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二零一一年七月(7.18-7.24)常州楼市监测报告常州·合力易扬·市场部2011.07一周回顾重要新闻一级市场(经营性用地）二级市场供给情况成交情况成交均价分析利率、存款准备金双双上调；CPI达到历史峰值。上半年调控政策的执行依然是个短板，楼市调控的效力还有待发挥。本周，常州市区挂牌出让地块0宗，成交地块9宗。成交地块全部位于武进区西太湖板块。本周，全市商品房新增预售面积6.23万㎡，环比减少71.85%；其中，商品住宅新增预售面积5.39万㎡，环比减少69.61%。本周，全市商品房签约面积6.74万㎡，环比减少29.38%。其中，商品住宅签约面积5.62万㎡，环比减少25.68%。本周，市区商品房成交均价8496元/㎡，环比上涨6.88%；市区商品住宅成交均价8238元/㎡，环比上涨15.06%；本周，常州楼市量跌价不跌。SP活动、折扣、广告等促销活动进入白热化。从常州房价涨幅以及房产投资增幅来看，出台限购令的可能性增大。第一部分：市场背景篇•政策法规•市政规划•楼市动态•宏观经济1.1政策法规——历次商业贷款利率调整（五年以上）合力易扬观点：影响：1、连续5次加息，政策累积效果明显，对楼市的影响将从量变到质变。楼市或承受更大压力，房价将缓慢进入下行通道。2、加息促使投资成本上涨，贷款更难。一是有效抑制刚性需求中的非理性需求；二是开发商融资成本增加，资金链紧张。7.05%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%历次商业贷款利率调整(五年以上)1.1政策法规——历次存款准备金率调整21.50%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1985.12.311987.12.311988.9.301998.3.211999.11.212003.9.212004.4.252006.7.52006.8.152006.11.152007.1.152007.2.252007.4.162007.5.152007.6.52007.8.152007.9.252007.10.252007.11.262007.12.252008.1.252008.3.252008.4.252008.5.202008.6.152008.6.252008.10.152008.12.52008.12.252010.1.182010.2.252010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.202011.2.242011.3.252011.4.212011.5.122011.6.14历次存款准备金率调整(%)合力易扬观点：影响：1、央行连续第12次提高存款准备金率。银根收缩，提高了开发商融资成本及购房者贷款成本，抑制银行贷款冲动。2、银根收缩，投资环境恶化，房地产市场面临洗牌。15家银行目前房贷政策（参考）银行名称首套房二套房备注首付利率首付利率工行30%上浮10%60%上浮15%只贷款合作楼盘，加收10%理财费，近期理财费可能涨至25%农行50%上浮10%60%上浮10%只贷款合作楼盘，房贷等候时间不确定中行40%上浮5%-10%60%上浮15%优先考虑合作楼盘和重点楼盘，放款等候时间不确定建行30%基准利率60%上浮10%贷给按揭准入楼盘，近期贷款利率可能继续上浮交行30%基准利率60%上浮10%大部分贷给合作楼盘，放款等候时间1个月之内江南30%基准利率60%上浮10%贷给按揭准入楼盘，放款等候时间2周左右江苏30%上浮5%60%上浮15%优先考虑合作楼盘，可以贷款，但暂不放款招行30%基准利率60%上浮10%不限定楼盘，目前贷款规模较宽松，无需排队中信50%上浮5%-10%60%上浮10%只贷款合作楼盘，需排队，放款时间较长华夏30%基准利率60%上浮10%不限定楼盘，目前贷款规模充足，等候时间不长兴业30%基准以上60%上浮10%以上大部分贷给合作楼盘，放款不需要排队民生30%基准利率60%上浮10%只贷款合作楼盘，房贷等候时间1周左右浦发不贷不贷不贷不贷已申请未发贷的也停止发贷光大30%上浮5%60%上浮15%只贷款合作楼盘，房贷等候时间不确定邮储30%基准利率60%上浮10%只与万达合作，目前贷款规模较宽松，无需排队附：7月份常州15家银行房贷政策细则调整（7.21）1.1政策法规——二三线城市限购名单或下月出炉，下半年宏观调控可能“以楼为纲”合力易扬观点：起因：一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。结果：住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。标准：遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。影响：1、限购政策长期化、普遍化、规范化。2、在二三线城市执行限购政策会区别对待。近期主要针对房价涨幅过快过高的几个城市。而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。上半年，常州住宅均价同比上涨59.99%；房产投资同比增长57.4%1.2市政规划——钟楼新城建设规划出台钟楼新城规划总面积27平方公里，北至古运河，南至新运河，东至长江路—南运河，西至童子河，由“一心一轴六区”等重点功能区构成。“一心”，就是3.5平方公里的青枫公园核心区；“一轴”，就是长达6公里的龙江路商贸经济中心轴；“六区”，就是中央商务区、金融街区、商贸街区、科技街区、市场物流区、现代化教育示范区。钟楼新城不仅将是一座涵盖了现代商务、酒店、金融、商贸、科技、物流等多种先进业态的新城，也将是一座囊括了全市一流教育品牌、实现从幼儿园到高中立体教育的现代化教育基地，还将是一座常州未来的文化、艺术、会展中心。1.3楼市动态——上半年常州市房地产开发投资增长57.4%今年上半年常州市房地产开发投资增长57.4%，远远高于全社会投资增长水平，与商品房销售形势形成了很大反差。第一，去年以来我市房地产市场表现火爆，开发商加大了土地储备和新盘开发力度。由于房地产项目建设周期比较长，新楼盘开工后的2-3年都是投资形成期，因此，虽然国家出台了十分严厉的宏观调控政策，但房地产投资受惯性推动仍然保持了高速增长态势。第二，过去两年，一线城市房价持续高涨，一些有实力的、全国性的房地产开发企业开始布局二三线城市，多家大型房企加快进入我市房地产市场，推出了一大批高品质在建楼盘，为我市房地产开发投资的快速增长注入了强劲动力。第三，新国八条明确规定，对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上处罚，使得一批在前两年房产市场火爆时拿地的开发商，加快了推盘的步伐。项目开工后，土地购置费等前期费用就将纳入投资额统计。1－6月，我市开发企业土地购置费同比增长91.1%，占开发投资的比重由去年同期的24.0%提高到了29.1%。第四，开发投资的快速增长还与建造成本的上升有比较密切的关系。今年以来，建筑人工成本及水泥、钢材等建筑材料价格持续上涨，也在一定程度上助推了投资额的上扬。从当前支撑房地产开发投资增长的内外部因素分析，预计下半年我市新开工楼盘的规模将有所缩小，在建楼盘的惯性推动作用将逐步减弱，房地产开发投资增长速度有可能呈现回落的趋势，并逐步向合理区间回归。1.4宏观经济数据来源：国家统计局单位：%6.47.1-10-505102008/92008/102008/112008/122009/12009/22009/32009/42009/52009/62009/72009/82009/92009/102009/112009/122010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/82010/92010/102010/112010/122011/12011/22011/32011/42011/52011/6CPI与PPI走势图（2008.09-2011.06）CPIPPI合力易扬观点：影响：1、目前，加息周期为2个月、存款准备金率调整周期为1个月。2、6月份CPI达到3年来峰值，国际经济环境恶化，下半年宏观调控政策放松的可能性降低，不可能转向。1.5市场背景小结——2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：1、房价快速上涨的势头得到明显遏制；2、房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛；3、房地产市场重心明显转移到二三线城市；4、房地产行业调控政策稳步消化；目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度.5、房地产开发企业市场集中度明显提升；6、货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。1.5市场背景小结——2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望下半年房地产走势研判：1、未来政策走势的研判目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：政策是长期的；政策以巩固和加强执行为主：房价是决定政策是否加码的关键因素：2、未来量价走势的研判上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，开发商应根据城市整体销售压力，以及自身项目的特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。3、未来购房者心理预期购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。第二部分：一级市场篇•土地出让•土地成交•重点地块7.18-7.24地块性质占地面积(㎡）建筑面积地块宗数出让住宅000商业000商住000合计000成交住宅7.049.152商业000商住46.95117.397合计54126.59一周土地市场回顾合力易扬观点：常州市区2011年1月—7月24日新增土地供应累计68宗，占地380.5万㎡，规划建筑面积累计854.12万㎡。常州市区2011年1月—7月24日土地成交累计82宗，占地396.92万㎡，规划建筑面积累计905.42万㎡。另外，流拍土地5宗。2.1土地供应合力易扬观点：本周，常州市区无新增土地供应。由于常州楼市销售下滑的关系，开发商拿地的热情开始下降。加大土地出让的最大受益人是政府，政府在土地投资热潮时加大土地供应就等同于开发商在房价疯涨阶段加大推盘量。而楼市下滑的阶段，开发商会减少土地投资以优先保证现金流，土地部门也会相应调整土地供应。27.8248.5968.24118.6772.4371.2045.8316.2928.13108.8045.1254.5500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002010.07-2011.07土地供应月度分布单位：万㎡1.9933.0831.962.256.4625.134.1413.5811.244.655.010.5543.960.5833.9922.5014.704.3825.7011.5635.6982.4343.4831.3641.692.7112.50104.7640.1153.990%20%40%60%80%100%2010.07-2011.07土地供应区域分布单位：万㎡中心区新北区武进区2.2土地成交合力易扬观点：本周，常州市区新增土地成交54万㎡，新增规划建筑面积126.5万㎡；成交地块全部位于武进区西太湖板块。本周，9宗地块均以底价成交；而上半年同一区域6宗地块均以溢价成交，溢价幅度高达54.52%~