰滑冰场等四家主力店进驻万象城，也宣布了面向国际的招商工作全面展开。对外宣布完成4家主力店招商，各媒体的报道，扩大了项目的社会影响力2004年4月26日华润中心·万象城第二次招商成果发布暨陈露国际滑冰俱乐部成立记者招待会（招商率70%）6个次主力店以及80多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立。已经进驻万象城的6家次主力店包括“Esprit、NOVO、i.t、运动100、王子饭店、Azona(阿桑娜)”。对外宣布完成6家次主力店招商，各媒体的报道，扩大了项目的社会影响力2004年5月10日独家冠名活动“华润万象城”2004精英世界模特大赛中国选拔赛”EliteModelLook是当今世界上知名度最高、覆盖范围最广、影响力最大的全球性模特赛事之一。新闻发布会在深圳五洲宾馆举行，标志着这项备受关注的国际顶尖赛事中国选拔赛正式启动。借助模特大赛活动，全国100多家媒体莅临现场，其报道扩大了项目社会影响力2004年6月11日进驻商家新闻发布会华润与香港大家乐集团6月11日在深圳联合举行新闻发布会，宣布大家乐旗下著名餐饮品牌‚意粉屋意大利餐厅年内在华润中心·万象城开设中国内地首间旗舰店。各媒体的报道扩大,了项目的社会影响力2004年6月28日“华润万象城白领文化节”１.白领才艺表演，评选深圳十佳智慧型白领丽人。２.与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，电视辩论比赛。３.与深圳市环保局合作，举行美化深圳生态环境征文比赛。４.１００位金领资助梅州山区儿童，万象城为金领人士提供贵宾卡１００张。５.举办白领电影放映周。通过白领文化节，为项目中高端定位的主力客群，认识万象城创造了机会。2004年6月28日独家冠名活动“华润万象城”2004精英世界模特大赛中国选拔赛”38位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。本次活动与招商发布会是联动的主题活动。2004年8月21日亚洲滑冰协会(ISIA)年度董事会议在中国台北召开的亚洲滑冰协会(ISIA)年度董事会议上，万象城的冰纷万象滑冰场成功获得2006年亚洲滑冰运动会(SkateAsia2006)的承办权。借助亚洲滑冰行业活动，提高万象城在境外知名度2004年9月12日华润中心·万象城第三次招商成果发布会（招商率90%）宣布华润万象城正式试业时间，RéEL时尚生活百货将提前在10月29日试业。国际品牌招商取得重大进展，其中不少是首次进入深圳的新品牌。招商工作进入最后的冲刺阶段。宣布300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城2004年9月13日华润万象城‛2004精英世界模特大赛中国区总决赛38位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。本次活动与招商发布会是联动的主题活动2004年11月4日百货主力店试营业万象城最大主力店RÉEL试营业，加快最后的招商进程。通过试营业，让市民认识它2004年12月1日万象城正式推出VIP卡推出第一期VIP卡。1.培养顾客忠诚度的同时也培养了员工的意识。2.收集顾客资料利于日后活动推广（短信）。为今后客户营销提供对象2004年12月9日百货主力店正式营业深圳华润万象城开业2004年12月9日-24日2004年华润万象城圣诞节推广活动12月9日起，ONLYRéEL‛全馆满一定金额好礼赠，根据购买金额不同，各品牌有应季折扣推出。打折促销，提升知名度2004年12月9日Olé的梦幻圣诞在Olé店一次性购物满300元的顾客，参加圣诞梦幻梦‛活动。推广促销活动提升知名度2004年12月9日嘉禾影城经典巨献在活动有效期内，购买指定饮品，可能获得嘉禾影城视听体验券。中奖会员凭手机信息获得影城免费换领体验券。通过主力店商家推广促销活动，提升知名度2005年1月1日冰纷万象出场与陈露一起冰纷1.明年2月28日前，只要一次性报读冰纷万象‛真冰滑冰场两期课程，就可获赠陈露认可的优质冰鞋一双。2.在SalonEsprit消费满一定金额，即可获赠其现金抵用券。通过主力店商家推广促销活动，提升知名度2005年起华润万象城第一年营销计划1.树立华润万象城品牌形象，培养一批优秀商业营销人才。2.投入1500万元以上的推广经费。3.整合四大主力店的营销计划，形成合力营销推广活动。建立忠诚顾客群体。2005年12月华润万象城周年庆典月“走进万象城，走进新生活”活动一期VIP1.8万张。积分、兑奖功能，打折等功能逐步完善。让白领认同华润万象城，成为白领社交中心。一、商业项目的开发营运流程11问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修一、商业项目的开发营运流程124、项目招商后的进入装修周期——财富中心商家进场装修计划表（用时7个月）时间甲方工作安排（发展商工程部）乙方工作安排（商家及施工方）2006.8完成商场2~3层家乐福区域土建施工完成商场4~5层万达影城区域土建施工家乐福和万达影城提供进场装修所有资料（包括设计图纸、机电工程技术要求及施工进度表等）2006.9完成商场一装竣工工程验收（包括水/电/气等）及家乐福区域的消防工程家乐福进场安装施工2006.10完成万达影城一装及消防工程万达影城进场安装施工2006.11完成餐饮娱乐商家进场前的准备工作（包括设计图纸、机电工程技术要求及施工进度表等）餐饮娱乐商家进场装修（包括KFC、星巴克、滋味街、韩国料理、美容SPA、电玩中心、健身俱乐部等）2006.12完成服饰精品店商家进场装修（包括设计图纸、机电工程技术要求及施工进度表等）服饰精品店商家进场装修2007.1完成商场公共部分二装工程商场装修工程验收2007.2商场整体工程竣工验收商家试营业一、商业项目的开发营运流程13问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？请看商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容！土地获取规划设计开工准备开工建设开盘准备开盘销售工程建设竣工入住售后及移交一、商业项目的开发营运流程14二、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容15（一）六大营运管理职能招商与返租物业管理行政事务商业服务租赁/入驻审核市场营销二、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容16（二）六大营运管理内容租赁/入驻审核物业服务商业服务市场营销返租/招商行政事务（招商部、物业部）（招商部）（管理部）（市场部）（市场部、管理部）（物业部）二、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容17三、招商与经营管理的阶段与步骤18（一）招商与经营管理的阶段19招商的四大阶段第一阶段招商前对项目的理解阶段第二阶段招商的组织准备阶段第三阶段项目的招商执行阶段第四阶段商家进场装修阶段项目理解阶段组织准备阶段招商执行阶段进场装修阶段三、招商与经营管理的阶段与步骤20①对项目建筑指标的解读（限