第五篇房地产基本制度与政策

第五篇房地产基本制度与政策第1页共37页第五篇房地产基本制度与政策第一章房地产业P2第二章建设用地制度与政策P5第三章国有土地上房屋征收P9第四章房地产开发经营管理制度与政策P11第五章规划设计及工程建设管理制度与政策P13第六章房地产交易管理制度与政策P16第七章房屋权属登记制度与政策P21第八章房地产中介服务管理制度与政策P25第九章物业管理制度与政策P33第十章房地产税收制度与政策P36第十一章住房公积金制度与政策P37第五篇房地产基本制度与政策第2页共37页第一章房地产业1/31、熟悉房地产业的基本概念（1）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业；（2）房地产业包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动；（3）房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2、熟悉房地产业的作用（1）房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件；（2）房地产业关联度高，带动性强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业；（3）房地产业可以改善人民的住房条件和生活环境；（4）房地产业可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；（5）房地产业有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；（6）房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理业；（7）可以增加政府财政收入。3、熟悉房地产业的细分房地产业房地产开发经营业房地产服务业房地产中介服务房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业房地产物业管理4、了解房地产的历史沿革（1）1949年解放之前（2）1949-1955年，解放之初（3）1956-1965年，社会主义改造时期（4）1966-1978年，“十年动乱”时期（5）1978年改革开放之后5、了解城镇住房制度改革（1）探索和试点阶段：补贴售房1978-1993年（2）全面推进和配套改革阶段：“三改”、“四建”1994-1997年（3）深化和全面实施阶段：1998年至今1.停止住房实物分配，实行住房分配货币化；2.建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；3.继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；4.采取扶持政策，加快经济适用房建设；5.发展住房金融，加快住房物业管理6、熟悉现行城镇住宅政策（1）商品住房（2）保障性住房1.廉租住房：套均40㎡左右，人均13㎡2.经济适用房：套均60㎡左右，有限产权（3）政策性住房1.棚改安置房2.限价商品住房3.公共租赁住房4．单位建设住房第五篇房地产基本制度与政策第3页共37页第一章房地产业2/37、掌握土地所有制土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地定义全民所有制的土地为国家所有土地，所有权由国务院代表国家行使范围1.城市市区的土地；2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3.国家依法征收的土地；4．依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5.农村集体经济组织成员转成城镇居民的，原属其集体所有的土地；6.因国家组织移民、自然灾害等迁移后，原属其集体所有的土地。取得途径1.通过行政划拨方式取得；2.通过国家出让方式取得；3.通过房地产转让方式取得（买卖、赠予或其他合法方式）；4.通过土地或房地产租赁方式取得。集体土地定义农村集体所有的土地，简称集体土地农民集体1.村农民集体；2.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3.乡（镇）农民集体农村和城市郊区的土地，除法律规定的属于国家所有的以外，都属于集体所有8、掌握土地管理的基本制度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有期限使用制度（3）国家实行土地用途管制制度（4）国家实行耕地保护制度9、了解城镇土地使用制度改革原有土地使用制度1.对土地实行行政划拨2.无偿无期限使用3.禁止土地使用者转让土地原有制度的弊端1.不利于土地的合理使用2.不利于正确评估企业的绩效3.有违按劳分配原则4.不利于城市建设5.产生不正之风现有制度的改革1.征收土地使用费2.开展土地使用权有偿出让和转让3.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规4.修改宪法和土地管理费5.制定全国性的土地使用权出让和转让条列10、熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架（1）在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，（2）将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；（3）土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，（4）过期需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按市场情况补交地价款。第五篇房地产基本制度与政策第4页共37页第一章房地产业3/311、掌握我国房地产法律体系（1）法律（2）行政法规（3）地方性法规（4）部门规章（5）地方性政府规章（6）规范性文件（7）技术规范12、掌握房地产相关法律（1）《城市房地产管理法》（2）《土地管理法》（3）《城乡规划法》（4）《物权法》13、掌握房地产行政法规（1）《土地管理法实施案例》（2）《城市房地产开发经营管理条例》（3）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（4）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（5）《住房公积金管理条例》（6）《物业管理条例》14、掌握房地产部门规章（1）《房地产开发企业资质管理办法》、《闲置土地处置办法》（2）《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》（3）《商品房销售管理管理办法》、《商品房租赁管理管理办法》（4）《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》（5）《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》（6）《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》（7）《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理办法》（8）《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（9）《已购公有住宅和经济适用房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》（10）《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（11）《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、（12）《房地产估价师执业资格考试实施办法》（13）《城市房地产市场评估管理暂行办法》（14）《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（15）《房屋征收评估办法》（16）《房地产抵押估价指导意见》（17）《房地产估价规范》（18）《房地产测量规范》第五篇房地产基本制度与政策第5页共37页第二章建设用地制度与政策1/31、了解征收集体土地的特点（1）具有一定的强制性；（2）要妥善安置被征收单位和人员的生产、生活，并给予一定经济补偿；（3）被征收后集体土地变为国有土地。2、了解征收集体土地应遵守的原则（1）珍惜耕地、合理利用土地的原则（2）保证国家建设用地原则（3）妥善安置被征收单位和农民的原则（4）有偿使用的原则（5）依法征地的原则3、掌握征收、征用集体土地的政策规定（1）征收土地的范围（2）征收土地批准权限的规定（3）申请征地不得化整为零（4）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助（5）临时用地必须办理报批手续（6）联营使用集体土地政策（7）征收土地公告（8）合理使用征地补偿相关费用（9）特殊征地按特殊政策办理4、掌握征收集体土地补偿的范围和标准（1）土地补偿费：前三年土地平均产值的6-10倍（2）安置补偿费：前三年土地平均产值的4-6倍（3）地上附着物和青苗补偿费（4）临时用地补偿（5）合理使用土地补偿费、安置补助费5、了解征收集体土地的工程程序（1）申请用地（2）受理申请并审查有关文件（3）审批用地（4）征地实施（5）签发用地证书（6）征地批准后的实施管理（7）建立征收土地档案6、掌握建设用地使用权出让的概念（1）土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；（2）只有使用权，在使用年限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经济活动，但地下埋藏物归国家所有；集体土地不经征收不得出让。（3）只有支付了全部土地出让金之后才能领取土地使用权证书；（4）具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。第五篇房地产基本制度与政策第6页共37页第二章建设用地制度与政策2/37、掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限出让计划（1）符合土地利用总体规划（2）符合城市规划（3）符合年度建设用地计划出让方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议出让年限（1）居住用地：70年（2）工业用地：50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年（4）商业、旅游、娱乐用地：40年（5）综合或其他用地：50年8、熟悉建设用地的收回与终止建设用地收回（1）土地使用权期间届满处理（2）建设用地使用权届满前提前收回，应给予补偿及相应出让金（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权建设用地终止（1）因土地灭失而终止（2）因土地使用者抛弃而终止9、了解建设用地使用权出让合同及其管理合同主要内容（1）合同（2）合同附件合同履行（1）按期动工，拖一年罚20%土地闲置费，拖二年可收回；（2）要经过政府有关部门同意才能改变土地利用条件及用途；（3）项目总投资、投资强度等要达到合同约定标准。合同解除未按期交全土地出让金，超60天可解除合同。10、掌握建设用地使用权划拨的含义（1）建设用地使用权划拨包括土地使用者缴纳拆迁安置补偿费用和无偿取得两种方式；（2）划拨土地没有使用期限限制，但未经许可不得转让、出租、抵押等经营活动；（3）必须经过有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续；（4）国有土地中，除出让土地以为的土地，均按划拨土地进行管理。11、掌握建设用地使用权划拨的范围（1）国家机关用地（2）军事用地（3）城市基础设施用地（4）公益事业用地（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（6）法律、行政法规规定的其他用地第五篇房地产基本制度与政策第7页共37页第二章建设用地制度与政策3/312、掌握建设用地使用权划拨的管理（1）划拨土地的转让（2）划拨土地的出租（3）划拨土地的抵押（4）未经批准擅自转让、出租、抵押，应没收其非法收入，并据情节处罚（5）国有企业改制中的划拨土地（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（7）划拨土地使用权的收回13、掌握闲置土地的认定（1）自土地出让合同生效或有关部门批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的；（2）已动工，但开发面积不足1/3或投资额不足25%且未经批准终止开发满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形14、熟悉闲置土地的处置方式（1）延长开发建设时间，但不超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；（3）安排临时使用，待原项目开发条件成熟后，重新批准开发，并增收土地增值部分；（4）政府为其置换其他等价土地进行开发建设；（5）政府采用招标拍卖确定新使用者，并对原使用者给予补偿；（6）签订土地使用权交还协议，将土地使用权交还给政府。15、熟悉征收土地闲置费1年未动工开发的，收土地出让金20%的土地闲置费。16、熟悉无偿收回土地使用权2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第五篇房地产基本制度与政策第8页共37页第三章国有土地上房屋征收1/31、掌握房屋征收的概念（1）房屋征收是指国家为了公共利益，依照法律规定的权限和程序，强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。（2）集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；（3）国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。2、掌握房屋征收的限制条件（1）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的；（2）征收必须严格依照法律规定的权限和程序；（3）征收必须以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。3、熟悉房屋征收的前提条件公共利益的范围（1）国防和外交的需要（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要（3）由政府组织实施的科、教、文、卫、体等公共事业的需要（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要（5）按规定组织实施的旧城区改建的需要（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需