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中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式1土地增值税培训第一讲：土地增值税的概念第二讲：土地增值税的特点第三讲：纳税义务人第四讲：纳税范围第五讲：计税依据第六讲：土地增值税税率第七讲：土地增值税的减免第八讲：纳税地点第九讲：征收机关与征收方式第十讲：土地增值税的纳税登记、申报第十一讲：土地增值税的行政处罚第一讲：土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）。北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式2第二讲：土地增值税的特点（一）土地增值税的主要特点：1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。这一点与营业税有些类似。2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。这一点与企业所得税有些类似的地方。3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。这一点与财产税有一定的共性。4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。（二）土地增值税征收的特点：1.以转让房地产取得的增值额为征税对象我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。2.征税面比较广凡在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土地增值税的义务。3.采用扣除法和评估法计算增值额土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格编低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。4.实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的、适用税率高、多纳税，增值率低的，税率低、少纳税，税收负担较为合理，便于体现国家政策。5.实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式3第三讲：纳税义务人所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。土地增值税的纳税义务人在《条例》第二条中作了规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《细则》的第六条对纳税人作了具体补充说明：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织.条例第二条所称个人，包括个体经营者。这些即是对土地增值税纳税人的解释。《条例》对土地增值税纳税人的规定有以下特点：1.不论法人与自然人。即不论是企业、事业单位、行政单位、社会团体或其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。2.不论经济性质。即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。根据1993年12月29日八届人大第五次常务委员会通过的《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》第三条除增值税、消费税、营业税外，其他税种对外商投资企业和外国企业的适用，法律有规定执行和《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》以及国税发[1994]123号《国家税务总局关于外商资企业和外国企业及外籍个人适用税种问题的通知》等的规定，土地增值税适用于涉外企业和个人。因此，不论是内资企业还是外商投资企业，外国驻华机构，也不论是中国公民、港澳台同胞海外华侨，还是外国公民，只偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。4.不论行业，即不论是工业、农业、商业学校、医院、机关、只要有偿转让房地产、都是土地增值税的纳税义务人。第四讲：纳税范围条例明确：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为教纳土地增值税。是否缴纳有三个要素：转让行为、国有土地、取得收入。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式4土地增值税只对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征收。因为，《中华人民共和国土地管理法》规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征收。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。是否交纳土地增值税，有如下三个确定标准。（一）确定国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的标准只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，而对于转让非国有土地使用权的行为不征税。转让的土地，其所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家其他相关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用变为国家所有后，才能进行转让。因此，集体土地的转让是一种违法行为，应由有关部门处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，基层税务主管机关应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有后再纳入土地增值税的征税范围。（二）确定国有土地使用权及其地上建筑物和附着物转让的标准只有国有土地使用权及其地上建筑物和附着物发生转让行为，财征收土地增值税，对不发生转让行为的不征收土地增值税。这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。这里有两层含义：第一、土地增值税征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式5权的出让，是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权再一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让的出让方是国家，是国家凭借土地的所有权向土地的使用者收取租金。出让的目的是实行国有图四的有偿使用制度，为了更好地合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式气的土地使用权后，将土地使用权再转让的行为。包括出售、交换和赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物等随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。第二、土地增值税征税范围不包括未转让使用权、房屋产权的行为。是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权未转让的（如房地产的出租），不能征收土地增值税。（三）房地产转让收入的确定是否取得收入，是判定是否属于土地增值税征税范围的第三个标准。需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。根据上述三个条件，就可对下列行为是否属于土地增值税的纳税范围进行判定。（一）以出售方式转让国有土地使用权，地上的建筑物及附着物的，因其同时具备上述三个条件，所以属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况：1.取得土地使用权后仅进行土地开发。这种情况是土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水，通电，通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓将生地变熟地，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权有偿转让。属于土地增值税的纳税范围。2.取得国有土地所得权后进行房屋开发建造然后出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这样行为通常就称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应属于土地增值税的纳税范围。3.将已投入使用的房地产转让。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地所有权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式6使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的纳税范围。（二）以继承赠与方式转让房地产的。因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收