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房地产交易法律制度第四节房地产抵押法律制度一、房地产抵押的概念及性质房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。抵押的性质债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。1、房地产抵押权的物权性房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。2、房地产抵押权的价值权性房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。二、抵押权的设定条件由于中国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在中国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。三、抵押权的效力和影响房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。四、抵押权的实现房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。五、我国房地产抵押登记的种类1、土地使用权抵押；2、在建工程抵押；3、预购商品房期权抵押；4、现房抵押。六、抵押期限的效力及与诉讼时效的法律冲突1、登记的权利期限；2、抵押期间与诉讼时效问题七、抵押权的消灭（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭；（二）因被担保的债权消灭而消灭；（三）因房地产抵押权实现而消灭；（四）因除斥期间届满而消灭。谢谢！