XXXX年7月江西南昌市房地产项目市场研究月报_22页

地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：0791-649834112011年7月南昌市房地产市场月报━━供应放缓，成交面积首现下降！目录·前言一、本月市场点评二、数字楼市·背景篇1.1政策法规1.2地方资讯·市场篇2.1土地市场供需情况2.2房产市场成交分析·营销篇3.1本月在售楼盘追踪3.2下月入市楼盘预览·前景篇4.1本月市场总结4.2未来市场展望地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]·前言一、本月市场点评本月南昌市房地产市场总体供应速度放缓，成交量小幅上涨，成交面积下降；市场存量加大，南昌市下半年市场供应将集中爆发；青山湖、高新、红谷滩三大板块集中供应，别墅等高端产品供应密度加大；国家再次加息，部分银行暂停房贷业务，房子好卖钱难收现象加剧，房地产融资成本加大，融资更为艰难；南昌市加大交通配套建设，各组团联通加强，城市发展提速。二、数字楼市土地市场367.86亩2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，成交面积367.86亩，环比减少52.75%.新房2757套2011年7月南昌市新建商品房成交量2757套，环比上涨1.77%；成交面积25.34万余平方米，环比减少18.13%.二手房1810套2011年7月南昌市二手房成交量1810套，环比增长2.90%；成交面积18.06余平方米，环比增加20%.·背景篇1.1政策法规1、住房公积金存贷款利率上调一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。这是年内央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息，经过5次加息后，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。住房公积金存贷款利率调整表单位：年利率%2、国五条”：国家加大对房价上涨过快的二三线城市的调控，房地产市场将越来越规范。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。1.2地方资讯1．南昌多家银行暂停首套房贷外地人申请房贷难上加难随着商业银行存款准备金率的不断上调，南昌多家银行已暂停个人房贷业务，部分银行称“已无钱可贷”。在“调控政策＋信贷额度”双重压力下，一些地区银行对个人房贷业务持续收紧。目前，南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已停止，部分银行甚至暂停首套房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。与本地人相比，外地人申请房贷之路更为艰难。申请个人房贷时，银行会要求客户支付更高的首付比例，而且贷款利率也会上浮更多，有的银行甚至会在基准利率基础上上浮30%至40%。与首套房相比，二套房贷条件更为苛刻。【建华视点】：不少银行业内人士表示，由于信贷额度紧张，银行倾向于将贷款额度给资质优良的企业。因此，从去年下半年开始，各地商业银行审批个人房贷业务的进度明显放缓。目前由于银行放款常常难到位，南昌不少房地产开发商希望客户能全款购房，甚至给出了颇为诱人的优惠、打折条件。2．南昌城市建设：九龙湖组团加大投资建设，娱乐、休闲等配套完善的生态智慧科技城提升九龙湖组团区域价值。九龙湖生态智慧科技城总投资10亿美元，将打造赣江水上旅游、帆船俱乐部、软件开发等项目，发展现代新型的生态经济，目前正在紧张施工的有南昌西客站、市内轨道二号线、四号线。地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]．南昌城市建设：朝阳洲交通配套日益完善，加快房地产项目开发，促进城市快速发展，朝阳新城价值提升。朝阳洲片区规划道路45条，总投资估算约18亿元。截止目前已开工39条道路，其中5条主次干道已基本完工。据南昌市政工程相关负责人介绍，2011年底，朝阳洲片区规划的45条道路将全部交付使用。由南昌市城投基础公司负责的25条道路已开工23条。其中抚生路、桃花路、朝阳洲路、云飞路已基本完工，云锦路、抱石路、青原路等19条道路正在抓紧施工，还剩翠屏路、紫瑶路等2条道路因规划调整原因尚未开工。西湖区城建局负责的20条支路已开工16条。其中介浦路及郁台路南段已完工，子固路、规划支路等14条道路正在建设，其余三清路、五柳路等4条道路尚未开工。4．南昌城市建设：青山湖南大道的通车拉近瑶湖组团与昌南组团的联通，城市交通进一步拉升。青山湖南大道二期工程北起新溪桥路，南至昌南大道，按双向六车道设计，设计行车速度为每小时50公里，全长约4公里，路幅宽46米。道路横断面布置为：双向机动车道宽11米，中央分隔带宽1.5米，两侧绿化带宽3.5米，两侧非机动车道宽4.5米，两侧人行道宽3.25米。据介绍，该工程总投资约3.3亿元，从去年8月份开始施工，目前已完成总投资的85%。5．南昌县城市建设：加大城市交通建设，各片区距离拉近，城市发展进一步提升。去年7月、10月，南昌县集中开工了23个城市基础设施建设项目，今年又启动了15条市政道路的建设项目，并修建了滨江大道、东新大道、金沙二路等10余条片区互通道路，拆除了银三角收费站，实现了组团内各片区之间的快速高效通行。如今，人们驱车15分钟，就可在昌南组团内任意两大片区间实现互通，片区分离困局基本破解。地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]·市场篇2.1土地市场供需情况2011年7月份南昌市土地出让情况表编号位置用途面积（亩）起拍单价（万元/亩）成交单价（万元/亩）拍卖结果或竟得法人JDP1131位于高新开发区青山湖大道以东、发展路以南商业、办公用地22.86299299南昌五湖实业有限公司GDP1121位于昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南工业仓储用地145.0025.625.6江西苏宁物流有限公司GDP1120位于英雄北一路以南、英雄七路（白水湖路）以东工业用地（金属结构制造）200.0025.625.6江西大众重工有限公司JDP1128位于高新区创新一路以西、长力工业园以南商业、金融及居住用地168.36226/流拍JDP1132位于红谷滩新区中央商务区世贸路与规划路交汇处B-4-1部分地块办公、商业、宾馆用地14.18790/流拍1、本月土地供应量和成交量大减，全部低价成交，并持续出现流拍现场。2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，环比减少50.17%；其中2宗地流拍，实际成交面积367.86亩，环比减少52.75%.地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：0791-649834172011年2月至7月南昌土地交易量走势图02004006008001000-0.6-0.4-0.200.20.40.6交易量环比交易量748.48591.67371.42513.48778.56367.86环比-20.95-37.2338.2551.62-52.752月份3月份4月份5月份6月份7月份2、今年以来，土地市场一波三折，7月再度降温。2011年南昌市土地市场可说是一波三折，4月份之前交易量和环比持续走低，4月至6月，快速回升，而6月之后，再度降温。2.2房产市场成交分析2.2.1新房供应与需求状况1.南昌新房供应量：继今年4月份以来，南昌新房供应量呈现持续增长趋势，但增长速度有所下降。4月份相比3月份供应量急速下滑，但继4月之后，逐渐回升，7月南昌新房整体供应量依高，本月供应面积约35万㎡，环比增长6.06%；同比增加23.5万余平米，同比增长204.6%.2011年新房供应量走势图（单位：万平方米）010203040-200.00%0.00%200.00%400.00%600.00%800.00%1000.00%1200.00%1400.00%1600.00%1800.00%供应面积环比供应面积2323516223335环比-91.1650-54.37.550.06.061月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室电话：[phone]传真：[phone]青山湖、高新供应依然较大，红谷滩供应密度加大，高端产品集中供应。楼盘名称开盘日期产品类型主力户型面积（㎡）均价总套数御湖国际2011-7-36#别墅五室三厅214.60278896玉带家园2011-7-3A#、B3#高层一室一厅两室两厅三室两厅57.0686—95126—1298300287桑海春天2011-7-226、29、37、39#多层两室两厅三室两厅88105—1352500120力高滨江国际花园2011-7-33#、5#高层三室两厅四室两厅五室两厅六室两厅103.98—143.09161.6—189.463003003#150005#12000189青山湖香溢花城2011-7-952#高层（空中别墅）三室两厅三室两厅四室三厅263.71—273.41400373.61—379.091600081御湖国际2011-7-102#别墅、7#高层两室两厅三室两厅五室三厅80.04—80.16105.17—106.34250高层9500、别墅24710124绿湖豪城2011-7-1026#小高层两室两厅三室两厅81.55—93.84109.86—125.53920095保利半山国际花园2011-7-10别墅四室两厅233.08、257.24、274.56联排11000双拼1250022天沐·观湖国际2011-7-18别墅五室两厅五室三厅六室四厅四室三厅281.65—288.16285.95—308.88478.92—503.82308.883300056御湖国际2011-7-17花园洋房、别墅两室两厅三室两厅五室三厅80.03—80.14105.16—106.32249.48—252.45洋房9800、别墅24000138丰和新城北苑2011-7-16A6#洋房三室两厅四室两厅145.12157.441200012朗贤·红湾铭城2011-7-161#、2#多层两室两厅三室两厅四室两厅81.05—135.1591.88—139.19117.92—119.92550050奥克斯盛世经2011-7-1534#高层两室两厅87.65—90.737800102地址：中山西路38号蓝湾半岛花园A座1501、2001室