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基础知识第1页房地产基础知识(一)1.什么是商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。2.什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。3.什么是框架结构住宅？框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。4.什么是单元式住宅？单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。5.什么是公寓式住宅？公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。6.什么是花园式住宅？花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。7.什么是跃层式建筑？跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。8.什么是复式住宅？复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。9.什么是住宅的层高和净高？层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，基础知识第2页这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。10.什么是住宅的进深？住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住房成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。11.什么是住宅的开间？住宅开间及住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0—3.9米。规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震型。12.购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？开发企业与销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这“五证”是：①国有土地使用证；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④建设工程开工证；⑤商品房预销售许可证。同时，开发企业还得提交“两书”，即：必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。需要提醒购房人注意的是，买房时，一定要看五证的原件，以防复印件是假的。现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。13.购买手续不全的商品房会有什么风险？现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现最为突出。够房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：①产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。②为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等。③房屋可以使用，但无法取得产权。④房屋被政府没收或拆除。⑤集体所有土地上兴建的房屋能不能买？按照《北京市事实〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，“禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。”因此，集体所有土地上兴建的房屋不能买。房地产开发企业只有取得国有土地使用权才可以按规定开发经营土地和商品房。如开发企业没有取得有效的国有土地使用权，购房者根本不应考虑购买他们出售的商品房。15.内销商品房和外销商品房的销售对象有何不同？内销商品房可以销售给在京的个人和单位，包括中央在京单位和个人，以及批准在京设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经市人民政府批准。16.购买商品房需要经过那些阶段和程序？基础知识第3页目前，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：A.签订认购书，并按开发商要求缴纳定金或预付款。B.签订商品买卖契约，按契约约定交付房价款。C.办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行签订贷款协议。D.买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记手续。E.验收房屋，办理入住手续。F.购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。G.办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。17.定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款房不想购买时，有权要求开发商退还。目前，北京楼市上购买商品房还是经济实用住房都有交定金或订金的做法，但是国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。18.购买商品房有几种付款方式？付款办法由买卖双方商定，目前，有以下几种付款方式：一次性付清、公积金贷款、商业贷款和组合贷款，购房者得以根据自己的实际情况选择付款方式。购房人可以到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济实用住房贷款。19.为什么要办理内、外销商品房的预售、预购登记手续？办理商品房预售、预购登记手续，可以有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成的投资风险；对卖方来说，也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。而且经过商品房预售、预购登记的契约，银行才可以同意办理贷款手续。20.哪些商品房买卖需要到区、县房地局办理预售、预购登记手续？区、县属房地产开发企业预售内销商品房，买卖双方应到所在区、县房地局办理预售、预购登记手续。若发生下列两种情况，须报市房地局批准:①商品房预购后需转让；②商品房内销改为外销。21.哪些商品房买卖需要到市房地局管理部门办理预售、预购登记手续？①中央、市属房地产开发企业预售内销商品房，买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续；②外销商品房的买卖双方须到北京市房地局市场处办基础知识第4页理预售、预购登记手续；③在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理预售、预购登记手续。22.如何办理商品房预售、预购登记手续？买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》或《北京市外销商品房预售契约》后起后30日内，办理预售、预购登记手续。根据开发商的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。买卖双方要携带全部预售契约一并到场，也可委托律师或他人代办。就买方而言应提交以下资料：①本人居民身份证原件及其复印件。②本市户口簿及其复印件。若是委托他人办理的，还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。23.商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转证程序办理。24.预售商品房如何进行转让？预售商品房转让的前提条件，首先是《商品房预售契约》应在有效期之内，程序如下：①转让方与转受让方须签订转让合同，（一式四份），合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转受让人的权利和须承担的义务等内容。转让合同须经开发企业认可、签字盖章。②转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同及转受让人符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批。③交易管理部门对被批准的转让的，通知转让双方缴纳印花税。手续费按规定计件收取。转让合同加盖“预售登记专用章”。其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持预售契约正本移交给转受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。25.商品房预售转让行为是否合法？商品房预售转让，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。对于商品房预售转让行为，应根据具体情况酌情认定其效力。①在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续、交清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有违法行为的，可认定预售转让合同有效。如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、交清税费时，即将其预购房转让的，应认定预售转让合同无效。②预售商品房合同订立后，预购方尚未取得房屋产权之前，预售方尚未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效。如第三方善意购买，并已取得房屋产权的，也可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。26.住宅的建筑面积如何测算？住宅建筑面积的测算方法因楼层、结构等的不同而不同：①单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面各积。基础知识第5页②两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积的计算方法①计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积以对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。③地下室、半地下室及相应出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。④多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积；高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2.2米应有尽有100%计算建筑面积。⑤突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、广州等城市的“骑楼”，北京四合院内的抄手廊等，应按柱子的外边线水平面积计算面积；没有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面积的50%计算建筑面积。⑥多层或高层建筑中，突出于房顶围护结构的楼