大盘房地产开发项目投资经济分析方法研究

大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究山东师范大刘建中一、项目的提出房地产开发策划就是如何更有效的运用资金，使项目在未来销售过程中顺利并达到畅销，也就是说，要在同样的资金投入的情况下，获取最大的投资收益，也就是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是降低建设工程成本，而是通过资金的合理分配，运用恰当的项目投资经济评价分析的方法，将资金投入在能使房地产开发项目增值的设计上。一、项目的提出作为房地产投资分析从项目前期的市场调研开始进行全方位的策划与研究，为房地产投资者提供科学的投资经济评价，研究与服务的目的是提升项目的价值，围绕提升项目的价值，来运用各种研究方法与手段，使项目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行经济评价分析研究，取得成功经验后，加以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。一、项目的提出本大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，占地500多亩，建筑面积达50多万平米，是名副其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不同，本大盘房地产项目位于老城区，既具有本市的传统历史，又有本市现代工业发展的缩影，我们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，是项目开发的重点和难点。一、项目的提出把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，关键是对项目进行精确的定位：把该项目开发成一个什么形象的社区，即市场定位和形象定位的把握；我们的楼盘为哪些人开发，即目标客户的定位；我们的社区应为客户提供什么样的居住条件和环境，即产品定位；我们采用什么样的方式和次序进行开发，即开发模式和开发节奏的确定。以上工作的关键就在于对该项目投资经济评价进行详细研究，做出科学的决策。大盘房地产开发项目投资经济评价研究，通过本大盘开发作为的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提高大盘房地产项目的投资的经济效益、环境效益和社会效益。二、工作过程与方法根据规划模拟工程工作的内容，做出(建筑工程)分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、（安装工程）机械台班费价格表、（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成投资方案的可行性分析的因素，投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。大盘房地产开发项目地块示意平面图模拟工程概况表工程概况：总用地面积536亩，总建筑面积53.06万平方米，其中住宅建筑面积是45万平方米，配套公建建筑面积是5.17万平方米，非配套公建建筑面积是2.89万平方米，本工程模拟建筑面积约17472平方米。（高层住宅为45.5%，多层住宅为42%，公建为12.5%综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，共8层，建筑总高度为23.1m，工程为框架结构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为50年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防烈度为六度第二组。投资概算表概算价（万元）1572.299其中（万元）建筑工程：794.713装饰装修工程：554.021安装工程：223.565工资单价建筑工程：22元/工日、安装工程：22元/工日装饰装修工程：25元/工日单方造价元/㎡建筑工程454.85装饰工程317.09安装工程127.96单方总价899.9元/㎡开发周期及方案的确定开发方案开发周期开发时间每期开发量方案一三期5年一期2年15万平米二期2年15万平米三期1年23平米方案二三期4.5年一期1.5年23万平米（含配套）二期1.5年15万平米三期1.5年15万平米方案三二期3年一期1.5年26万平米二期1.5年27万平米（含配套）方案选择方案二项目开发次序于节奏影响开发次序的主要因子分析（1）经济因素：项目已经经济分析研究，无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。（2）工程因素：分析本项目，项目周边道路多，利用施工路线的选择，因此所以无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。影响开发次序的主要因子分析（3）市场接受程度：本项目地块C由于控高限制，只能开发多层，但根据我们的策划定位，地块C开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值最大，而根据市场客户定位，首期开发目标客户主要为该地区，无力购买C地块产品，因此C地块放到第三期，一二期为A或B。根据一期的开发计划，要开发配套设施（商住楼和超市），位于地块A内，由于临近河道先期不能整治，而地块B受到影响，所以地块B放到二期。影响开发次序的主要因子分析（4）项目形象的展示程度：一个项目的形象展示面对项目销售是非常有利的，本项目地块A对城市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景观中轴、会所（营销中心）对项目的展示非常重要，因此要现开发。最后，成熟社区对消费者吸引力最大，因此建议首期开发地块A，同时开发B地块沿景观大道部分。结论：所以项目开发顺序为一期开发地块A及B地块沿景观大道部分，二期开发地块B，三期开发地块C。分三分期开发计划（1000个车位）分期开发量开发类型配套产品的开发内容价格销售一期23万平米15小高层商铺面积：3.5万平米超市面积1万平米（不销售）商住楼：3.27万平米开发景观大道、会所（营销中心）启动学校建设、建设并启动超市开发、移植原生态树木、保留工业痕，并艺术加工。小高层：3600元/平米商铺：7000元/平米商住楼：4500元/平米开发的住宅、商业和商住楼全部销售并销售车位300个（每个7万元）二期15万平米小高层改造河道、学校开学、超市营业。小高层：3900元/平米开发的住宅全部销售并销售车位300个（每个7万元）三期15万平米13万多层2万联排别墅开发艺术长廊、商业街开街多层：4000元/平米别墅：6000元/平米开发的住宅全部销售并销售车位400个（每个7万元）经济指标自有资金按照2亿元。建筑安装垫资总建安费用的20%，可加在自有资金项目内或其他费用内。项目内容按照下表中有的内容，车位按照地下车位1000个计算，其它按照配套公共设施服务一览表计算。项目开发顺序为：一期开发地块A及B地块沿景观大道部分二期开发地块B三期开发地块C按年度开发计划：多层住宅面积（M2）高层住宅面积（M2）商住楼、联体别墅面积（M2）商铺面积（M2）第一年80000第二年5000050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年50000大盘房地产开发项目计算分析表项目投资分析的基本数据序号项目数额单位备注(一)基本参数（1）基准收益率0.08（2）贷款利率0.0612（3）建设经营期5年(二)可售面积参数（1）多层住宅面积130000平方米（2）高层住宅面积302300平方米（3）商住楼、联排别墅面积52700平方米（4）商铺面积35000平方米（5）车位数目1000个项目投资估算与资金筹措计划项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）土地有偿使用出让金1650元/平方米357335平方米58960.275总计（万元）58960.275（一）开发成本估算1、土地地价2、前期工程费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）筹建开办费1元/平方米530000元53项目可行性研究费0.0015百分比476950000元71.5425勘察测绘费0.001百分比476950000元47.695规划设计费0.02百分比476950000元953.9三通一平费2元/平方米530000元106建筑工程规划管理费2.1元/平方米357335.12元75.0403752工程规划许可证管理费2.3元/平方米357335.12元82.1870776规划放线、验线费680元/点600点40.8消防设计审查费2元/平方米530000元106人防异地建设费15元/平方米530000元795城市建设综合配套费246元/平方米265000元6519施工图纸审查费5元/平方米530000元265散装水泥专项资金6元/平方米530000元318墙体节能费2.5元/平方米265000元66.25工程招标管理费0.0005百分比476950000元23.8475劳保费0.026百分比476950000元1240.07交易信息咨询费0.0005百分比476950000元23.8475质量监督费0.0014百分比476950000元66.773招标代理费0.0009百分比476950000元42.9255总计（万元）10896.883、建筑安装工程费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）土建工程费890元/平方米488080平方米43439.12桩基础15元/平方米488080平方米732.12基础土方12元/立方米22000立方米26.4一般水电安装160元/平方米488080平方米7809.28电梯15元/平方米488080平方米732.12消防10元/平方米488080平方米488.08通讯3.5元/平方米488080平方米170.828室外配套5元/平方米488080平方米244.04煤气管道10元/平方米488080平方米488.08楼宇对讲机300元/个200个6公用天线0.35元/平方米488080平方米17.0828玻璃幕墙600元/平方米8000平方米480中央空调220元/冷吨35000冷吨770总计（万元）55403.154、基础设施配套费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）道路工程120元/平方米8600平方米103.2供水工程40元/吨8000吨32供电工程60元/千伏安4700千伏安28.2煤气工程30元/平方米450000平方米1350排污工程18元/平方米10000平方米18排洪工程10元/平方米5700平方米5.7通讯工程6元/平方米530000平方米318园林绿化85元/平方米18000平方米153总计（万元）2008.15、公共建设配套费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）8班幼托960元/平方米3000平方米28836班小学1100元/平方米6480平方米712.8老年活动中心960元/平方米1200平方米115.2商业服务1160元/平方米35320平方米4097.12公厕850元/平方米100平方米8.5物业管理960元/平方米1600平方米153.6会所1500元/平方米5000平方米750卫生站850元/平方米400平方米34换热站850元/平方米200平方米17垃圾站500元/平方米100平方米5变电室、配电室1000元/平方米200平方米20煤气调压站1200元/平方米100平方米12总计（万元）6213.226、不可预见费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）不可预见费0.025百分比476950000元1192.375总计（万元）1192.3757、开发期间税费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）桩基础试验检测费25元/平方米2500062.5供电增容费3330元/KVA1000KVA333工程监理费0.01百分比476950000元476.95环保费1.5元/平方米530000元79.5总计（万元）951.958、广告费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）广告费用0.001百分比4