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2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望长沙扬子鳄房地产顾问有限公司2011-7-19特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能仅依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。数据来源：中国人民银行数据来源：国家统计局数据来源：中国人民银行、国家统计局数据来源：国家统计局、各机构报告我们认为，尽管上半年通货膨胀的势头并未得到有效抑制，但考虑到进入下半年货币供应量推动因素、国际输入型因素都在减弱，我们认为未来胀压力将趋于缓和。下半年在翘尾及以上因素的综合作用下，CPI将逐步回落，货币政策趋紧态势有望扭转。数据来源：搜狐、焦点网联合调查数据来源：搜狐、焦点网联合调查数据来源：搜狐、焦点网联合调查数据来源：搜狐、焦点网联合调查我们认为，此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房的房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。因而，我们预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。数据来源：国家统计局，高于100表示环比上涨，低于100表示环比下跌数据来源：国家统计局数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、国家统计局数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台我们认为，从全国来看，商品住房销售面积和开工增速回落，预示着房地产景气度有所下降。从城市来看，一线城市在去年调控后两个月内成交量深度下跌，因而今年上半年成交量比去年同期有所回升；二线城市和部分三线城市今年受限于限购政策，上半年对数成交量有所回落，但价格依然坚挺；三线城市未限购城市正处于房地产快速发展期，其量价走势受政策影响均较小。我们认为，目前房地产调控政策已经取得一定效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果房价继续坚挺或走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：各上市公司报告、数据平台数据来源：国家统计局，超过过去1年单季最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低数据来源：各城市统计局、数据平台，未考虑上半年推迟的供应数据来源：各城市统计局、数据平台，未考虑上半年推迟的供应我们认为，今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差达到顶峰，价格迎来底部。这些显示今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好厂区攻坚战的准备。数据来源：搜狐市场调查、数据平台数据来源：搜狐市场调查、数据平台数据来源：搜狐市场调查、数据平台数据来源：搜狐市场调查、数据平台数据来源：搜狐市场调查、数据平台数据来源：搜狐市场调查、数据平台我们认为，从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形式更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振他们对未来的信心。