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房地产税务稽查应对主讲：张伟开篇语问：2007年，税务部门对房地产企业税务稽查的力度，前所未有，大家感受到了没有？我查过的所有企业，在没有下达处理决定书之前，都没什么感受，所谓不到黄河不死心。我本人对2007年的地产稽查风暴有着切身感受：1、2007年9月在云南昆明、广西桂林，总局专门举办两期地产稽查培训班，研究如何查地产企业。2、组织人员在大连封闭编写《房地产税务稽查手册》，以指导全国检查。3、某省组织专项检查，28户企业共查补税款2.4亿元。那么如何避免地产税务稽查风险呢？企业要对税务稽查方式与方法知己知彼。需要从稽查案件的三种类型开始！开篇语—引子（一）精心策划型典型案例：葆祥公司骗税案例（两单两证）（二）明目张胆型例如：预收账款账目上有2000万收入，却就是不去交纳所得税。（三）政策不清型例如：某地产企业将预售收入作为业务招待费、业务宣传费的计提基数。或者在预售阶段，将开发贷款的利息费用计入“财务费用”直接在税前扣除。得出结论：1、要防范税务稽查风险就要学习税收政策，而2008年是执行新企业所得税法的第一年，税务稽查还要按照旧法，因此我们的课程是旧法同新法相结合，旧法应对稽查，新法针对新业务；2、防范税务稽查风险，还要知己知彼，因此本次课程将注重介绍地产税务的稽查方法。开篇语（一）一、目前房地产的稽查形势现状（一)2007年情况：国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：2007年房地产税务稽查查补税款101.67亿元之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占52％,营业税占21％。两税查补占四分之三左右（二）2008年稽查形势展望2008年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为①指令性查项目、②指导性检查项目、③汇缴企业检查。房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！开篇语（一）（三）汇缴企业检查1、平安保险全国检查（已经开始）2、工商银行全国检查(8月1日开始）以上看到，2008年对房地产业的税务稽查力度将持续加大！（四）3月底，收到总局关于加强对房地产企业税务稽查的紧急通知（稽便函【2008】42号文件），表明总局要对房地产行业在08年大干一场。到底为什么对房地产行业的稽查如此大的力度呢？5开篇语（一）2008年全国税收专项检查计划（一）指令性检查项目1、房地产及建筑安装业2、烟草行业。（二）指导性检查项目1、餐饮业及娱乐业2、有色金属冶炼业3、证券业4、中介服务业5、品牌营销的总代理商（总经销商）6开篇语（二）二、社会背景（八大部门整顿地产行业）（一）房地产的高利润引起社会分配不公。（一个故事）（二）高房价称为“新三座大山”之一，是每年两会的瞩目焦点。（三）官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华。。。。（四）拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！（五）新闻界的高调炒作称为催化剂！除了房地产行业，其实暴利行业还有很多，例如：中国移动、美容、歌厅等，但是由于房子作为特殊商品的原因，新闻界高调炒作。发明了“房奴”等形象名词，使得社会对于房地产业更加关注！开篇语（二）但是这些背景，还不足以让温总理面对新加坡电视台，忧心忡忡的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：一是股市。二是房市。将对房市的注重提高到如此高度，又有其内在原因！开篇语（三）三、深层次原因（一）分税制之痛使地方财力不足。94税改之前，中央财力不足，以致出现中央向地方借钱的奇特现象（广东），卖地的钱成为地方政府的重要财政来源，以致于大连提出了“经营城市”的理念！地方没有动力执行中央的宏观调控政策。（二）经济出现过热苗头，需要进行宏观调控。1998年，东南亚金融危机时，内需不足，房地产开发企业称为经济的“强力推进器”当时的主旋律是“扩大内需”为了扩大内需停掉了一个税种：固定资产投资方向调节税。目前，主要是防止通货膨胀，2007年房价居高不下，CPI指数也屡创新高。房子和猪称为最受关注的两类商品！开篇语（三）三、深层次原因（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。中央下定决心，持续开出猛药！第一，土地政策（防止炒地皮，增大房屋供应）。是最关键的一环，防止囤积土地，增加房屋供应。措施有三：一是，所有商业用地必须全部招、拍、挂（2004年8。30大限）二是，征收土地闲置费；三是，两年内不开发，无偿没收土地。第二，信贷政策（防止炒房产，打击虚假需求）。一是，适度从紧的信贷政策改为从紧的信贷政策，开发商更难得到贷款。二是，提高第二套房子按揭首付。房产名家潘石屹认为：个人按揭贷款政策对房屋的需求有乘数效应，影响极大！第三，税收调控。（土地增值税清算、出台31号文件、加强税务稽查力度）第一部分：地产企业所得税政策变迁一、内资企业（一）1994－2003年现行税制是1994年建立起来的，问：为什么在1993、1994年进行大规模的会计制度、税收制度改革呢？从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”！第一部分：地产企业所得税政策变迁一、内资企业（二）2003－2006年2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地产企业量身定做了企业所得税政策，自2003年7月1日起开始实施。本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。第一部分：地产企业所得税政策变迁一、内资企业（三）2006－2008年83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了国税发[2006]31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌！31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！有证据表明，新所得税法实施后31号文件的主要精神将继续下去。第一部分：地产企业所得税政策变迁二、外资企业（一）国税发〔1995]153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（二）国税发〔2001〕142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。第一部分：地产企业所得税政策变迁三、新所得税法（一）2008年的稽查，用新所得税法还是旧法规定？在稽查应对的意义上，新法不会溯及既往，因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法来稽查。会按照31号文件和142号文件的规定来进行稽查。（二）新法将延续内资企业规定，还是外资企业规定？从操作层面的前瞻性来看，旧法已经失效，新所得税法颁布后，总局将出台一个类似31号文件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业所得税，根据种种迹象表明，新所得税法关于房地产企业所得税的规定，将基本延续31号文件的规定，只是对政策有一些微调。(国税函【2008】299号文件）第一部分：地产企业所得税政策变迁四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（一）规定了房地产企业严厉的完工标准。认为是31号文件的最大亮点。1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。严厉的完工标准加上预售收入征税的规定，几乎将企业置于艰难的境地。管理越来越严格。第一部分：地产企业所得税政策变迁四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（二）对关联交易做了部分限制，避税链关联交易形式如下：1、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。2、在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。3、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。4、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。5、设立关联的广告公司，加大销售费用。6、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。建立了很多避税链公司，财务可能都在一间办公室。当然，我不是讲税收筹划，可能一些税收筹划老师会对这些方法大书而特书。这些手段把企业所得税和土地增值税都吃没了！2008年稽查工作重点首次提出将关联交易的稽查列为重点。第一部分：地产企业所得税政策变迁四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）所有这些筹划特的终端，一般都有一个免税企业。现行税收政策对关联交易的应对是：将上下游企业所有的优惠政策取消！1、军转干税收优惠政策（财税〔2003]26号文件）2、老少边穷三年免税政策。（财税[1994]001号）（沙河公司案）3、新办咨询、商业企业优惠政策。（财税1994]001号）结论：31号文件取消了所有地产企业所得税优惠政策。新所得税法实施后，除基础设施项目外的所有的新办企业优惠政策全部取消了，也不唯独地产企业了，只是地产企业提前了两年而已！新企业所得税法，地产企业基本上对税收优惠可以略去不看。第一部分：地产企业所得税政策变迁四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（三）也有一些人性化规定1、合作建房2、广告费和业务宣传费、业务招待费第一部分：地产企业所得税政策变迁五、房地产企业所得税的主要方面（一）收入方面（5个收入类型）1、预售收入2、预售收入结转为实际销售收入3、现房销售收入4、预租收入5、视同销售收入（二）成本费用方面1、六大扣除原则（结合新所得税法的扣除原则）2、14项扣除项目3、即将出台的的计税成本扣除规则4、新所得税法涉及到地产企业的期间费用支出第二部分：收入方面解读一、未完工开发产品的税务处理问题(预售收入）31号文件原文：（5个要点）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取①预售方式销售的，其预售收入先按②预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，③扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期④应纳税所得额，待开发产品结算⑤计税成本后再行调整。第二部分：收入方面解读一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）1、预售收入是全口径收入。包括5方面的内容。（1）预收账款（2）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款科目）问题1：定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）问题2：提供其他营业税劳务，收到预收款项什么时候纳税？国税发〔2003〕16号文件第五条（租金问题问题3：超市出售购物卡收取的款项如何处理呢？是否需要一次性计税？是否需要缴纳增值税？是否需要缴纳所得税？第二部分：收入方面解读一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）（3）内部认购说是内部认购，其实任何人都可以买。例如：税务局盖宿舍楼（4)会员卡或会员费山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金（5）假借借款的形式（实际案例）合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定为预收定金性质，应缴纳所得税和营业税。第二部分：收入方面解读一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）2、预售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务