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2017年东莞房地产市场总结及展望——宏观·城建·土地·二级市场·后市展望习近平在十九大的发言中提出“新时代”、“新使命”、“新思想”和“新征程”的理念，定调未来5年社会和经济发展模式。我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，其中住房问题为核心的矛盾点。1998年中国商品房住房制度的首次改革，市场化的20年迎来了房地产开发浪潮的黄金周期，解决了中国住房短缺的问题。从1998年到2018年是中国第一次房改20年，这是房地产的一个大周期。如果说1997-2017年为中国房地产发展的上半场，那么2018年开始中国房地产将进入下半场。十九大提出中高端消费成为我国经济新的增长点，同时中国进入新消费时代，住房的改善需求也进入消费升级。中国住房告别短缺，意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。租赁并举的住房制度将迎来中国房地产的二次改革，我们认为市场需求已发生转变，市场进入换房需求的周期，主要有几点原因：其一，人口红利退去，刚性需求减少；其二，房价翻番，业主手头上物业资产价格翻番，具备换房实力；其三，房子升级换代，高科技智能化元素的注入，城市中高收入的住房改善；其四，二胎开放以及居住习惯的改变，四口之家的家庭结构和家庭裂变产生的置业需求。序言—市场进入换房时代宏观环境年度东莞大事记宏观篇经济环境货币环境政策环境行业环境美国经济逐步复苏，2017年前三季度GDP增速回升至2.16%，在特朗普上台后，实施加强基础设施建设、放松金融监管、重振制造业、减税等一系列方面的新政，推动美国经济低位反弹，美国多次加息及减税对国际影响具有较大不确定性；欧元区前三季度季度经济增速为2.5%，创自2010年以来增速新高，经济回暖明显；日本前三季度GDP增速为1.5%，经济自2014年后持续增长，尤其2016年后宣布负利率，刺激刺激投资与经济增长；全球经济发展逐步复苏，经（IMF）的最新预测，2017年全球经济增长达3.6%，主要由于从2017年年初至今，发达经济体增长持续，新兴经济体增长趋稳回升。国际贸易增速明显回升，并带动全球制造业回暖。【国际经济】全球经济逐步复苏，发达经济体经济增长势头良好，新兴市场和发展中经济体增速企稳回升。【国内经济】前三经济GDP增速为6.9%，经济稳中向好态势持续发展，未来经济将较长时间内保持“L”型的新经济走势。自2008年金融危机以来，中国经济出现明显放缓，经过多年经济结构优化、产业转型升级、推进一带一路等重大战略决策，尽管经济增速处于较低位，但对比全球增速依旧较高。作为十三五规划的第二年头，也是供给侧结构性改革的深化之年。2017年中国前三季度GDP总量约59.33万亿，同比增速为6.9%，预测2017年全年GDP增速达6.8%左右，呈现了增长平稳、就业扩大、物价稳定、国际收支改善的良好运行的格局。其中消费对经济贡献率高达64.5%，经济稳中向好态势持续发展，但仍存在通胀、外汇贬值等内外压力，未来经济将较长时间内维持“L”型的新经济走势；2017年各月制造业采购经理指数均维持在51以上，反映在国家实体经济发展取得一定成效，中大型企业结构进一步优化升级，新旧能加快转换，促进经济稳步回升。东莞前三季度为5484.72亿元，同比增长8.1%，增速与上半年持平，高于同期全国(6.9%)、全省(7.6%)平均水平；从珠三角范围来看，东莞前三季度GDP紧随广深佛三座城市，位列第四；GDP增速排名亦第四，仅低于深佛珠三座城市；从“三驾马车”来看，东莞前三季度受到房地产投资放缓，固定资产投资总额贡献GDP有所回落，仅22.3%；消费增长回升近9.1%，对经济贡献35.4%，消费对经济拉动较为明显；出口较大幅回升，贡献率高达91%，经济对外贸出口依存率高，出口额仅低于深圳，东莞外贸出口竞争力强劲。【东莞经济】东莞经济水平远领先全省及全国平均水平，外贸出口贡献巨大，消费拉动经济增长明显，但整体经济水平仍落后于广深佛三地。东莞经济始终保持较高速增长，截至2016年，GDP总量约6827亿元，预计在2017年将进入7000亿元俱乐部；在十三五期间，东莞大力支持新兴产业，机器人制造、新一代信息技术、高端装备制造等，新旧动能加快转换，推动东莞产业结构进一步优化升级，2017年前三季度东莞先进制造工业及高新技术制造增加值均显著上涨，另外尤其今年推出倍增计划，全市倍增计划工业企业亦有明显经济增长，而房地产开发投资增速有所放缓；从2016年镇街GDP排名来看，400亿元俱乐部升级有3个镇街，比去年增加1个，300-400亿元有5个镇街，所有镇街GDP均在50亿元以上，超7成镇区GDP在100亿元以上；【东莞经济】预计2017年将进入7000亿元俱乐部，新兴产业蓬勃发展，推动多项重大产业建设，整体经济保持稳中向好态势2017年是十三五规划的第二个年头，整体经济发展稳中向好，始终保持较高速增长，新兴产业蓬勃发展，推动多项重大产业项目建设，为未来经济运行奠定更坚实的基础，推动经济进一步发展。经济环境小结宏观篇经济环境货币环境政策环境行业环境2019/8/312东莞中原战略研究中心【国际环境】多国进入加息通道，全球经济从之前低增长、低通胀的模式转向增长和通胀上行的轨道上去。自2015年12月美国启动加息，这是美国近十年来首次加息，导致美元指数大涨，人民币加速贬值，基于全球经济一体化及金融一体化，美国加息逐步掀起“蝴蝶效应”；2016年美国再度加息，2017年美国三次加息，随之加拿大、美国及韩国纷纷加入加息行列，另外欧洲银行尽管没有加息，但是释放出2018年起逐步退出QE信号，随着世界经济稳健增长，通胀水平逐渐升高，全球主要经济体将继续推动货币政策回归正常化，从之前低增长、低通胀的模式转向增长和通胀上行的轨道上去。自2015年2月开始降息降准，开启了宽松货币政策年，截至2016年9月底，各月M2增速波动维持在10%以上，宽裕的货币持续流入房地产市场，导致房价不断上涨，截至2017年3月全国各地掀起了调控潮，货币供应量亦不断收紧，房价涨速受抑。央行数据显示，11月末，广义货币(M2)余额167万亿元，同比增长9.1%，增速连续7个月低于10%。主要由于政府加大金融监管，中央持续加大金融去杠杆力度，限制房企放大杠杆融资，抑制金融及房地产泡沫，伴随未来货币政策将较长期保持中性稳健状态，M2增速亦保持低位增长。【货币供应量】政府加大金融监管，尤其加大对房企融资去杠杆力度，抑制房地产泡沫，保持中性稳健的货币政策。提出提出去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务；其中去杠杆强调加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展金融风险专项整治；要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险国务院金融稳定发展委员会，旨在加强金融监管协调、补齐监管短板；强化问责，严肃监管氛围，严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任”，以及加强金融管理部门监管问责；推进经济去杠杆，提高金融对实体经济的支持，提高金融资源的配置效率，推动经济脱虚向实；今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战”其中防范风险一方面是要稳定宏观杠杆率；另一方面是要处理好影子银行和地方债务风险【货币环境】政府多次提及和强调防范金融风险，抑制资产泡沫，脱虚向实。2019/8/315东莞中原战略研究中心【CPI及PPI】CPI波动上涨以及PPI维持高位，输入性通胀依旧存在，未来货币供应将以稳健偏紧为主2015年央行多次降息降准，刺激消费及投资，CPI开始逐步回升，但仍在2%以下运行；进入2016年第一季度，CPI进入2%，通胀抬头逐步显现，随后整体处于波动上涨；但是2017年CPI经历下滑后迅速爬升，主要由于货币持续供应下，大量资金依旧集中在房地产金融行业，资产价格急升带来了输入性的通胀。2016年受到大宗商品价格飞涨，推动PPI上涨，通胀压力显现；进入2017年尽管工业产品价格有所下滑，但是整体仍维持在5-7%之间，通胀压力依旧，未来货币供应将以稳健偏紧为主。2019/8/316东莞中原战略研究中心2017年前11个月全国人民币新增贷款高达12.94万亿元，创历年历史新高，整体货币贷款放量，主要由于政府加大对实体经济的货币支持，严控过量资金涌入房地产，推动经济进一步脱虚向实；从贷款增长率来看，2017年有6个月贷款增长率同比涨幅超20%，全年整体贷款维持高增长，其中主要以实体经济贷款比重为主。【新增贷款】前11个月新增贷款近13万亿元，创历年新高，政府加大对实体经济贷款支持，推动经济进一步脱虚向实。2019/8/317东莞中原战略研究中心2017年前11个月全国住房贷款额增加6.8万亿元，创历年全年新高，但中长期贷款额对比去年有所回落，增加近5万亿元，值得注意的是，中长期贷款额占比大幅下滑至73%，创近三年新低。主要受到全国范围新政调控加码影响，整体房地产市场成交有所下滑，加上政府中央持续监管信贷投放，加大金融去杠杆，严禁银行及金融机构提供“首付贷”，银行房贷额度缩减；从近一年全国贷款平均利率来看，截至今年11月底，全国首套房利率为5.36%，连续7个月上涨，二套房利率亦小幅回升至5.66%，明显看出，伴随着银根收紧，银行纷纷上调利率，首套房利率“紧追”二套房利率，而且回到2015年2月央行下调利率时期（5.35%），房贷压力剧增。【住房贷款】中央加大金融去杠杆，银行房贷额度缩减，房贷利率趋涨至2015年2月时期，房贷压力剧增2019/8/318东莞中原战略研究中心货币环境小结宏观篇经济环境货币环境政策环境行业环境2019/8/320东莞中原战略研究中心中央坚定“房住不炒”决心，定调2018年保持调控政策连续性及稳定性。·2017年几大重要会议定调楼市方向·2017年中央始终坚持“房住不炒”定位，全国各地城市顺应号召，大范围重启及升级“限字令”，抑制投资，稳控房价，截至至今，全国楼市调控取得一定成效，因此中央定调下年持续保持调控政策连续性及稳定性，加快住房长效机制建设。2019/8/321东莞中原战略研究中心【全国政策】“五限”时代确立，调控从一线城市蔓延至热点二线、环一线及部分三四线城市，全国楼市陷入史无前例的调控时期。限购：超70城限贷：超60城限售：近46城限价：超40城限商改住：8城2017年至今，全国发布各类房地产调控政策已超过210次，从传统的限购和限贷，升级为限购、限贷、限售、限价及限商改住，加上部分城市出台限离婚和限签，全国楼市陷入史无前例的“五限”时代。2019/8/322东莞中原战略研究中心【租赁政策】加快发展住房租赁市场，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2015年1月，住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见1培育和发展住房租赁市场，建立多种渠道，发展租赁市场；积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。对于机构、房地产开发企业，经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》2以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展2017年5月，住房城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》3对房屋租赁的各方进行了详细的权责界定，保护当事人的合法权益，保障交易的安全。明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格2017年7月，九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》4要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试