第六章房地产开发制度

第六章房地产开发制度6.1房地产开发制度概述6.2房地产开发企业6.3房地产开发规划管理6.4房地产开发项目实施与经营6.5建设工程质量管理和纠纷处理6.1房地产开发制度概述6.1.1房屋建设和房地产开发（1）房屋建设（2）房地产开发特征：①房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能②房地产开发具有较长周期③房地产开发风险性较大④房地产开发波及面广泛6.1.2房地产开发类型1.土地、房屋和土地房屋的一体化开发从房地产开发的内容不同，可划分为：①单纯的土地开发和再开发；②单纯的房屋开发和再开发；③土地房屋的一体化开发三类。2.单独开发、小区开发和成片开发3.合作开发、合资开发和独立开发4.经营性和自用型房地产开发①经营性房地产开发②自用型房地产开发6.1.3房地产开发过程及法律事务1.投资决策分析阶段2.前期工作阶段3.建筑施工阶段4.租售阶段6.2房地产开发企业6.2.1房地产开发企业及其分类①专营企业②兼营企业③项目公司6.2.2房地产开发企业设立的条件1、专营企业①有自己的名称和组织机构②有固定的经营场所③有符合国务院规定的注册资本④有足够的专业技术人员⑤法律、行政法规规定的其他条件2、兼营企业3、项目公司项目公司设立的条件：①股东签订出资入股协议，制定项目公司章程②申请名称预先核准③办理验资手续，取得验资报告④向工商行政管理部门申请开业登记⑤向房地产开发主管部门备案⑥房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级6.2.3房地产开发企业的备案与资质管理一级资质1．注册资本不低于5000万元；2．从事房地产开发经营5年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。二级资质1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。三级资质1．注册资本不低于800万元；2．从事房地产开发经营2年以上；3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8．未发生过重大工程质量事故。四级资质1．注册资本不低于100万元；2．从事房地产开发经营1年以上；3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7．未发生过重大工程质量事故。6.2.4资质年检制度6.2.5外商投资经营房地产企业6.3房地产开发规划管理6.3.1城市土地利用规划根据内容的不同，可分：1.城市土地利用总体规划2.城市土地利用功能区分规划3.城市土地利用详细规划6.3.2规划许可制度1.申请建设用地规划许可证程序2.提交的材料3.应注意的问题6.4房地产开发项目实施与经营•6.4.1房地产开发实施基本程序1.房地产开发立项2.取得土地使用权3.准备工作4.项目建设施工5.竣工验收6.5建设工程质量管理和纠纷处理•6.5.1建设工程质量•1、影响工程质量的责任主体①建设单位②勘察单位③设计单位④施工单位⑤工程监理单位谁的责任？2、建设单位的质量责任和义务①将工程发包给具有相当资质等级的单位。②应当依法对工程建设勘察、设计等环节及重要设备材料的采购进行招标。③提供与建设单位有关的原始资料。④不得压价、不得压缩工期、不得降低工程质量。⑤施工图实际文件必须审查。⑥实行监理⑦办理工程质量监督手续⑧严格执行合同3房屋的质量保证期和保修期（1）质量保证期①临时性结构，设计使用年限5年②易于替换的结构构件，设计使用年限25年③普通房屋和构筑物，设计使用年限50年④纪念性建筑和特别重要建筑结构，设计使用年限100年（2）房屋质量保修期地基、主体结构屋面防水、卫生间等防渗漏供冷、供热系统管线、管道、设备安装和装修工程设计使用年限5年2个供冷期、采暖期2年具体赔偿责任1.施工单位违反规范、标准造成质量缺陷，返修、赔偿2.设计原因造成的质量缺陷，施工单位维修，建设单位向设计单位索赔3.因材料、构配件和设备引起的质量缺陷，由采购方负责4.由错误管理造成的质量缺陷，由建设单位承担，若由监理单位造成，则监理单位负责5.使用不当造成的损坏，由使用单位自行负责6.不可抗力造成的损坏，施工单位负责维修，建设参与各方根据政策分担经济责任6.5.2房屋质量问题的处理1、房屋的质量问题（1）违规质量问题①房屋主体结构质量不合格②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的质量问题③其他质量问题•（2）违约质量问题•（3）使用质量问题2、房屋质量问题的处理①房屋主体结构质量不合格②房屋质量问题严重影响正常居住使用的处理③未对居住使用造成严重影响的处理