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商业房地产投资分析196附录二地产常用知识解答附录二地产常用知识解答1.什么是房地产的项目管理程序？答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程施工建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的过程。房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则要靠战略规划来指导的。项目的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。实施阶段是按计划启动实施项目工作。结束阶段是项目结束的有关工作。当然，项目的各个阶段没有严格的区分标准，在执行时经常是交叉进行的。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段的主要工作内容。(1)概念阶段◆根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细的可行性研究并制订项目商业计划书。商业房地产投资分析197◆请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。◆通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是，与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证，以确定项目的可行性。(2)规划阶段◆确定项目总负责人（重点项目）。◆确定项目经理。◆确定项目组主要成员。◆确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）。◆提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。◆通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是，确定项目经理并让其与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。(3)实施阶段◆建立项目组织。◆取得土地使用权（可以在第一、二阶段进行）。◆制订项目计划（专业性、可行性）。◆通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。◆通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。◆合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。◆项目销售（严格培训、统一说法、展示开发商的文化等）。◆水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的工作重点是，明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量、成本、进度、项目的销售等。(4)结束阶段◆项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理商业房地产投资分析198附录二地产常用知识解答备案证。◆物业公司对项目进行接管验收。◆配合物业公司交房。◆项目清算。◆资产清理。◆文档总结。◆对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。◆解散项目组。◆对项目组成员的考核延长2～5年。本阶段的工作重点是，办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其他项目作准备。2.各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。3.什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有两个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交商业房地产投资分析199易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。4.什么是地价与土地出让金？如何了解地价是否交清？答：土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50~20％左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的用实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。商业房地产投资分析200附录二地产常用知识解答5.哪些属于违法建筑？答：违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。6.在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准的，市规划主管部门或其派出机构对申请单位重新核发《建设用地规划许可证》,收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。7.什么情况下不予核发《规划验收许可证》？答：有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。8.什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。商业房地产投资分析2019.什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。10.什么是绿地率？答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。11.什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。12.在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。13.公共开放空间可以出售或转让吗？答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。14.交易税费者有哪些？二级市场转让包括哪些税费内容？销售所交税费明细：答：（1）销售所交税费表稅费名称计算标准缴付时间买卖合同印花税按购房金额计算,稅费为0.005%签约时产权登记费每套房屋人民币500元签约时商业房地产投资分析202附录二地产常用知识解答外省市个人在京购房手续代理费按购房金额计算，费率为0.4%+人民币300元签约时贷款合同印花税按贷款金额计算，稅费为0.05%办理按揭时按揭律师费约为贷款金额的千分之三办理按揭时保险费按购房金额*保险费率*年限系数办理按揭时抵押登记费按房屋建筑面积计算，0.3元/m2办理按揭时契税按购房金额计算，按3%计算入住前房屋所有权登记费按房屋建筑面积计算，0.3元/m2入住前土地登记费按购房每套房屋100元入住前公共设施设备维修基金按购房金额计算，稅费为2%入住前答：（2）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。15.有哪些行为视同房地产转让？答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。16.以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。17.已办理按揭的楼花能否转让？商业房地产投资分析203答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。（1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。18.商品房建筑面积