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华夏幸福大学国有土地使用证办理2015年7月25日Ⅳ等级文献为高度绝密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者及事件相关负责人；III等级文献为绝密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者、高层管理人员及事件相关负责人；II等级文献为机密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者、高层管理人员、部门负责人及事件相关负责人；I等级文献为秘密级，保密级别：秘密级华夏幸福大学｜2案例分享及成功要素介绍国有土地使用证办理程序国有土地使用证办理的目的和意义123目录4固安开发用地办理流程取得国有建设用地目的及意义31、国有土地使用证是证明土地使用者使用国有土地的法律文件，受国家法律保护。公司在取得国有土地证后，对该宗土地拥有占用，使用和收益的权利，可依法进行投资、出租、抵押，是企业的法定财产。2、随着中国新型城镇化的不断发展和深入，对国有建设用地的需求越来越大，但另一方面，国家对土地供给的管理和控制却是越来越严格，从而导致建设用地的日益稀缺，推动土地价格不断上涨。为保障公司业绩的达成和建设产业新城的宏伟目标，公司必须持续获得尽可能多的土地资源。3、取得建设用地之后，可以为公司各业务板块，尤其是为开发板块提供源源不断的土地资源和房源保障，从而为整个集团产生持续的现金流及资金支持。国有土地使用证办理程序4土地证办理流程图1、取得土地指标批复文件2、准备补偿资料及交接（耕保股，测绘公司，管委会，村街，储备中心）3、公告前准备工作（道路及设计条件函，规划局回函，评估公司评估，地价确定，发布公告）4、成交确认，缴纳出让金及税费，出具出让合同。5、办理发改核准，用地规划。6、地籍股审核，审批大厅审核，出证。固安开发用地办理流程5取得省政府建设用地批复，批准性质为开发用地，可直接通过招拍挂取得。取得省政府建设用地批复，批准性质为工业或其他，但由于地块位置不符合现行城市利用总体规划，申请改变用途获得批复，再通过招拍挂取得。拆迁改造土地，现行城市利用总体规划上为开发用地，拆迁收回手续完毕后通过招拍挂取得。固安开发用地取得来源6取得建设用地指标补偿资料交接（20天）土地公告前准备工作出让合同登记办理土地证固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程7固安开发用地办理流程补偿资料交接现场勘查道路坐标及设计条件出具取得设计条件土地评估地价确认土地评估土地公告前的准备工作8固安开发用地办理流程现场确保三通一平道路函及设计条件可否一并出具提前与规划部门沟通，缩短出具时间提前与评估单位沟通缩短评估时间注意事项土地公告前的准备工作9固安开发用地办理流程成交确认出让共同环件批复发改核准及用地规划大厅进件地籍登记公告后取证流程固安开发用地办理流程10职责内部职责：内部单位名称职责内容s土地手续的申办（初始登记、变更登记、划拨）s土地工作实施计划的制定s取证过程中重大问题的解决s提出用地计划，发起取证任务s配合投服中心调配各项公司内部资源固安平台—研发中心—规划管理部s出具宗地红线图、涉及分割地块需提供最终分割图固安平台—财务部s按照预算流程及土地取证进度，拨付所需款项固安平台—产业发展促进部s涉及企业办证需跟催企业资料集及相关费用交纳固安平台—投资服务中心固安平台—综合管理部固安开发用地办理流程11外部职责：外部单位名称职责内容工业区管委会s补偿资料盖章签字国土局耕保股s批次地指标批复后补偿资料审核交接s批次地指标批复后补偿资料交接s土地出让公告、成交确认、签订出让合同s土地收储再出让s土地转让出具转让合同s土地变更用途出具合同s办证资料接件，审卷s地籍登记后出土地证s出具登记费单据s宗地现场看地、地籍调查表签字s土地登记s出具耕地开垦费、剩余出让金、登记费缴款书s出具出让金票据地税局s缴纳耕地占用税、契税印花税国土局财务股国土局储备中心国土局利用股国土局服务大厅国土局地籍股固安开发用地办理流程12土地取得的主要方式固安地区取得土地手续目前有初始登记、变更登记和划拨三种方式，最主要为初始登记方式，初始登记又分为招拍挂三种方式，公司在固安95%以上比例的土地资源都是通过初始登记方式取得的。固安开发用地办理流程1395%初始登记划拨其他变更登记土地取得方式包括招标、拍卖、挂牌三种方式包括转让登记、变更用途及收储再出让等方式固安开发用地办理流程14初始登记分招标、拍卖和挂牌三种方式招标方式取地成功率高，可保障由指定公司取得土地使用权，但手续相对繁杂，且资金占用量较大。拍卖主要是有利于政府以最高地价出让土地出让金，对需要取地的开发商来说取地成功率不能保证，成本也可能更高，所以目前固安开发区基本不采用这一取地方式。挂牌方式手续简单，但不排除有其他的公司来竞争取地，对一些地块位置相对偏的土地基本都可适用，之前固安取地方式主要采取此种方式，后期由于其他开发企业介入进行不良竞争，导致土地价格大幅上涨，故目前固安主要采取招标方式拿地。固安开发用地办理流程之固安开发用地土地使用证复盘151、取得用地批复•时间：2013-4-2批复固安开发用地土地使用证复盘162、管理部下达任务时间：2013-4-10发起综合管理部向投资服务中心下达任务备注：土地指标批复文件一般都是在正式批复之日起10天左右拿到原件，在制定取地计划时要将该时间考虑在内。173、补偿交接•时间：2013-4-10发起、2013-4-20•固安平台-投资服务中心办理，协调管委会盖章、国土耕保股、储备中心收储•宗地补偿票据到工业区管委会盖章，补偿到位，张贴补偿安置说明，耕保股与储备中心交接，储备中心将地块收储至储备库固安开发用地土地使用证复盘184、宗地图•时间：2013-4-21发起、2013-4-30•固安平台-投资服务中心办理•委托测绘公司出据宗地图固安开发用地土地使用证复盘195、路网坐标及规划设计条件函时间：2013-4-21发起、2013-4-30固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心、县规划局总工室测绘公司出据测绘宗地图，储备中心给固安县城乡规划局出具路网坐标及规划设计条件函，规划局出具路网坐标及规划设计条件固安开发用地土地使用证复盘206、评估报告•时间：2013-4-21发起、2013-4-30•固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心、评估公司•出具设计条件，国土局储备中心委托评估公司根据地块出具评估报告固安开发用地土地使用证复盘217、国土局地价会•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心协调，储备中心牵头，国土局局长上会•国土储备中心根据评估报告中的地价评估，申请开地块底价会，国土局相关局长参会，拟定地价请示上报政府。8、县政府地价会•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心协调，县地价委员会•国土储备中心上报地价请示，县地价委员会开地价会。确定地价，出地价批复给国土局固安开发用地土地使用证复盘229、发布公告•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心•国土储备中心拟定公告，请示局长确定最终版，联系廊坊日报，发布公告固安开发用地土地使用证复盘2310、公告报名•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心准备资料，国土局储备中心审核•固安平台-投资服务中心准备资料（营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、身份证明、委托书、委托人身份证复印件、公司资质、资金证明）固安开发用地土地使用证复盘2411、成交确认•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心签订•公告成交当日现场签订成交确认书固安开发用地土地使用证复盘2512、签订出让合同•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心准备资料，国土局储备中心签订•国土局储备中心签订出让合同（成交确认公示5个自然日后）固安开发用地土地使用证复盘2613、缴纳剩余出让金•时间：2013-4-30发起、2013-5-30•固安平台-投资服务中心准备，国土局财务中心、银行、县财政局•国土局财务股打印缴款书，公司财务准备资金，固安平台-投资服务中心准备缴款书去银行缴纳剩余出让金，县财政局确认后固安开发用地土地使用证复盘2714、建设用地规划许可证•时间：2013-6-2开始，2013-6-22完成•固安平台-投服中心、固安县城乡规划局•固安平台-投服中心向城乡规划局提供国土局出让合同、宗地图、界址点坐标，发改核准证等资料，申请建设用地规划许可证固安开发用地土地使用证复盘2815、缴纳税费•时间：2013-6-2开始，2013-6-4完成•固安平台-投服中心准备资料、县地税局征收分局•固安平台-投服中心准备营业执照、组织机构代码证、税务登记证、出让合同、备案证、分类面积表等资料，县地税局开票固安开发用地土地使用证复盘2916、地籍调查•时间：2013-6-23开始，2013-6-25完成•固安平台-投服中心四邻盖章后的地调表国土局地籍股审核，地籍调查股长签字•地籍调查表四邻指界盖章，地籍股现场勘测，经地籍股核实无误后股长签字完成•标志：地籍调查表股长签字固安开发用地土地使用证复盘3017、交易大厅接件•时间：2013-6-25开始，2013-6-26完成•标志：局务会局长签字固安开发用地土地使用证复盘3118、大厅转件至地籍、地籍登记•时间：2013-6-26开始，2013-7-6完成地籍登记•固安平台-投服中心讲组卷资料提交到国土局服务大厅•组卷资料：登记申请书，营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、身份证明、委托人身份证复印件、委托书、合同、审批表、出让金票据复印件盖章、税票、地籍调查表。•出证2013-7-6固安开发用地土地使用证复盘取地成本标准32固安平台目前取地成本标准固安目前取地成本标准与固安县城区域所使用的区片价基本相同，实际标准可能因为区域的不同而有一定的变化。耕地开垦费：宗地占耕地面积（㎡）*15元土地出让金：宗地占地面积（亩）*土地单价（220-230万/亩）耕地占用税：宗地占农用地面积（㎡）*25元契税：宗地总出让金*4%印花税：宗地总出让金*0.5‰土地登记费：{宗地面积（平方米）-1000}/500*40+100固安开发用地办理流程：注意事项331.应提前与企发部门沟通，补偿资料尽量应与企发部门申报土地指标时的资料保持一致，因都是国土部门耕保股进行审核，避免出现资料不一致情况，影响审核。2.补偿资料交接完毕后，在耕保部门进行现场踏勘之前，应与土地征迁部门沟通，确定现场土地平整无大型地上建筑物，以保证现场踏勘顺利完成。3.公司企发部门在办理新增土地指标之前，应与平台研发部门就土地红线范围及土地指标所在位置之控制规划等情况予以确认，并通知平台投服部门。4.建设用地指标来源为何种性质，企发部门应在基本确认之后尽快通知平台投服部门，避免土地指标批复后仍需进行土地性质变更方可提供给二级开发使用。例：某宗建设用地指标批复性质来源为保障房，平台还需解决指标性质变更及置换，方可提供给二级开发使用，但手续时间较长，影响房源上市进程。注意事项345.红线确认：平台研发向二级提供准确地块范围进行方案设计，为避免地块位置及面积出现较大误差以致影响后期手续申报，企发部门必须与研发部门确认地块范围及指标无误后方可申报。6.控规确认：企发部门在申报土地指标时符合土地利用规划，但规划主管部门尚未对该地块位置所在区域的控规进行审批，此会导致公司在取得建设用地指标之后，在供地阶段无法取得地块设计条件文件，影响土地供应。成功案例分享35一、指标置换，释放新增建设用地指标案例介绍：公司企发部门取得牛驼105亩建设用地指标批复，但指标批复文件规定，该批土地指标只能用于保障房建设用途，公司在牛驼的产品以低密度，高附加值的叠拼，联排别墅为主，在土地指标日益紧张的当下，不可能将105亩建设用地用于保障房建设。公司考虑通过置换方式将该建设用地指标调整到固安县城，用于保障房建设，将调整至牛驼的建设用地指标用于商品房开发，但在固安之前并没有先例，协