商业房地产投资分析第六章

商业房地产投资分析117第六章商业房地产市场类建筑设计要点一、市场各阶段建筑形态简介（一）大棚、简易平房大棚、简易平房是常在市场初期阶段采用的建筑形态。一般是平房，便于作业和销售。北京市通州区八里桥市场就是采用平房和大棚组合，或平房与平房组合的方式，往往都是在土地使用率低，容积率低的城郊修建的。土地性质多为划拨土地，或集体土地，或街道办事处占用市政用地等。大棚、平房往往是集仓储与产品销售于一体,如瓜果蔬菜、粮油市场；或是加工与仓储、展示于一体，如石材、板材、木材市场。这是商业地产初级阶段的建筑形态。（二）普通大楼在二、三级城市中，最常见的就是以普通大楼作为市场，较好一点的商厦，其建筑总价一般不超过2500元/m2，而且多是旧楼改造而成的，结构差、使用年限长。楼内1~3层多为商业经营，也有极个别的5层为商业市场，且多为纯购物功能的市场，服务业态很少甚至是没有，餐饮也多是盒饭，市场管理仅为物业管理范畴，对商户的品质和进出入并无系统化的管理。而且很多市场无电扶梯设备，无VI标识系统；市场的活动和宣传也差，全靠自然发展；对停车场的要求也不高，市场内货流与人流混杂，这样的商业性地产多为服装、鞋帽和小百货市场。市场内各业态兼容性较大，常常是小百货、服装等多业态合为一个综合性市场，市场的租金多在每天3元/m2以下。商业房地产投资分析118第六章商业房地产市场类建筑设计要点（三）现代化商厦建筑结构与普通大楼差异不大，但在硬件设施和软件服务上却有很大差异。从卫生间到市场对外宣传、导视系统及商户品质等，都有良好的管理，如北京木樨园的天雅大厦，北京三里屯雅秀市场等等，市场内的环境和正规的商场差别不大，这就是所谓“商场环境、市场的模式”。（四）集合群许多区域由于土地供应的丰富和充足，从而形成了一条街或市场组合群，如石家庄新华市场、南三条市场、北京十里河建材一条街、南昌洪城大市场、成都荷花池市场群等等。在组合群中有大棚、简易平房、普通大楼及现代化大厦几种建筑形态。出现这种局面的一个主要原因是产权隶属的不同，另一个则是市场细分化发展产生的结果。各种形态混杂于一处，形成了纷繁的局面。二、平面布局设计（一）平面布局设计平面布局设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，并最大限度地为每个承租户带来通行人流，提供更多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，8m柱距是市场开发比较常用的选择，这样对于面积分割以及降低施工成本有益。平面设计的区域形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少。这样不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别。它可以通过商铺店面装修和天花板造型装饰室内空间。市场设计方案完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割，根据初步划分方案对内部结构形状进行平面布局图设计并不断完善和修改，确保简单化以及可视化原则。（二）常用平面布局设计中的难点处理在平面布局中多采用棋盘式。对于棋盘条块式分割，应解决的难点商业房地产投资分析119有以下几点：1.以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。见图12.以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。见图23.在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。见图3图1图2图3商业房地产投资分析120第六章商业房地产市场类建筑设计要点4.在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。见图45.对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。见图56.对于边线中，有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。见图6图5图6图4商业房地产投资分析1217.如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。见图78.在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。见图89.主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。见图9图7图8图9商业房地产投资分析122第六章商业房地产市场类建筑设计要点10.弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。见图1011.在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。见图1112.在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。见图12图11图12图10商业房地产投资分析12313.电梯口要设有主要通道。见图1314.单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开。敞开式有柜台，也有摊位。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。三、功能设计功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。现行的市场摊位主要是柜台式、隔断式或房间式。其中柜台式是最早的一种，主要考虑的是连排柜台不能太长，中间要有隔断。柜台的长宽一般是1.2m×0.6m，1.5m为最长，宽1m，高度为1.2m。柜台还要考虑其后边的货架，货架视经营产品的不同而区别很大。如经营通迅产品，因其展示性很强，因而要有灯箱和背板；经营汽配产品则要求牢固，能放东西，货架与柜台最好有1人半距离，总之一个柜台含货架面积应在3.5m2左右。也有柜台属于强展示性的，如采用艺术“流线型”设计来营造气氛，突显其风格。隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具图13商业房地产投资分析124第六章商业房地产市场类建筑设计要点体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央，这样就加大使用空间。门可做折叠门或卷帘，门框可用拉丝不锈钢包边，在转角可用斑马色彩带，突出标识；也可节约成本用方钢涂黑漆，使色彩鲜明。照明的设计应和吊顶联系在一起，随着经济的发展，越来越多的市场对照明的要求也提高了。通道上公共区域和公共照明上的光带应是大灯，应该考虑人性化，摊位内则为局部照明，灯具可采用射灯重点照明，此时应强调用电安全和用电管理。吊顶可选用经济实用的铝格栅，也有直接吊顶的，例如崇文区搜秀城的吊顶处理就比较好。地面的处理在室外要注重防滑，室内则要注重标识性，主通道与摊位之间的地面要有所差别，可以地面铺装画来划分空间。很多市场为了简便，直接铺一个彩色玻化砖，这种处理方法最好是在主通道上做色彩或做标识，不仅有所区分，同时又营造了商业气氛。也可以在通道涂漆，如北京西单华威六层北京攻略的地面处理就很有特色。房间的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6~25m2即可，36m2的就为大房间了。建材、灯饰行业设计为标准的80m2房间，鞋包则设计为30m2标准的房间即可。房间的门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，房间尽可能以长方形为好，一般黄金矩形房间的使用率最高，不规则的边角在房间使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等为好）。房间的隔板最好可以方便打通，便于某些商家扩大经营使用，隔墙也最好采用防火板，而非石膏板，方便二次使用。房间或摊位的排号要跳过尾数4，排列也要按人流动线或逆时针方向排列。具体的商业功能设计分别体现在以下几个方面。（一）剖面（中庭层高）首先，要注意中庭空间的造型与交流，中庭的设计形式可以多样化，具体可根据市场总体形态来把握。对于面积比较大的市场中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，方便观赏人群从四周不同的角度观赏表演活动。在室内设计中庭，则不要过分追求中庭的宽大豪华，力求遵循地域文化特色与经济性相结合的原则。其次，要注意从不同的层面同时引入人流。注重竖向交通的易达商业房地产投资分析125性，应强化F2与B1及其他楼层的交通便利性，以提升商铺的价值，将F2、B1当做一楼修建，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将F2的人流直接引向人行道的自动扶梯及与其他商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，设计上也可以有意在不同的平面高度设立入口。如果市场上层的入口能够直接通向各层，则对于组织引导人流是非常有利的。在多层市场建筑中，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者的出入提供很大的方便。此外，还要确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。剖面设计的精华就是巧妙利用设计手法，提高B1层、2层及顶层的商业价值。大型市场的首层高度一般在5m以上，净高为4.5m；2层以上高度为4.3m，通常按此标准来浮动。（二）垂直交通（直升梯、扶梯）在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引购物者的设施。扶梯则是商业空间人流垂直运输的核心，同时还具有平衡人流动线、引导人流走向的功能。扶梯最好设置在险要的位置，而且扶梯周边的铺位的商业价值较大，最好在扶梯的周边留有一些驻留空间，切不要设置空调机房等设备间。（三）卸货区设计由于市场物流量较大，因而必须事先规划面积适宜的卸货区。卸货区最好设置在地下室，或是要与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。货车则可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库，然后再通过客梯直接进入办公区，避免了办公人流与货流对购物人流的干扰。卸货区也可在室内专门设立一块区域，但要注意在停车设计和仓储中与市场摊位间尽可能有一些距离，避免嘈杂，或是在时间段上略有错开，货车的进卸货时间与人流量高峰期应有所分开（如在夜晚等）。（四）照明设计公共照明要领先设计。如果有条件，可设计两路照明。在白天有日商业房地产投资分析126第六章商业房地产市场类建筑设计要点光时自然光开一组；而在夜晚、阴雨天和雾天则再开一组夜灯，这样能起到节能的作用。在吊顶的设计中，如果标高低，则可采用日光灯管；如果标高高，则可将吊灯标高降低。在吊顶下，高度与光扩散更合谐，同时还能节约电能。在摊位内灯光要另分一组，房间最好设置插卡买电，如果是摊位或柜台式，则可用公用分摊电费的方法，计算时要把电损耗附加在内，如电在0.65元/度再加上电损耗，则可向商户收1元/度，这样可以弥补因公共用电的消耗而造成的用电亏损。市场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要。室外照明设计对塑造市场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理好通道与商店之间的关系。店面照明度要比通道高，而通道的照明也不能对店面产生不良的影响。夜间室外照明要重点突出建筑和停车场，让市场在夜环境中产生强烈的视觉效果。由于灯光工程造价较高，电费成为市场的较大固定成本支出，因此采用照明设备必须考虑稳定可靠的节能灯具。（五）景观设计采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅能节能，而且可让上层空间开阔宽敞，把人的视线吸引向上。由于加上了顶盖，则可以将室内广场计入公共分摊面积或者留有独立产权，日后可作为展示经营用的空间。室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生态景观设计，例如设置绿色广场和空中花园，注意楼层中厅应使用绿色植物装饰环境等。（六）无障碍设计重点考虑残疾人的通行安全设施要示，在市场中若从经济节约角度考虑，则可省略。（七）导视系统设计的应用导视系统的使用主要在户外与户内，要体现经营风格及人性化，同时还要营造气氛。户外与户内都有营造气氛，