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深圳世联行地产顾问股份有限公司集团市场研究部2014年世联行房地产市场研究系列之六先破后立——2014年上半年房地产市场回顾与下半年展望2014-07-09特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。行业在经历了2013年的极度繁荣后，进入2014年，用满地鸡毛形容有点言过其实，但市场成交量一季度“倒春寒”，二季度“寒夏”却是不争的事实。2014年下半年，价格的下跌已经不可避免，皆因量在价先，久盘必跌。我们在此前的评论文章《急雨易停，慢雨不开》中就提出“小规模和小幅度的降价并无法迅速打开市场，刺激需求释放。因此，对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来”。我们对市场并不太悲观，因为上半年这么差的金融环境，市场成交量依然是历史第二高位，况且，下半年无论是金融环境还是政策环境，正在向好的方向发展。但房企并不能因此而坐等曙光的到来，因为黎明前的夜总是最黑的。我们认为“先破后立”似乎更符合当下房企的状况。12上半年房地产市场总结下半年房地产市场展望3“白银时代”的房地产行业4上半年房地产市场总结1全国房地产各项指标表现情况2007-022007-072007-122008-062008-112009-052009-102010-042010-092011-032011-082012-022012-072012-122013-062013-112014-052010-082011-022007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-022011-082012-022012-082013-022013-082014-02成交继续下滑，1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。数据来源：世联研究、国家统计局6050403020100-10-20-30140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000全国商品房销售面积及增速商品房销售面积（万平米）累计同比（%，右轴）100806040200(20)(40)90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000全国商品房销售额及增速商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴）面积：-7.8%金额：-8.5%2007-052008-112011-052014-022006-022006-052006-082006-112007-022007-082007-112008-022008-052008-082009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-1160%50%40%30%20%10%0%-10%数据来源：世联研究、国家统计局房地产开发投资完成额:累计同比住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办公楼表现最差2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落70%2006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-112014-02房屋施工面积同比60%40%20%0%-20%-40%数据来源：世联研究、国家统计局房屋新开工面积同比房屋竣工面积同比房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定，表明房企新开工意愿不足1-5月，房屋新开工面积同比下降18.6%，降幅比1-4月缩小3.5个百分点；房屋施工面积同比上涨12%，涨幅比1-4月缩小0.8个百分点；房屋竣工面积同比上涨6.8%。房屋施工、新开工、竣工面积增速80%2008-012008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042008-112014-042008-012008-062009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-11土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，6月成交土地溢价率持续回落6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。200%150%100%50%0%20000数据来源：世联研究、Wind1400012000100008000600040001800016000土地市场趋于冷清，成交持续下滑-50%10-100%05040302040大中城市成交土地规划建筑面积(万平方米)同比(%,右轴)300%70250%606月成交土地溢价率回落40大中城市成交土地溢价率(当月值)2000-022002-022004-022006-022008-022010-022012-022014-022010-012007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-01房价上涨幅度放缓：1-5月全国商品住宅均价同比负增长，70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落-15%25%20%15%10%5%0%-5%-10%30%06000500040003000200010007000全国商品住宅均价及增速商品住宅均价同比（%，右轴）数据来源：世联研究、国家统计局(1.0)2.01.51.00.50.0(0.5)2.5-4-2161412108642018当月同比环比-右轴70个大中城市新建住宅价格指数2010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-06百城价格指数显示房价下跌趋势明显3.002.502.001.501.000.500.00(0.50)(1.00)(1.50)数据来源：世联研究、Wind百城住宅价格指数环比涨幅一线城市二线城市三线城市2500%2000%1500%1000%500%0%-500%百城住宅价格指数同比涨幅一线城市二线城市三线城市数据来源：世联研究39.5%16.3%27.9%28.3%23.7%14.2%13.6%10.7%10%5%0%20%15%30%25%40%35%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年从客户看，2014年上半年投资客占比进一步走低世联行投资客占比投资客占比45%8.2%11.8%18.9%24.6%21.4%12.9%2.4%5.19%5.95%10.23%12.63%17.65%24.65%22.95%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2007200820092010201120122013201418以下8.1%9.0%14.9%20.7%23.5%20.0%3.9%18-2526-308.4%9.5%14.1%19.5%21.7%22.0%4.7%31-358.6%10.1%14.0%17.4%17.3%20.4%12.2%36-407.8%8.4%12.6%16.4%17.1%21.1%16.6%41-4546-505.7%6.7%10.7%15.2%17.2%22.7%21.8%50以上5.5%6.7%10.1%14.4%17.2%22.8%23.4%从年龄段来看：购房年轻化，65%客户低于35岁由于调控及房产税原因，50岁以上购房者比例将持续走低；40-50岁豪宅买家持续被二手分流；18-25岁逐步成长为刚需主力客群。世联客户年龄段变化数据来源：世联研究碧桂园58474%128046%荣盛1051%40026%恒大69355%110063%世茂321-1%80040%万达50744%240021%招商172-4%50034%旭辉10242%22046%绿城276-6%70039%富力25839%80032%融侨104-7%--雅居乐21734%70031%龙湖202-10%57035%新城控股10532%24044%中海575-10%112051%融创26028%65040%金地170-14%--绿地83027%240035%金融街108-16%--华夏幸福20026%60033%保利置业122-16%28044%越秀10623%--中国铁建110-17%--金科11122%--远洋132-26%40033%万科100921%200050%华润249-26%70036%阳光城10520%--中信106-52%--保利6512%--佳兆业1122%31036%品牌开发商业绩：目标完成率较低，多数销售同比下降数据来源：世联研究开发商2014H1销售金额同比销售目标目标完成率开发商2014H1销售金额同比销售目标目标完成率政府中央政府地方政府政策：中央把握基调，地方灵活执行中央政府的房地政策2013年7月再未出现“调控”字眼，而是强调市场调节力量，注重长效基础性制度建设。地方政府则是根据当地市场环境出台政策，限购令等非常时期的非常政策在三四线城市逐步淡出舞台。低端有保障中端有市场策分类调控一城一策高端有抑制数据来源：世联研究，开发商公告限购等行政枷锁正逐步解除城市无锡南宁天津郑州武汉广州北京市呼和浩特政策内容从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子女就可以来无锡落户，而此前的购房落户门槛为70平方米。从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住