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房地产开发与经营课件榆林创业投资公司学习课件第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：1．理解房地产的含义、性质和特征；2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念1.1.1房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。1.1.2房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性1.1.3房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。1.2房地产业1.2.1房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。1.2.3房地产业在国民经济中的作用1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。4．有利于健全和完善社会主义市场体系。1.3房地产开发与经营1.3.1房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设1.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。1．房屋经营2．城市土地经营3．城市房地产综合开发经营1.3.3房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4．房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5．随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。第2章房地产市场及其运行规律教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。2.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。2.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1．按地域来划分2．按房地产类型、档次来划分3．按土地和房地产层次来划分2.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1．房地产市场是房地产权益的交易市场2．房地产市场是地区性市场3．需要专业人员提供服务4．易于出现市场的不均衡和垄断5．供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性2.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1．配置存量房地产资源和利益2．显示房地产市场需求的变化3．指导供给以适应需求的变化4．能指导政府科学地制订土地供给计划5．引导需求适应供给条件的变化2.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1．房地产需求及影响因素2．房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2.3.2房地产市场的供给1．房地产市场的供给及其影响因素2．房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场1．房地产使用市场2．房地产投资市场3．房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析1．经济增长和房地产使用需求2．长期利率与房地产投资的需求3．短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1．统一领导、相互协调的原则2．多种调控手段相结合的原则3．管而不死，活而有序的原则2.5.3房地产市场调控的内容1．房地产市场的宏观调控1)土地供应政策和地价政策2)金融政策3)住房政策4)城市规划5)税收政策6)租金和价格控制2．房地产投资规模的调控3．房地产开发结构的调控4．房地产开发布局的调控5．房地产开发行为和房地产投资品的调控2.5.4房地产市场的宏观调控手段1．计划手段2．经济手段3．行政手段4．法制手段第3章房地产开发的程序教学目标通过本章的学习：了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。3.1房地产开发程序概述随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。然而，不论开发活动变得多么复杂，开发商变得多么能干，房地产开发专业服务队伍发展得多么完善，房地产开发过程都必须遵循基本的步骤。一般说来，这个程序分为4个阶段：投资分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。3.2房地产开发投资机会选择与风险分析3.2.1房地产投资的种类房地产投资可分为直接投资与间接投资两种，其中房地产直接投资是指直接与房地产产品相关的投资，它包含房地产开发投资与房地产置业投资两种形式，房地产间接投资是指不直接与房地产产品发生关系的投资。主要有投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押贷款支持证券等形式。它们具体的关系如图所示房地产投资房地产直接投资房地产间接投资投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押贷款支持证券房地产开发投资房地产置业投资3.2.2房地产开发投资机会选择房地产投资机会选择，也就是通常所说的项目可行性研究，是指房地产开发投资过程中，把握机会、机遇的过程。房地产投资机会选择，主要包括投资机会寻找、筛选与决策分析3个步骤。3.2.3房地产开发投资风险分析1．房地产投资风险的基本概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。2．房地产投资风险预测与控制分析1)风险预测的方法(1)财务报表法。(2)问询法。(3)索赔记录统计法。(4)环境分析法。2)房地产投资风险的规避与控制(1)通过项目投资组合及多种经营分散风险。(2)通过加强资产管理来控制风险。(3)通过合理改变经营形式转移风险。(4)通过市场调查实行正确的决策来控制风险。此外，有一部分可保风险，可通过商业保险等方式转移。3.3房地产开发前期工作房地产开发前期工作包括：获取土地使用权；项目规划设计与许可；建设工程招标；开工申请与审批等环节的工作，以上部分的具体内容将在第4章与第6章讲述。3.4建设阶段3.4.1质量控制质量控制是指项目管理机构以设计文件、工程合同、国家标准、施工规