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0目录一、房地产基础知识二、房地产开发流程房地产知识系列培训“泉顺·北岸生活”小区鸟瞰1一、房地产基础知识全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的1/5~1/3,无产权，国家征回土地时，业主风险大。（一）中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）2国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度3•房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。•房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。中国住宅房产沿革简史：新中国成立后的传统福利分房，由国家和职工所在单位投资建设，以实物形式无偿或近似无偿分配给职工。1978年6月，中共中央、国务院正式宣布将实行住宅商品化政策。1982年实行政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，源于新加坡、首先在上海试点的住房公积金制度全面建立。1999年，全国停止福利分房制度，中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款。一、房地产基础知识（一）现行土地制度4国有土地使用权出让方式——土地一级市场1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度5一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场城中村改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”1.城中村改造政府主导，市场运作:统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置，统一实行无形改造工作，以解决好各方利益问题。这一做法，使政府牢牢掌握了改造主导权和方向。城中村改造资金需求量大，必须坚持市场运作的主渠道。整村拆除，安置优先:按照旧村整体拆除，优先建设安置房的原则进行，确保被拆迁人及早入住。原则上整村未拆除的，其他建设项目不得开工建设，只有这样才能改变过去只建新不拆旧，违法建设屡禁不止的局面，确保改造规范进行。为确保村民按时回迁，对已取得方案批复的城中村改造项目，整村拆除后，在符合方案、规划、消防要求的前提下，可先行开工建设安置房。6一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场城中村改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”1.城中村改造有形改造与无形改造并重:我市所进行的改造，不是简单的拆旧建新，而是有形改造与无形改造同步推进、互相促进，实现彻底意义上的改造。无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。7城中村改造中几个问题的探讨与研究A.土地问题从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市采取依据《土地法》规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，我市依据《土地法》规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可。B.改造资金问题城中村改造所需资金量巨大。资金问题已成为制约改造工作顺利进行的核心问题之一。开发商需要行业扶持政策，降低开发商投资风险和运营成本，帮助度过难关。一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度城中村改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”参考：城中村\西安经开区城中村改造调查.doc8一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场2.公司股权转让•如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权，将面临一系列土地管理法律、法规的制约；但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益，依照公司法的规定，则几乎没有任何障碍。•在这样的制度安排下，房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权的方式，而是选择转让或受让股权的路径。眼下，这种操作的合法性问题开始受到房地产业界、司法界和学界的关注。参考：通过股权转让获取土地收益房地产老总风险有多大.doc9一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场3.房地产转让参考：中华人民共和国城市房地产管理法.doc房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。通过房产、地产的交易，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32～39条规定，签订房地产转让合同，获得开发用地。10一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度一、房地产基础知识（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场4.联合开发房地产参考：房地产联合开发法律风险探讨.doc依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房地产等项目，双方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式。11（二）相关专业术语类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.城市用地一、房地产基础知识12一、房地产基础知识13一、房地产基础知识2.建筑术语建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率）容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(如深圳、东莞地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设)建筑面积密度（容积率）：容积率＝各类建筑的建筑面积（地上）/规划用地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。（二）相关专业术语142.建筑术语（二）相关专业术语用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。一、房地产基础知识152.建筑术语（二）相关专业术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定一、房地产基础知识162.建筑术语（二）相关专业术语低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为11-16层，高层住宅为16-24层，超高层住宅为大于24层。介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。一、房地产基础知识172.建筑术语（二）相关专业术语跃式（跃层）复式错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。一、房地产基础知识18二、房地产开发流程1.参照流程图：地产开发流程图.doc2.流程图解析见下页191.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》如土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可，1.的手续可以补办1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收二、房地产开发流程房地产开发流程图解析20建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五商品房销售许可证二、房地产开发流程房地产开发流程图解析26三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断二、房地产开发流程房地产开发流程图解析27选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划