ch2房地产市场及其运行规律ppt

第二章房地产市场及其运行规律12、房地产市场的供求关系3、房地产市场结构与市场指标4、房地产市场的特性与功能5、房地产市场的运行规律6、政府对房地产市场的干预RealEstateDevelopment2第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场：是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。RealEstateDevelopment3第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和社会政治经济金融法律技术资源国际RealEstateDevelopment4第一节房地产市场概述三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、社会经济力量——金融业的发展——信息、通讯技术水平的提高——生产和工作方式的转变——人文环境的变化——自然环境的变化——政治制度的变迁RealEstateDevelopment5第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1）房地产需求具有整体性2）房地产需求具有区域性3）房地产需求具有层次性RealEstateDevelopment6第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1）收入的变化2）其他商品的价格变化（替代品，互补品）3）对未来的预期4）政府政策的变化（贷款利率，税费）RealEstateDevelopment7第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给1、概念房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1）房地产供给缺乏弹性2）房地产供给具有层次性3）房地产供给具有滞后性RealEstateDevelopment8第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素1）房地产开发成本2）政府政策的变化（土地增值税费）3）对未来的预期RealEstateDevelopment9第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。价格数量SDP0MERealEstateDevelopment10价格数量SD1DPP10MM1HhFfERealEstateDevelopment11价格数量SD1D2PP10Q1QQ2RealEstateDevelopment12第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的要义：是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致RealEstateDevelopment13第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的现实意义：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。RealEstateDevelopment14第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态：A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态！均衡是偶然的，几乎是不存在的；！非均衡状态是绝对的，常见的。RealEstateDevelopment15第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡3、RE市场供求均衡条件及其实现A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调RealEstateDevelopment16第二节房地产市场的供求关系四、房地产市场的体系房地产市场体系是房地产经济运行的载体房地产市场体系是指多种房地产市场互相联系、互相制约形成的市场集合体和系统。按层次分：一、二、三级市场按用途分：按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金融、物业管理等RealEstateDevelopment17第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构包括：总量结构：开发与销售之间的数量结构区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地段）产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用房、廉租房）、写字楼、商业用房供求结构：供求档次和需求水平投资结构：投资目的、投资方式RealEstateDevelopment18第三节房地产市场结构与市场指标二、房地产市场细分1、按地域细分：城市，区域，省2、按房地产用途分：居住，商业，工业……3、按存量增量细分：一级，二级，三级4、按交易形式细分：买卖，租售，抵押5、按目标市场细分：抵挡，中档，高档；青年，老年RealEstateDevelopment19第三节房地产市场结构与市场指标三、房地产市场指标交易指标供给指标存量新竣工量灭失量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量就业分布城镇登记失业率城市家庭可支配收入房屋空间使用数量商品零售价格指数城市居民消费价格指数交易指标销售量出租量吸纳量吸纳率吸纳周期预售面积房地产价格指数房地产价格房地产租金RealEstateDevelopment20第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性4、市场价格的特点：位置决定性，上升性，个别因素影响性RealEstateDevelopment21第四节房地产市场的特性与功能二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化出租数量价格销售数量SD1DPP10MM1价格SD1DRR10LL1RealEstateDevelopment22第四节房地产市场的特性与功能二、房地产市场的功能3、指导供给以适应需求的变化变化原因：建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化租售价格变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化住房建设规划编制RealEstateDevelopment23第五节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场S1房地产市场的参与者房地产市场土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土RealEstateDevelopment24第五节房地产市场的运行规律土地市场RE开发建设市场RE销售市场RE消费市场建筑材料市场RE金融市场中介服务市场物业管理市场房地产市场运行机制基本架构RealEstateDevelopment25第五节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场1、房地产空间市场生产、生活空间2、房地产资产市场获取投资收益：租金，转让增值收益RealEstateDevelopment26RealEstateDevelopment27第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环经济波动与经济周期世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。GDPT潜在的GDP水平线经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动，经济周期则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动。产生根源社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一。RealEstateDevelopment28第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环1、定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。2、房地产周期循环的原因供需、信息、心理、政策、制度、时间等。3、传统房地产周期理论的主要内容扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张RealEstateDevelopment29第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环5、房地产市场的自然周期供给，需求，空置率BACDERealEstateDevelopment30S1空置率空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。——北京统计信息网但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。当前流行空置率计算方法：A、全社会空置房面积除以全部住房面积；B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积；C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。RealEstateDevelopment31S2空置率国外做法：在海外住房空置率研究中，都没有把已经出售或出租但是没有人居住的房屋统计在内。盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置分为两类：偶然（Incidence）空置和长期（Duration）空置。偶然空置取决于人口流动，而长期空置是市场搜索的必然结果。长期空置不可避免；偶然空置和产业结构变化、就业机会及移民流动等要素密切相关。RealEstateDevelopment32S2空置率有人说：“按国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险。”？？？？？所谓～“国际警戒线”恐怕凭空杜撰，说话者试图传递何样信息？住宅空置是一个市场显现，除了加强银行信贷纪律之外，不需要设置什么“警戒线”。RealEstateDevelopment33第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环6、房地产市场的投资周期BACDERealEstateDevelopment34第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。RealEstateDevelopment35第五节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环8、房地产市场周期的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；4）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。RealEstateDevelopment3631.60%23.35%3.52%-2.52%13.72%10.96%22.24%27.40%23.88%30.64%30.20%20.91%21.80%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%199419