XXXX0725 莫尼塔地产行业研究周报_关注“土地财政”依赖最大城市

行业研究周报•地产2011年7月25日星期一本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。莫尼塔(上海)投资发展有限公司1关注“土地财政”依赖最大城市核心提示季度评级：强于大市(维持)施琪[e-mail][e-mail]王沛[e-mail][e-mail]尽管近期中央再次释放调控加强信号，并意在提醒此前限购放松城市。但下半年房价的小幅下跌，将提供地方政府一定的政策回旋余地。下半年土地出让金计提支出越来越多，保障房建设压力逐渐增大。地方政府对于“土地财政”的诉求在下半年将明显加大。由于土地流拍增加，一些地方政府收取土地出让金出现下滑。我们看到上半年海口和大连传出调整限购政策。而那些对“土地财政”依赖诉求最大的城市，将有可能出现上半年类似海口和大连的调整。我们提醒投资者加大对在三亚、杭州、厦门、济南、宁波、天津、海口、南宁和大连等城市开发项目占比较大的相关开发商的关注。图1“土地财政”诉求严重的城市分布杭州三亚厦门济南宁波天津海口南宁大连行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22011年7月25日7月土地市场仍然冷清，住宅土地出让金依旧缩减土地市场跟踪数据包括了全国129个主要城市的土地成交数据。截至7月24日，全国129个城市1-7月累计土地出让金为9.2千亿，累计同比仅增长2%。1-7月累计住宅土地出让金为6.2亿，同比下滑11.5%。住宅土地占总体土地出让金比例进一步下滑，为60%左右（估计值）。而住宅土地溢价率延续低位，达到10%，接近历史低点。而住宅土地流拍率维持在30%左右水平，与2008年50%的低点尚有一定距离。（提示：由于7月数据还未统计完全，因此目前数据与最终结果会有偏差）图2全国129个城市土地出让金图3全国129个城市住宅土地出让金0500100015002000250030003500400001/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/11亿元05001000150020002500300001/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/11亿元数据来源：中指数据，莫尼塔公司数据来源：中指数据，莫尼塔公司图4住宅土地出让金占总体比例图5全国129个城市住宅土地溢价率40%50%60%70%80%90%100%01/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/110%20%40%60%80%100%120%01/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/11数据来源：中指数据，莫尼塔公司数据来源：中指数据，莫尼塔公司图6全国129个城市住宅土地成交率图7全国129个城市成交楼面均价20%40%60%80%100%120%140%01/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/110500100015002000250001/0707/0701/0807/0801/0907/0901/1007/1001/1107/11数据来源：中指数据，莫尼塔公司数据来源：中指数据，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司32011年7月25日调控促使土地市场结构性分化，土地出让金上半年下滑有限…上半年全国129个城市土地出让金同比上涨5%，相比2010年70%的增长速度，土地市场明显受到地产调控的影响，开发商购地意愿不强，土地出让金增速明显回落。但目前距离2008年土地出让金明显负增长水平仍有一定距离。从流拍率角度来看，上半年土地流拍率逐渐增加，目前整体流拍率为30%左右，但相比2008年50%左右的流拍水平，目前土地市场仍然要好于2008年景气水平。调控政策使得目前土地市场出现较为明显的结构性分化，即“商业工业土地出让好于住宅土地出让”，“三四线城市土地出让好于一二线城市土地出让”。可以看出调控的“挤出效应”促使商业地产投资逐渐成为热点，三四线地产开发逐渐加快。整体来看，上半年土地市场受到调控影响，出现了较为明显的景气下滑，但距离2008年的景气低点，仍然有一定距离。图8近期土地出让金增速处于明显下滑趋势全国129个城市土地出让金单月同比增速-100%-50%0%50%100%01/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/1001/1105/11全国129个城市土地出让金累计同比增速-100%-50%0%50%100%150%01/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/1001/1105/11数据来源：CREIS，莫尼塔公司图9土地市场流拍率逐渐增加图10土地出让金单月同比增速全国129个城市住宅土地拍卖成交率40%50%60%70%80%90%100%110%120%130%01/0705/0709/0701/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/1001/1105/1109年至今平均成交率-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%07/1009/1011/1001/1103/1105/11一二线城市全国129个城市数据来源：CREIS，莫尼塔公司数据来源：CREIS，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司42011年7月25日…但下半年“土地财政”诉求将逐渐加大2010年土地出让金占地方政府财政收入达到66.5%，占全国财政收入的36.7%。如果使用这一比例进行土地出让金对财政收入的敏感性分析，我们看到，土地出让金下滑10%，对拖累地方财政收入7%。如果土地出让金大幅下滑20%，则地方财政收入下滑13%，对地方投资将产生明显影响，并继而拖累整个经济。由于去年一部分土地出让金在今年上半年进行支付，因此地方政府在上半年并没有感受到特别大的财政压力。但是下半年，我们认为尽管土地出让金不会出现明显下滑，但“土地财政”的诉求将明显加大。下半年土地出让金计提支出越来越多，保障房建设压力逐渐增大。下半年将会有一些限购城市因为自身土地出让金的下滑，而很可能出现财政不足的情况。这将可能造成地方政府融资平台债务出现违约风险。图11土地出让金占地方财政收入比例图12土地出让金占全国财政收入比例0%10%20%30%40%50%60%70%'04'05'06'07'08'09'100%5%10%15%20%25%30%35%40%'04'05'06'07'08'09'10数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司图13土地出让金对财政收入的敏感性分析土地出让金增速地方财政收入拖累全国财政收入拖累情景1-5%-3%-2%情景2-10%-7%-4%情景3-20%-13%-7%数据来源：CEIC，莫尼塔公司图14土地出让金需求众多，土地财政依赖程度短期很难改变财政部、住建部各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。财政部、水利部各地统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入,按10%计提农田水利建设资金。国务院要开展建立耕地保护补偿机制试点工作，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。国务院各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。数据来源：CEIC，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司52011年7月25日关注下半年“土地财政”诉求最大的城市由于土地流拍增加，一些地方政府收取土地出让金出现下滑。我们看到上半年海口和大连传出调整限购政策。其中，上半年海口和大连土地出让金分别下滑81%和34%。尽管近期中央再次释放调控加强信号，并意在提醒此前限购放松城市。但下半年房价的小幅下跌，将提供地方政府一定的政策回旋余地。而那些对“土地财政”依赖诉求最大的城市，将有可能学习上半年海口和大连的调整。我们将土地出让金/地方财政收入作为“土地财政”依赖指标，自上而下进行了排序，将上半年土地出让金明显减少的一二线城市（主要为限购城市）选取出来。分别为：三亚、杭州、厦门、济南、宁波、天津、海口、南宁和大连。图15“土地财政”诉求严重的城市分布杭州三亚厦门济南宁波天津海口南宁大连数据来源：莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司62011年7月25日1-6月一二线城市土地出让金与“土地财政”依赖比较城市1-6月土地出让金（亿元）1-6月土地出让金同比增长幅度剔除土地成本后的土地出让金/地方财政收入三亚31.1-33%106%佛山130.012%90%杭州285.2-23%84%厦门28.1-78%68%武汉363.677%63%沈阳308.1143%59%西宁13.241%57%合肥117.16%56%济南94.7-25%55%宁波84.1-48%52%成都209.59%51%天津309.2-45%49%海口1.4-81%49%广州66.654%45%南宁37.3-24%44%长春141.3159%40%银川32.391%40%大连258.2-34%38%西安69.8-15%37%重庆203.6-4%36%哈尔滨175.365%33%太原16.8-8%31%福州175.331%31%无锡130.9-40%29%北京326.7-48%29%南京176.579%28%青岛142.5-31%28%南昌48.2-12%26%石家庄27.4-16%25%呼和浩特98.2234%25%兰州11.6-3%21%上海494.7-22%19%苏州312.54%18%郑州55.4-8%16%昆明336.9416%16%长沙107.543%15%深圳93.0-22%10%贵阳94.260%10%乌鲁木齐4.4-65%8%数据来源：CEIC，CREIS，莫尼塔公司土地财政依赖程度行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司72011年7月25日1-6月一二线城市土地出让金与“土地财政”依赖比较（续）城市1-6月土地出让金（亿元）1-6月土地出让金同比增长幅度土地出让金/地方财政收入杭州285.2-23%210%三亚31.1-33%163%佛山130.012%138%厦门28.1-78%124%武汉363.677%114%沈阳308.1143%108%合肥117.16%101%济南94.7-25%100%宁波84.1-48%95%成都209.59%92%天津309.2-45%90%海口1.4-81%89%西宁13.241%87%南宁37.3-24%80%长春141.3159%74%广州66.654%70%大连258.2-34%69%西安69.8-15%68%重庆203.6-4%66%银川32.391%61%哈尔滨175.365%59%太原16.8-8%56%福州175.331%56%无锡130.9-40%53%南京176.579%52%南昌48.2-12%47%北京326.7-48%46%呼和浩特98.2234%45%青岛142.5-31%42%上海494.7-22%40%石家庄27.4-16%39%苏州312.54%37%兰州11.6-3%32%郑州55.4-8%30%昆明336.9416%29%长沙107.543%28%贵阳94.260%19%深圳93.0-22%15%乌鲁木