房地产培训-房价变化趋势

房价变化趋势与中小开发商经营策略调整▲数据验证（成都1）此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。成都商品房销售面积变化趋势（2008.2.18-2009.6.7）0500001000001500002000002500003000003500004000001234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465666768面积（平方米）一手房▲数据验证（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。成都商品房成交套数变化趋势（2008.2.18-2009.6.7）05001000150020002500300035004000450050001234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465666768套数▲数据验证（南京1）此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。南京市商品房成交面积变化趋势（2008.2.18-2009.6.7）0500001000001500002000002500003000001234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465666768面积（平方米）▲数据验证（南京2）此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。南京市商品房成交套数变化趋势（2008.2.18-2009.6.7）050010001500200025003000123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了▲短期供应增长率不高，但需求面临调整压力2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑）-10-50510152025303540455055602006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-5办公楼商业用房其他用房(比去年同期增长％）北京住宅库存总量（期房与现房）趋势图0200004000060000800001000001200001400001600002007-7-12007-8-12007-9-12007-10-12007-11-12007-12-12008-1-12008-2-12008-3-12008-4-12008-5-12008-6-12008-7-12008-8-12008-9-12008-10-12008-11-12008-12-12009-1-12009-2-12009-3-12009-4-12009-5-12009-6-12009-7-1期房与现房总存量如图表所示：09年7月1日期房和现房住宅库存总量已与08年5月水平基本持平。各类商品房成交面积变化-20-15-10-50510152025303540452006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-5销售面积现房期房（比去年同期增长%）商品房新开工面积虽然从08年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张-20-10010203040502006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-5施工面积新开工面积竣工面积（比去年同期增长%）2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加-40-200204060802006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-5商品房住宅办公楼商业用房（比去年同期增加%）2008年前5个月房地产开发投资保持高位增长(这里有土地、建材价格上涨的影响),随后下滑，最近好转05101520253035402005/1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-112007/1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-112009/1-21-4房地产开发完成投资商品住宅投资(比去年同期增长％）▲短期错动后土地价格仍会上涨-3.0-2.0-1.00.01.02.03.02008Q12008Q22008Q32008Q42009Q1综合地价商业用地居住用地工业用地环比增长%2009年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化-50-40-30-20-1001020304050199920002001200220032004200520062007/1-31-61-91-122008/1-31-61-91-122009/1-31-41-5土地购置面积完成开发土地面积（比去年同期增长％）全国-60-40-200204060199920002001200220032004200520062007/1-31-61-91-122008/1-31-61-91-122009/1-31-41-5土地购置面积完成开发土地面积（比去年同期增长％）东部地区-40-30-20-100102030405060199920002001200220032004200520062007/1-31-61-91-122008/1-31-61-91-122009/1-31-41-5土地购置面积完成开发土地面积（比去年同期增长％）中部地区-40-20020406080199920002001200220032004200520062007/1-31-61-91-122008/1-31-61-91-122009/1-31-41-5土地购置面积完成开发土地面积（比去年同期增长％）西部地区▲建安成本长期看也在不断增加1.人工费（施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资）2.材料费（主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费）3.机械使用费（折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等）4.施工管理（工作人员工资，工资附加费，办公费，差旅费，检验试验费）5.设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费（供热及换热站，供电设备，电梯）▲增值税将严格征收，税收压力大大增加▲舆论压力大大增加当前形势下（未来五年左右时间）中小开发商的战略调整▲高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路✭工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。✭工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台✭调控将大大提升工业地产的价值✭工业地产开发模式✭工业地产的前景✭小企业如何分享工业地产的增值空间商业用地不同城市不同类型预计初始收益率比较类型城市顶级写字楼豪华住宅零售商业地产工业物业上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%资料来源：德勤会计师事务所《中国房地产投资手册》（2009-04-07）(1)搭乘到最后一批协议用地的‘末班车’。(2)研究模式，选好区域A.直接建工业项目，适时出售股权，回避增值税；B.双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市（中小企业板或创业板）三重机会。D.投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。(3)不要瞧不起工业。有些项目回报很好；经营规范；低价买入持续持有最优质资产（白金资产）；具有世界性成长空间（500强里基本无地产企业，麦当劳的启示）(4)关注四个增长区（大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾）未来四个特别经济区域的比较（分值高为好，低为差）注：1，区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技术水平等情况；2，对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况；3，智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况；4，合作对象考察重点合作国家（地区）、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等；5，交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。考察点区域区域经济基础对外开放程度智力支撑合作对象基础设施交通运输劳动力素质综合推荐程度天津滨海新区43445544北部湾21122322曹妃甸31222432长兴岛55554555▲考虑到北部沿海、到北方发展辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工↑↓↑北部沿海地区竣工↑↓↑↓南部沿海地区↓↓↓↓黄河中游地区↓↓↑↓长江中游地区↓↓↑↓大西南地区↓↓↓大西北地区↓↓↑长三角地区↓↓↓珠三角地区↓↓↓↓环渤海地区竣工↑↓↑↓2008年3季度各区域房地产市场变化表2008年3季度各地区商品房销售面积负增长-20-10010203040506070销售面积现房期房2007Q32007Q42008Q12008Q22008Q3％东北地区-30-20-100102030405060销售面积现房期房2007Q32007Q42008Q12008Q22008Q3％北部沿海地区-60-40-20020406080销售面积现房期房2007Q32007Q42008Q12008Q22008Q3％东部沿海地区-60-40-20020406080销售面积现房期房2007Q32007Q42008Q12008Q22008Q3％南部沿海地区2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面)-30-20-1001020304050607080销售面积现房期房2007Q32007Q42008Q1200