关于全市城镇老旧小区改造工作情况的调研报告

关于全市城镇老旧小区改造工作情况的调研报告主任、各位副主任、秘书长、各位委员：根据2022年工作安排，3月下旬和4月上旬，市人大常委会组织调研组对全市城镇老旧小区改造（以下简称：老旧小区改造）工作情况进行了调研。调研坚持问题导向，采取前期随访暗访与集中调研、重点调研与委托区县调研结合的方式开展。3月下旬，市人大城环资委组织召开业务培训会，学习老旧小区改造有关法律法规和政策；赴六区县实地查看改造项目27个，组织区县主管部门及街道、社区、施工、监理等单位召开座谈会6次，查阅资料，收集各类问题线索及建议意见40余条；赴xxx市学习考察先进经验。4月上旬，市人大常委会副主任xxx率领调研组实地查看xx区、xx县、xx县10余个改造项目，分别听取市政府和区县政府情况汇报。委托xx、xx、xx3区县人大常委会在本辖区开展调研并提交调研报告。一、主要做法和成效（一）工作机制比较完善。一是强化领导机制。市、区县均成立了以党委或政府主要领导为组长的领导小组，市委、市政府主要领导经常专题研究推进工作，出台了《xx市城镇老旧小区改造实施方案》《xx市城镇老旧小区改造实施导则》等规范性文件，推动解决审批流程优化、管网管线改造、经费分摊模式等关键问题。市委、市政府连续三年将老旧小区改造列入了20件民生实事项目，市人大常委会连续三年将老旧小区改造项目列入了民生实事票决项目，整体推进全市老旧小区改造。二是创新推进机制。全市创新构建“市级统筹、区县实施、基层协同、企业力推”工作推进机制，形成项目推进强大合力。东坡区推行项目方案多部门联合审核机制，xx区创新“六步七化”工作机制，丹棱县建立“领导联系＋部门负责＋社区服务”三级管理协调机制，青神县探索“四不改”“七个一”“回头看”等机制，不断破解老旧小区改造难点和痛点。三是探索要素保障。在全省率先推行电力和通信设施改造经费分担模式，电力和通信设施改造实行代建代管，经费由地方和企业各承担50％。通信设施实行电信、移动、联通、广电网络“四网合一”，解决小区通信线缆“蛛网”遍布问题。燃气、供水企业给予住户经费下浮20％的优惠，同步推进户内设施改造提升。（二）工作推进整体较快。2020—2025年，全市计划开工改造城镇老旧小区2326个，5977栋、1179万平方米，惠及居民109336户，预计总投资约41.6亿元。截止2021年底，全市已完成投资17亿元，开工老旧小区1161个、完工980个，全市4.3万户城镇居民居住环境得到改善，其中，xx区已完成全部任务的84％，丹棱县已完成全部任务的72％，全市开工率、完工率均位列全省第一方阵，受到省政府分管领导高度肯定。2022年1月，xx市代表xx省在全国城镇老旧小区改造工作经验交流视频会上作交流发言。（三）改造效果比较明显。一是设施短板基本补齐。已实施改造的老旧小区全面实施了雨污分流，改造提升了供水、供电、网络、道路、供气等基础设施，全市老旧小区改造共建设雨污管网6032公里，黑化地面732318平方米，新增停车位7517个，安装智慧停车充电桩247个，安装照明设施20680盏。鼓励动员居民加装电梯也收到初步成效，全市老旧小区计划加装电梯331台，已建成153台、在建178台。二是小区环境明显改善。已实施改造的小区基本拆除了违法建筑，全市老旧小区改造共拆除违法建筑33568平方米，优化了小区环境。部分小区实行拆墙并院、拆墙透绿，增加公共空间，实现资源共享，全市共拆除实体围墙14797米，合并小区48个。部分小区将小区闲置场地改造成休闲绿地，融入城市文化、党建元素，配置邻里中心、日间照料中心、体育健身设施等，全市老旧小区新增绿化面积40836平方米，投入健身器材1390套，实现小区环境和功能再提升。三是安防水平得到提升。消防设施和消防水源得到完善，占用或堵塞消防通道情况大量减少。智慧小区建设取得明显成效，全市372个老旧小区安装智慧平安小区建设系统，多数小区设置了视频监控、人脸识别、车闸、门卫室等安防设施设备。（四）管理创新初见成效。一是强化群众主体。xx区把维修基金归集、物业管理费预收、居民自治组织设立等作为老旧小区改造的前置性条件，将“要我改”转变为“我要改”，为长效管理“后半篇”文章做好铺垫。xx经验被人民日报、xx日报、xx电视台等主流媒体报道。二是探索党建引领。青神县全面推行社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业“四位一体”社区管理模式，以邻里中心建设为核心，增设社区服务点、物业用房、公共卫生间等便民设施，引领社区精细化管理走出一条多元化治理新路径。三是创新物业管理。xx区按照“集散为整、组团连片”思路，采取“连片打包”方式，将地域邻近、情况类似的小区连片打包给物业公司管理，解决老旧小区因住户少、体量小，物业服务企业不愿入驻的问题，实现了老旧小区从“社区托管”向“企业接管”，小区治理从“单一自治”向“多元治理”转变。东坡区创新老旧小区造血机能，部分小区将停车场对外开放，既盘活了小区公共资源，又增加了小区公共收入，缓解了小区物业管理资金难题。二、存在的主要问题（一）协调配合还要加强。一是项目申报协作不够。老旧小区改造涉及住建、发改、财政、民政、文化等10多个部门，在项目申报上，部门之间没有围绕老旧小区改造形成联动合力，建立相应的项目库。二是项目组织统筹不足。我市老旧小区改造大多是单个小区改造，对相邻小区及周边地区缺乏统一规划、联动改造，在项目包装和资金争取上，缺乏前瞻性、全局性思考。部分区县设计、施工单位分离，不少设计单位为外地企业，项目实施中，施工、设计单位相互协调困难，影响项目进度。三是项目实施时序性不紧。电力、通信改造不能与整体改造做到同步设计、同步施工，造成重复施工、重复开挖，群众意见大。由于成片开工，部分改造项目工期拖得过长，个别项目甚至超过1年，影响群众正常生活。四是资金统筹还有差距。过度依赖中省资金，地方配套和社会投入不足。2021年，全市老旧小区改造实际完成投资3.4亿元，中省补助资金到位2.74亿元，占比达80.59％；区县地方投入资金0.34亿元，占比10％；社会资本投入0.23亿元，占比6.76％；业主自筹资金0.09亿元，占比2.65％。资金整合不够，多数区县仅整合财政和发改项目资金，未充分整合党建、民政、教体、环保、文旅等其他专项资金。（二）群众参与还需强化。一是群众参与项目设计不够。部分项目设计方案不能准确反映群众改造需求，导致施工过程中出现群众阻工现象。个别区县在改造方案中策划绿地过多，增加后期管护成本，挤占群众停车需求。二是群众参与施工监管不足。部分项目实施中，存在群众监督缺位现象，有群众反映，部分项目存在不文明施工、工程质量瑕疵等问题，但群众意见反馈途径不畅。三是群众参与长效管理积极性不高。部分群众对维修基金归集、违建拆除、后期物业管理等工作有抵触情绪。（三）改造品质有待提升。一是改造深度不平衡。少数改造品质较高的项目覆盖了基础类、完善类和提升类三大类，品质较低的仅实施了雨污分流和地面平整。2021年，全市户均改造费用投入最高的区县达到4万元，最低的仅为0.77万元。二是亮点打造不够突出。个别区县老旧小区改造未能与城市规划方向保持一致，集中连片打造不够，文旅元素植入不足，地方特色、区县亮点不够突出。三是群众实际困难亟待解决。多数区县未将屋面改造和外立面改造等纳入基础性改造范围，部分小区屋顶漏雨、外墙砖脱落隐患较突出，群众意见较大。（四）长效机制亟待加强。实施改造的老旧小区普遍没有聘请专业物业公司、没有归集维修资金、没有组建业主委员会，严重影响小区后续管理和维护。仁寿县已实施改造的168个小区，成立业委会的小区16个，占比10％，物业服务费收取率32％，均未归集维修基金和聘请专业物业公司。丹棱县已实施改造的122个小区，成立业委会的小区31个，占比25％，物业服务费收取率9％，均未归集维修基金和聘请专业物业公司。调研发现，多数已实施改造的老旧小区后续维护管理跟不上，部分小区安装了路灯和充电桩，由于无人负担电费，导致长期不能使用；部分小区绿地无人管护，已经看不出改造痕迹。三、建议意见（一）强化统筹协调。一是强化政府统筹。建立健全政府统筹、辖区为主、街道主责、各部门齐抓共管的工作机制，在落实责任和协同解决问题上完善工作规则、议事规程和考核机制，确保工作推进规范有序。及时总结老旧小区改造工作中的亮点和成熟经验，加强推广，提升全市整体改造水平。二是突出规划引领。依托城市总规和专项规划，将老旧小区改造放在城市更新行动中统筹推进，做好城市风貌、综合交通、公共服务设施、绿化空间、历史文化保护等整体设计。加强横向统筹和连片规划，推进相邻小区及周边地区统一规划、改造、管理，使老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进，从根本上解决改造深度不平衡的问题，打造老旧小区改造“升级版”。三是实现推进协同。在项目方案设计和施工中，有机整合电力、通信、燃气、供排水等专项改造方案，加强设计、施工单位工作协调，确保基础设施、地下管网、“四网合一”项目等同步设计、同步施工和同步验收，确保改一个算一个，改一个成一个；合理安排开工时序，缩短单个小区施工时间。（二）强化群众参与。一是加大宣传动员力度。老旧小区改造宣传，既要突出优秀项目和正面典型，引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”；更要宣传相关法律法规和政策知识，让群众理解物业管理费、维修基金的现实需要，增强群众责任意识。二是突出主体作用。实施改造前，坚持把居民自治组织建立、违建拆除等作为纳入改造范围的先决条件，将维修基金归集情况较好、后期物业管理意见比较一致的小区优先纳入改造范围。方案设计时，提高意见征集对象的覆盖面，做深做实改造方案公示工作，尽量满足群众改造需求，“怎么改”要尊重群众意见。实施改造中，发挥自治组织和小区群众的监督作用，畅通意见反馈渠道，提升工程质量水平。项目验收时，邀请自治组织和群众代表参加，“行不行”要听取群众意见。（三）强化品质提升。一是着力解决基础问题。优先实施小区供排水、供电、燃气、通信、停车场、智慧小区建设等基础工程项目，逐步化解屋顶漏水、外墙砖脱落等问题，解决群众“急难愁盼”。二是努力提升改造效果。根据小区实际，建设邻里中心、日间照料中心、党员活动中心、体育健身等项目，鼓励植入文化元素。合理拓展改造施工单元，推进相邻小区及周边地区连片改造，实现服务设施、公共空间、物业管理共建共享。支持老旧小区加装电梯，提升居住品质。三是全力保障质量安全。严格执行招投标、施工图审查、工程监理、竣工验收备案等制度，加强巡查检查，落实五方责任，确保项目改造按图、现场施工文明、进场产品合格、工程质量优良。（四）强化资金保障。一是积极向上争取。充分把握政策机遇，高水平高质量包装老旧小区改造项目，积极向上争取资金，做到应改尽改。进一步落实电力、通信等专营企业配合老旧小区改造工作任务，加大要素投入。二是增加地方配套。市、区县政府通过市政项目配套支持等方式加大投入力度，解决地方财政配套资金不足的问题。民政、文体等专业部门积极参与老旧小区改造项目整合，加大资金投入。三是鼓励社会参与。出台激励政策，支持社会资本参与老旧小区完善类、提升类改造，鼓励社会资本参与老旧小区管理和运营。积极推动居民出资参与小区提升性改造，实现可持续发展。（五）强化长效管理。一是完善基层治理。把推进老旧小区管理与加强基层党组织建设相结合，采取单独建、联合建、派驻建等方式，在老旧小区建立基层党组织，构建“街道党组织－社区党组织－小区党组织”三级架构，落实党建引领。二是突出党员带动。探索党支部书记或成员担任业委会主任，发挥小区党员模范作用，带动居民参与老旧小区管理，促进管理水平提升。三是创新管理模式。探索多路径物业管理模式，对已有物业管理的小区，加大对物业企业的管理力度，提升服务水平；对物业管理不健全的小区，引导业主灵活选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式；对微型小区、开放式小区，探索采用街区或连片模式聘请物业管理公司，统一提供物业服务；对未归集维修基金的小区，引导业主补交，为小区设施维修维护提供资金保障；探索盘