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合同培训集团投资拓展部李富强2011年4月26日一、总则二、土地储备三、股权转让、土地使用权转让四、其他衍生类型下的合同一、总则（一）合同的作用1、使得交易能够得到执行。合同的首要作用是为了交易能够顺利执行。这应是合同的首要作用。2、避免法律风险。法律风险的外延甚广，大体而言，包括两方面：（1）交易行为违法的风险。（2）对方违约的风险。3、避免政策风险。（二）合同法上的几个关键概念1、无效合同无效合同大抵有如下几类情形：（1）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。（2）以合法形式掩盖非法目的的。（3）损害社会公共利益的。（4）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日益被压缩。2、效力待定的合同是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经有权人的追认，方才有效。包括：（1）限制民事行为能力人订立的合同。（2）无权代理人订立的合同。（3）无权处分人订立的合同。3、合同的解除合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕前提前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议解除、约定解除和法定解除。（1）约定解除。（2）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法定解除。根据我国的《合同法》，有以下几种情况：不可抗力；迟延履行；拒绝履行；合同目标不能实现的违约。（3）协议解除。合同解除的程序（不含协议解除）。有解除权的一方可书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形式解除。4、合同履行中的抗辩权。合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利。抗辩权有如下三种：（1）同时履行抗辩权。是指一方在对方未为对待的给付之前，可暂时拒绝履行自己的债务之权利。（2）先履行抗辩权。是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。（3）不安抗辩权。是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有不能为对待给付的现实危险，会危及先履行义务人的债权实现时，可以拒绝履行义务的权利。（三）土地类合同文本的要素。1、投资部业务所涉土地获取方式类型：（1）直接参与招拍挂，报名竞买。（2）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买土地。（3）土地使用权转让。（4）股权收购。（5）由以上衍生出的其他类型。2、以上（1）-（4）土地获取类型对应的合同。3、各类合同文本应具备的基本要素。（1）土地的状况。（2）合作的模式。（3）地价及其构成。（4）土地的规划条件、市政配套条件。（5）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。（6）土地的挂牌时间。（7）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金支付后风险的预防措施）。（8）开发过程中的政策、税收优惠。（9）溢价处理方案（土地一级开发适用）。（10）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。（11）违约责任。二、土地储备（土地一级开发）1、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。3）政府公开招商选择合作方4）确定合作方后签署土地储备合同1）项目前期调研6）甲方办理征地农转用手手续及进行征地拆迁补偿5）乙方投入土地储备资金2）与政府（甲方）商谈土地储备合作条款10）产生溢价的，对溢价进行分配、使用7）完成土地收储后将土地公开出让8）竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款9）甲方返还乙方投资款2、5）、6）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支付的阶段，这一阶段具体的操作流程为：乙方投入第一笔征地拆迁费用甲方组织清点地上物与农民签署补偿安置协议国土部门组卷报批、土地规划调规、林地手续办理甲方取得省政府征地、农转用批文及国家、省税费的缴费通知书甲方持补偿协议申请乙方付款（自第二笔款项起应附上一笔款项的支付凭据）乙方将款项汇入共管帐户并配合将款项付给相关权利人乙方将款项汇入共管帐户并配合付给甲方补偿安置完成后，甲方向农民收地拆除地上构、建筑物土地储备合同签署后，甲乙双方设立共管户3、7）、8）为土地出让阶段，具体操作流程如下：确定挂牌红线（将主干道等公建用地划出挂牌红线外，但该部分地价摊入挂牌土地价格内）设定土地上市条件（一般采取挂牌）发出土地挂牌公告暂不设立项目公司预先设立项目公司报名竞买缴纳竞买保证金竞得土地，签署成交确认书，竞买保证金自动转为首期地价款竞得土地后设立项目公司签署土地出让合同分期将地价款交入土地出让金专用帐户4、9）、10）为投资款返还以及溢价处理阶段，具体操如下：成交确认书签署之日起_天内，甲方将与首期地价款等额之投资款返还给乙方竞得者缴纳第二期地价款甲方将与第二期地价款等额之投资款返还给乙方依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款没有溢价，乙方无收益，竞得者自行出资建设公建产生溢价，进行分配乙方收益部分：政府财政将该部分款项拨付至甲方共管帐户公建配套、基础设施代建部分：财政将该部分款项拨付至政府甲方共管帐户甲方从共管帐户支付给乙方乙方确定公建、基础设施的范围，造价预算甲方书面委托乙方对公建、基础设施代建建乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同甲方从共管帐户拨付审核后的费用公建、基础设施建设完成后，甲乙双方进行验收移交给竞得者维护管理移交给政府维护管理实施过程中需支付工程费用时，由甲乙双方审核数额乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同三、股权转让、土地使用权转让1、与土地使用权转让相比较，股权收购的法律风险更大。2、在国土部门可以办理转让过户的情况下，优先考虑土地使用权转让。3、价款的支付必须与土地（股权）过户、土地交付等内容挂钩。4、应留意股权转让和土地使用权转让中的税务问题。具体操作中，收购对价一般分割为三部分：（1）股权转让价款；（2）目标公司债务；（3）中介费用、工程费用及拆迁费用。四、其他衍生类型下的合同1、与他方新设公司合作开发项目类合同。应注意：（1）对方应承担的工作。（2）我方终止协议的条件。（3）我方应掌握合资公司经营管理过程中的主动权。（4）要限制对方在一定时期内转让其股权。（5）合资公司的融资和增资。2、第三方转让前期开发权益类合作合同。第三方与政府已经签署有关土地前期开发的协议或竞买土地的意向性协议，并投入了部分资金进行征地拆迁等工作，现该第三方退出将原与政府协议中权益转让给我司并承担促成我司取得符合约定条件的土地。该类合作模式的三类情况：（1）第三方向我方承诺促成土地达到我司要求的条件后挂牌，我司挂牌前不支付资金给政府，直接竞买土地。（2）第三方负责土地征收、盘整、拆迁和补偿工作，促成政府将土地具备约定条件后公开出让；按约定条件向乙方交付土地。我司竞得土地后向第三方支付合作收益。（3）第三方尚未履行（或仅履行部分）与政府的前期开发协议中约定的资金投入义务，尚需我司继续投入资金征地拆迁的，则由我司与政府重新签署土地一级开发合作协议。结束，谢谢！