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中国房地产市场服务的第一选择[2014年上半年成都房地产市场报告]策略资源中心·市场部2014年7月5日夏寒方恨当年勇，不如顺变待来春中国房地产市场服务的第一选择特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司及四川嘉联兴业地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。2014年上半年成都房地产市场报告中国房地产市场服务的第一选择序言四年一度的足球盛宴正在如火如荼的进行，但世界杯的声浪并没有给房地产市场带来同样的热度。2014年，楼市，寒夏。上半年已然画上句点，哪怕是各家企业在最后关头顺利完成了最后冲关，但整个全国楼市交上的年中答卷，进一步证明了谁都能闭着眼睛挣钱的房地产“黄金时代”的终结。楼市下半场，白银时代，分化加剧，淘汰赛如约举行。房地产整条产业链上的各类型企业，都在挖空心思，极力寻求出线可能。产品转型，业态转型，市场转型，资源配置转型或模式转型……在这样一个时代更迭的关键节点，我们的团队力求对数据有更深刻挖掘、分析、洞悉市场变化，并试图摸清行业未来的趋势和脉络，为各方适应新时代做出力所能及的支持。心之切，情之深，难免有许许多多的压力。然而我们肩负专业使命，背负伙伴们的希冀，我们必须坚韧前行！世联有一句话，因为做足功课而专业。为了这个目标，我们一直在努力。2014年上半年成都房地产市场报告中国房地产市场服务的第一选择目录2341“白银时代”成都市场概况“持续分化”细分市场表现“顺变而生”未来趋势预判中国房地产市场服务的第一选择1房地产市场进入白银时代2成都房地产市场半年表现3逆势之中探寻成都的希望1“白银时代”成都市场概况目录中国房地产市场服务的第一选择5.8%10.7%10.1%11.9%13.3%13.2%13.4%12.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%20062007200820092010201120122013上市房企净资产收益率（ROE）走势上市房企ROE白银时代黄金时代2011年以前，房地产企业ROE一路飙升，在这样的情况下行业出现非常高的企业盈利水平的上升，房地产企业很少有不赚钱的。2011年后，随着市场供需趋于平衡，房价上涨趋势放缓，成本上升，行业ROE提升空间有限，下行压力较大，这意味着房企闭着眼赚钱的时代的终结。即便在市场火爆的2013年，行业ROE仍相对2012年下降0.5%行业ROE步入下行周期，房企闭着眼赚钱的时代已经过去。数据来源：世联研究、Wind“白银时代”背景中国房地产市场服务的第一选择总资产周转率销售净利润率权益乘数长期来看，市场增速线性下行，这将导致过去收入规模高速增长的趋势不再，但优秀房企依然可以跑赢市场房企营运能力决定了市场分化将更明显，集中度提升长期来看地价上涨速度高于房价，房企利润空间收窄降价挤压利润，净利润率将下行潜在的存货减值是威胁利润的最大杀手市场轨迹向下运行时，高资产负债率则意味着高风险，过往单边上涨市场下的高资产负债率模式难以为继ROE＝营业收入/总资产*净利润/销售收入*总资产/所有者权益数据来源：世联研究、Wind“白银时代”背景杜邦分析法：未来房企ROE难以提升。中国房地产市场服务的第一选择高地价使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓；此外，投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度，由于商业地产的投资回收周期普遍在10年以上，即使采用租售并举模式，投资回收周期也要达到4-5年，结果，地产行业整体的周转效率呈下降趋势。市场行情向下时，短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。数据来源：世联研究、Wind资产周转率：上市房企资产周转率呈下降趋势。“白银时代”成因中国房地产市场服务的第一选择10231501164014031356206424630200040002008200920102011201220132014土地成本攀升40大中城市成交土地楼面均价（元/平米）7.09.011.02010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/05房地产融资成本上升房地产信托平均预计收益…010002000人力成本快速攀升月最低工资标准:北京月最低工资标准:上海12.0%13.3%16.1%21.1%15.7%14.6%12.9%0%10%20%30%2007200820092010201120122013上市房企销售净利率走势销售净利率土地成本、融资成本和人力成本快速攀升是侵蚀房企利润的三把利剑。销售净利率：2010年以来，销售净利率呈下降趋势。“白银时代”成因数据来源：世联研究、Wind中国房地产市场服务的第一选择0200040001952195619601964196819721976198019841988199219962000200420082012出生人数（万人）两拨婴儿潮叠加孕育的10年人口红利已经结束0500010000150000-4岁5-9岁10-14…15-19…20-24…25-29…30-34…35-39…40-44…45-49…50-54…55-59…60-64…65-69…70-74…75-79…80-84…85-89…90-94…95岁…适龄购房人口（2010人口普查数据）61%64%63%63%65%70%72%73%75%50%60%70%80%200520062007200820092010201120122013A股上市房企资产负债率处于高位A股上市房企资产负债率22.1%20.0%25.4%26.0%26.1%27.6%27.9%25.6%26.5%26.4%26.8%15.0%20.0%25.0%30.0%20032004200520062007200820092010201120122013香港top10房企资产负债率在26%左右十房企资产负债率从人口结构上看，首次购房和改善需求将逐步减弱，叠加其他投资渠道的分流，房价上涨趋势将放缓。在此背景下，房企大幅加杠杆谋发展的方式难以为继，对比香港上市房企，内地房企资产负债率普遍偏高。杠杆率：过往单边上涨市场下高杠杆模式难以为继。“白银时代”成因数据来源：世联研究、Wind中国房地产市场服务的第一选择房地产行业告别单边溢价时代，房地产跨区域的管理能力和开发流程的控制力重要性有所提升。凭借独特的开发模式，产品溢价能力会越发突出。重视开发流程红利的开发商，房屋价格往往更高，毛利率更稳定。•特征：量价齐升•策略：扩展新城市，多拿地，享受土地增值的红利上半场黄金时代•特征：分化复杂•策略：深耕市场，拿好地，享受产品开发和运营的红利下半场白银时代黄金时代VS白银时代“白银时代”特征中国房地产市场服务的第一选择•运营关键：珍惜存量资源，控制拿地成本，提高品牌溢价。一二线城市•运营关键：提升开发流程的控制力，加快周转，控制单个项目规模，不断提升管理效能。三四线城市在一二线城市，开发商需要有判断周期的眼光，对土地获取的能力要求较高，而后端的开发能力相对而言敏感度较低。三四线城市众多，各城市采取敞开供地策略，开发商要侧重流程控制，即成本控制和管理效能，适当分散布局，并控制单个楼盘规模，实现快速周转。“白银时代”——房企的营运能力将成为成败关键。“白银时代”特征中国房地产市场服务的第一选择当房地产逐渐回归到居住属性，商品的价值规律开始发挥作用，取决于两个因素：供求关系决定商品房价格短期内升降；城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否。人口规模经济总量供求状况资源禀赋产业发展“白银时代”——城市分化加剧“白银时代”特征中国房地产市场服务的第一选择12成都房地产市场半年表现3市场寻底，逆境中寻找希望1“白银时代”成都市场概况房地产市场进入白银时代目录中国房地产市场服务的第一选择全国市场情况-30-20-100102030405060020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002007-022007-062007-102008-032008-072008-112009-042009-082009-122010-052010-092011-022011-062011-102012-032012-072012-112013-042013-082013-122014-05全国商品房销售面积及增速商品房销售面积（万平米）累计同比（%，右轴）-40-20020406080100010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002007-022007-072007-122008-052008-102009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-03全国商品房销售额及增速商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴）面积：-7.8%金额：-8.5%1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。成交继续下滑，1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大。数据来源：世联研究、Wind中国房地产市场服务的第一选择房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定1-5月，房屋新开工面积同比下降18.6%，降幅比1-4月缩小3.5个百分点；房屋施工面积同比上涨12%，涨幅比1-4月缩小0.8个百分点；房屋竣工面积同比上涨6.8%。-40%-20%0%20%40%60%80%2006/022007/022008/022009/022010/022011/022012/022013/022014/02房屋施工面积同比房屋新开工面积同比房屋竣工面积同比房屋施工、新开工、竣工面积增速房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度。全国市场情况数据来源：世联研究、Wind中国房地产市场服务的第一选择150002000025000300000501001502002010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/05北京商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米,右轴）面积：-46.7%150002000025000300000501001502002010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/05上海商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-32.0%10000150002000001002002010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/05广州商品房量价变化成交面积（万平米）面积：-34.3%15000170001900021000230002500002040602010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052