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房地产常识Part2一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产的概念：所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产类别：房产主要包括住房房产和营业性房产。根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类：1、居住用途的房屋；2、工业用途的房屋；3、商业用途的房屋；4、文体娱乐设施；5、政府和公用设施；6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产所有权的分类：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产地产的概念：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。地产一般特征：土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：l、属于一定的所有者或使用者；2、有明确的四至界定；3、可以依法转让；4、能给所有者和使用者带来一定的权益。一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据用地性质，地产可分类为：商业地产：商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。工业地产：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。住宅地产：以居住功能为主的住宅房地产。一、房地产的概念（二）房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。城市广场、公园、立交桥、道路等不属于房地产。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。（三）房地产的概念房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分。从广义上讲，房地产是指土地、建筑物及附带的各种权利及契约。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。一、房地产的概念（三）房地产的概念房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期；b)资金密集性；c)相互影响性；d)易受政策限制性；e)房地产的增值性。注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。一、房地产的概念（四）房地产的特征一般按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产一、房地产的概念（五）房地产的分类二、房地产业（一）概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业（但建筑业属第二产业），是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。主要包括房地产投资开发、房地产中介服务和物业管理，其中房地产中介服务又包括地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等。房地产业与建筑业的关系区别：房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业联系：业务对象都是房地产合作关系：房地产业是开发和建设的甲方，建筑业是承建的乙方二、房地产业（二）特征基础性：仅次于农业。“带动消费的龙头马车”。如售出1亿元商品房，则可带动1.3-1.7亿元的相关消费；若开发1亿元房地产；则可带动1.7-2.2亿元的相关行业产值。“纺织、钢铁、房地产”──中国三大支柱产业。先导性：其发展是其他各行各业再生产和扩大再生产的前提。但切忌“孤军深入”、“一拥而上”，盲目开发的恶果是资金积压、呆帐、坏帐增多。对金融业的依赖性：房地产的高值性，要求在开发、购置中的巨额资金投入，极需金融业或实力财团的支撑。资金运作能力是房地产发展商运营成败的关键因素之一。高回报性：其土地价值中的唯一性和不可替代性，决定了不同程度的增值趋势，因此其投资回报率较高（“70％的地段”→50％的地段→30％的地段→从地段到产品到城市发展规划前景的演变）。尤其是在现阶段，仍属高档消费品类，但暴利时代随竞争的加剧而渐逝（毛利率仍在15％－30％左右）。这也是各类资本对其趋之若骛的根本原因。高风险性：较易造成投资过热。买方市场的逐渐成熟，使得市场竞争日趋激烈，下个世纪，房地产市场是比产品、比配套、比地段、比品牌、比服务、比营销推广手法的时代，非理性开发、不完善经营的项目较易积压，高投入决定了高回报也决定了高风险，即使风险程度各不相同。三、房地产市场（一）房地产交易房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易的分类：按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。房地产交易应遵循以下一般规则：(1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。(2)实行房地产价格评估。(3)实行房地产成交价格申报。(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。三、房地产市场（一）房地产交易三、房地产市场（二）房地产市场的概念房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。即指进行房地产交易的市场，包含有形市场和无形市场。狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。三、房地产市场（三）房地产市场的基本特征供给和需求的高度层次性和差别性：由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。交易对象和交易方式的多样性：房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。供给和需求的不平衡性：房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。地域性：房地产亦即不动产，由于房地产固定于某个地段不能移动，因而地域性较强，它与周围环境关系极为密切，属地方性市场，这表现在不同的城市间房地产市场有很大不同。周期性：一般定义为上升运动与下降运动的周期性重复，包括扩张、后退、收缩、复苏阶段。垄断性：房地产业最大的特点之一是异质性，其地段位置不可复制，不同楼层的价格亦不相同。这也决定了房地产市场的投机性。双重性：房地产市场具有投资和消费的双重性。因为房地产不仅是一种基本生活资料，而且由于其长期的使用价值及价值实现的长期性，也可以作为保值、增值的手段。三、房地产市场（四）房地产市场的基本分类根据组成要素可分为：(1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。(3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。(4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。(5)房地产技术信息市场。根据房地产流通顺序分为：(1)一级房地产市场。又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。三、房地产市场（四）房地产市场的基本分类三、房地产消费（一）房地产消费的类型投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。长期投资型与短期投资型生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是个人为了消费使用。此类物业主要是住宅用房等。三、房地产消费普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产