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1培训大纲一、房地产管理部门的政府职能二、房地产政府管理业务：对象、具体业务定义三、房地产政府管理部门的信息化需求2一、房地产管理部门的政府职能1、房地产管理部门构成建设部——住宅与房地产业司省级建委、建设厅市级建委市房管局市交易中心（科）市权属登记中心（科）31）建设部——住宅与房地产业司（住房制度改革办公室）住房公积金监督管理司指导规范房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略、产业政策和规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行；指导全国住宅建设和住房供应政策的实施；拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准；提出房地产估价专业技术人员执业资格标准；贯彻落实国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施；指导城镇住房制度改革工作；负责住房公积金和其他房改资金的政策指导并监督使用。2）省建设厅——房地产业处主要职责：负责全省住宅与房地产业行业管理；指导、规范房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；拟定住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略、产业政策和规章；拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、房屋产权登记发证、房屋产权产籍管理和物业管理的规章制度并监督执行；指导全省住宅建设和住房供应政策的实施；负责房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质管理工作；按有关规定，组织房地产估价专业技术人员执业资格注册工作。43）市建委房地产开发处（一）主要职能1.草拟房地产市场管理的地方性法规和规章草案；2.负责制订房地产开发计划并监督实施；3.组织房地产开发项目建设条件论证、项目初步设计会审和竣工验收工作；4.负责全市商品房预售管理，核发市区商品房预售许可证；5.负责房地产开发企业的资质审核。房产交易与权籍处（一）主要职能1.草拟房产房政、权属管理的地方性法规、规章草案；2.负责全市直管公房、私房落实政策、特殊用房的调产等管理工作；3.负责全市房产中介机构的资质管理；4.指导房产评估、抵押、租赁、交易工作；5.负责市区住房解困和廉租房管理工作；6.指导全市城镇房屋产权及管理工作。5房管局职能（一）贯彻执行国家和省、市房产管理的方针、政策、法规；参与拟订有关房产管理的政策并组织实施。（二）负责直管公房（市政府授权管理的公房）的经营管理和维修养护；负责全市房屋安全鉴定和房屋测绘工作；会同有关部门对直管公房进行新、旧建规划、建设和管理；指导监督其他房屋的管理。（三）负责旧城改造房屋拆迁管理，参与旧城改造房屋拆迁项目和方案的审查，并组织实施；指导镇区开展拆旧建新业务；负责对拆迁单位和拆迁人员进行资质审定发证；负责对拆迁房屋的产权审查和合同鉴证；负责调解处理旧城改造房屋拆迁纠纷。（四）负责全市房产产权登记管理，核发房产产权证书，负责全市房产产籍登记造册管理；负责全市房产抵押登记管理，商品房银行按揭管理；商品房销售和销售合同管理。（五）负责全市房产交易市场管理；受理房产买卖、交换、赠与、租赁的申报，并进行审核、登记和鉴证等工作；监督房产交易行为，查处违法交易。（六）负责全市房产中介服务管理（包括评估、咨询、经纪等中介服务）；对申报房产中介服务机构进行审批或办理报批手续；负责对房产中介人员的培训和考核；开展房产中介服务行业学术交流活动；拟订房产中介服务管理政策规章，并监督实施。（七）负责全市物业管理工作；负责物业管理机构审批；负责对物业管理人员的培训和考核；组织参与全国和全省物业管理优秀单位和示范单位考评活动；拟订物业管理政策规章，并监督实施。（八）参与拟订城镇解困房、微利房和福利房以及安居工程发展规划，并负责组织实施。（九）负责管理市房地产交易所、市房屋租赁管理所、市房产物业估价所；以及莞城、石龙、虎门房地产管理所的人财物和业务工作；指导其他镇区房地产管理所和房地产交易所的业务工作。（十）承办市人民政府和上级房产管理部门交办的其他事项。64）房管局下属房屋产权交易管理处简介市房屋产权交易管理处内设商品房管理科、交易管理科、权证管理科、他项权利管理科、租赁管理科、中介管理科、信息管理科、档案馆、财务科、办公室十个行政业务科室及房地产交易、房地产测绘两个中心。是市政府授权管理市规划区国有土地范围内各类房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、租赁等房地产交易活动的唯一机构。管理处的主要职责是认真贯彻执行国家和自治区关于房屋权属登记管理的法律、法规及相关政策，受理房屋交易、产权登记，颁发房屋权属证书，进行房屋产籍档案的管理，为申请人提供全面、快捷的登记服务和准确、迅速的查询服务。并按照国家《房产测量规范》规定，采集房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规范建设提供数据和资料。管理处的主要业务范围是：1、维护银川地区房地产交易秩序，保障交易双方合法权益，使交易秩序规范化、法制化。2、提供有关房地产的法律政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理委托代理业务。3、对房地产交易价格进行指导和监控，调控市场价格，查处违纪行为。4、负责受理房屋权属的总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记业务。5、办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。6、办理产籍档案的调阅及咨询业务，对产籍档案进行现代化、规范化管理。7、为房地产交易提供洽谈、交流信息、展示行情等各种服务。8、承担商品房面积计算和房屋权属登记中的勘丈测量工作。9、协助行业主管部门查处商品房面积计算过程中的违法行为，解决房屋面积测量纠纷。10、依法对银川市房屋中介机构进行管理。产权产籍科负责全市房产产权登记发证管理；负责全市公、私房产产权登记审批；核发《房地产权证》及相关产权证书；负责商品房确认产权审批；核发《商品房屋产权权属证明书》；负责房产产籍登记造册工作；负责产权产籍档案管理；负责指导镇区房地产管理所房产产权登记发证工作；负责查处假造伪造房产产权证书行为。7一、房地产管理部门的政府职能二、房地产政府管理业务：对象、具体业务定义三、房地产政府管理部门的信息化需求81、房地产管理对象1）房屋：坐落、房屋面积、结构、户型……2）权利关系：所有权（使用权、处置权、占有权、收益权）预权利正式权利3）人：各权利人2、房地产管理业务9（登记类）业务大类编号业务大类业务细类编号业务细类11总登记：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。1101总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。1102验证---验证是房地产登记机关对权利人领有的权属证书进行检查核定。主要是核对其登记事项与产籍档案资料、房屋权属与房屋现状是否一致。权证是否有伪。同时，对未登记或者漏登记的房屋进行清理、补登记。对与现状不符或者有伪的产权证书则依法更正或查处。1103换证是房地产登记机关对所有权利人领有的权属证书进行全面的更换。12初始登记：初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。1201新建房---房屋立案之后的初始登记。1202集体房转公房---集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起三十日内向登记机关提交用地证明等文件，申请房屋所有权初始登记。1013转移登记是指房屋权利因交易、赠与等原因发生转移而进行的登记。1301房屋买卖---是指房地产权利人将房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。1302房屋交换---是指当事人双方以各有的房产相互交换的行为，房屋交换合同属于有偿的双务合同的权利、义务除法律另有规定外，同样适用于房产交换。在房产的交换中，每一方交付的房产都要为对方所有，因为都应当对所转移的房产权利负担保责任，如有找付对方一定差价时，则货币买卖部分适用买卖价款的规定。房屋交换应当提交双方的房屋所有权证、土地使用权证、交换协议、契税证明以及其他相关材料。1303房屋赠于---是指赠与人把自己的或有处分权的房屋无偿地给予受赠人的行为。赠与需要双方意愿一致，所以赠与是一种合同关系。赠与合同是一种实践合同，即赠与人交付房产并依法办理产权登记后才能生效。111304房屋继承---是指按法律规定的程序，把被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。1305房屋划拨---是指国家或者上级部门、企业等将所有的房产划归某单位或者所属下级单位、企业所有的行为。1306房屋转让---大的概念是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将房产转移给其他人的行为。这里的转让是指因土地使用权买卖、赠与等发生房屋所有权同时转移的行为。房屋转让应当提交转让行为有关的各种证明文件。1307房屋分割---是指共有房产依法分割为各自的房产的行为。如合伙企业的散伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹分家析产等。1308房屋合并---是指房产权利人通过企业兼并、合资经营，以房价入股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的行为。1309房屋裁决---是指仲裁机关、人民法院对房产的产权归属所作的裁决、判决。房屋裁决应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。转移登记是指房屋权利因交易、赠与等原因发生转移而进行的登记。131214变更登记是指房屋权利人因法定名称改变，或者房屋状况发生变化而进行的登记。1401更名---房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的。1402扩建---房屋面积增加或者减少的。1403翻建---房屋翻建的。1404其他---法律、法规规定的其他情形。申请变更登记。15他项权利登记是设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。1501预购商品房抵押1502在建房屋抵押1503已购商品房抵押1504持证抵押1505典权16注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。1601房屋灭失---是指因天灾、战火或人为拆除而致使房屋不再存在。1602土地使用年限---指权利人在土地使用年限到期后，又不申请延长使用期1603他项权利终止是指设定他项权利的当事人结束了抵押担保的债权、债务关系，他项权利失效。13（交易类）业务大类编号业务大类业务细类编号业务细类21商品房预售2101商品房预售许可许可2102商品房预售合同登记备案2103预购商品房转让登记备案2104商品房预售合同注销登记备案22转让2201二级市场商品房买卖监证2202三级市场商品房买卖监证2203公有住房买卖监证23抵押2301房屋抵押登记2302在建工程抵押登记2303购房权抵押登记2304抵押延期登记2305抵押变更登记2306抵押注销登记（交易类）1424租赁2401租赁合同监证登记2402租赁合同变更登记（续租、转租）2403租赁合同注销登记2404核发房屋租赁证25置换2501房屋置换15一、房地产管理部门的政府职能二、房地产政府管理业务：对象、具体业务定义三、房地产政府管理部门的信息化需求16满足日益增长的公共需求随着经济的快速发展，百姓、企业、甚至其他政府部门对房管部门提出了更高的要求：高速度，几乎不愿等一分钟；低成本，费用越低越好；低风险，使自己合法权益得到保证；无休息时间，7×24小时服务；多渠道。主动上门、互联网、短信、智能卡、指纹器、触屏、大屏、电话等等；特殊照顾，希望成为VIP。制止不法分子带来的破坏随着房地产市场的日益活跃，不法分子纷纷出动，给公平市场带来了破坏，房管部门希望能更有效地预防、避免、制止以下行为的发生：制贩假证，进行交易，骗取钱财；编造假合同，骗取按揭贷款；房地产销售商、代理商和经纪机构资质不清、鱼龙混杂，交易不安全；销售行为不规范，一女多嫁、违规销售、限制房屋进行交易、重复抵押骗取贷款、重复登记等欺诈行为；房源供应缺乏透明度，信息不对称，销售商进行销售控制、投机炒作，哄抬房价；房地产销售商、代理商在合同中单方面增加格式条款，损害消费者