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西安房地产市场研究（一）——重点开发商专题研究报告人：陈智龙2011年9月2日目录Part1西安重点开发商概况Part2国内一线开发商及特点Part3西安本土开发商及特点Part4其它重点开发商及特点Part5总结国内一线开发商本地重点开发商国际重点开发商西安重点开发商涵盖了国内一线开发商、西安本地开发商、其它开发商（主要是香港和新加坡开发商），西安市场是被各个开发商看好。开发商名国内一线开发商其它重点开发商中海绿地万科金地龙湖万达恒大雅居乐世纪金源合生创展凯德置业和记黄埔新世界恒基兆业进驻时间03年04年06年06年07年07年07年09年09年09年06年08年08年09年首发项目中海华庭世纪城新地城尚林苑龙湖盛景万达广场恒大名都雅居乐花园金源酒店珠江广场新地城逸翠尚府新世纪百货碧翠锦华主要物业住宅住宅住宅商业住宅住宅商业商业住宅住宅商业商业住宅住宅商业住宅第一阶段第二阶段第三阶段时间轴06年09年10年在曲江、高新拿大量地集中进入，竞争加剧。后期进入，项目数少。外地开发商外地开发商进驻西安的资料资料来源新浪地产网03年外地开发商开始进驻西安，其中07年是集中进驻时间，第一阶段进驻的开发商以纯住宅为首发项目，并大量囤地，取得首发优势。新地城住宅-万科，商业-凯德目录Part1西安重点开发商概况Part2国内一线开发商及特点Part3西安本土开发商及特点Part4其它重点开发商及特点Part5总结排名公司主要项目项目数量排名公司主要项目项目数量1万科万科新地域、万科城、万科域曲江36中海铂宫、熙岸、曲江碧林湾、观园82恒大恒大绿洲、恒大城、恒大名都37绿城绿城浪琴湾13保利无08富力富力城14绿地绿地中央城、九号观邸、绿地生态城79碧桂园无05万达李家村项目、民乐园项目210雅居乐雅居乐花园111龙湖MOCO、紫都城、曲江盛景、弗莱明戈519复地优尚国际112世茂咸阳世茂广场123中铁置业梧桐苑、缤纷南郡、西岸、铂丰413中信无025金辉融侨天鹅湾、融侨城、磬苑、中央首座、观邸514金地湖城大境、芙蓉世家、尚林苑、金地园429首创首创国际城115华润三桥万象城（暂定）136华侨城华侨城·108坊1国内一线开发商在西安市场的资料数据以上数据来源搜房网进驻数量国内一线开发商第一集团第二集团注：金辉融侨以未拆分之前数据进行统计全国一线开发商看好西安房地产市场，基本进驻西安市场，国内10强开发商有8个进驻西安。开发商的项目数量也逐步增加。中海绿地龙湖融侨第一梯队万科金地恒大第二梯队富力绿城雅居乐第三梯队早期进驻西安的中海、绿地、龙湖、金辉，累计开发面积均超过200万㎡，处于领先水平，其市场影响力大，属于第一梯队。开发商项目名称区域物业类别建筑面积（万㎡）开发商项目名称区域物业类别建筑面积（万㎡）中海400万㎡碧林湾曲江住宅31金辉223万㎡融侨城高新住宅80国际社区曲江住宅135融侨磬苑高新住宅80中海铂宫曲江别墅14.5融侨观邸曲江住宅45中海观园曲江住宅125金辉天鹅湾城西住宅18中海华庭高新住宅15中海东郡曲江住宅135万科111万㎡万科城长安综合62绿地285万㎡国际生态城城东住宅51新地域城南住宅11九号官邸城南住宅20金域曲江曲江住宅38中央广场高新商业75恒大157万㎡恒大城高新住宅56海泊兰轩城北住宅13恒大绿洲城东住宅70乐和城城南住商6恒大名都城东住宅31世纪城高新住宅120金地187万湖城大境曲江住宅180龙湖370万㎡龙湖MOCO城西综合19尚林府曲江住宅7弗莱明戈城东住宅160紫都城曲江住宅23.19绿城浪琴湾城北住宅20曲江盛景城南别墅7.65雅居乐雅居乐花园长安住宅30香醍国际城东住宅160华侨城108坊曲江住宅6分成三个梯队数据来源搜房网根据开发商已经销售完和正在销售的项目进行建筑面积统计，进行分成三个梯队。开发面积20032004200520062007200820092010100200累计开发总面积万㎡时间/年绿地/285中海/400金地/185万科/111龙湖/370恒大/157雅居乐/30华侨城/6富力/113开发商进驻西安市场的时间先后与开发商开发面积具有正相关性，越早进驻西安，先发优势非常明显，开发面积越大。开发面积与进驻时间的关系图面积与进驻时间中海项目万中绿恒龙融首雅富城绿地项目龙湖项目融侨项目万科项目恒大项目首创项目雅居乐项目富力项目绿城项目项目分布基本格局南多北少，东多西少，具有典型的地域性。融万万万中中中中绿绿绿恒恒龙龙恒绿绿龙龙融融融首雅富城高新片区城南-曲江国内一线开发商在西安已经在售或者售完项目的分布图融`国内一线开发商项目在西安分布特点1、一线开发商的50%项目集中在西安的城南-曲江-长安片区，以曲江最为集中。2、第二集中地是高新区，绿地在高新片区是最大赢家。3、在城北、城西、城东项目较少，目前开发商正往这几个价格低洼地拓展，如龙湖的MOCO,金辉的天鹅湾、万科的大明宫项目。原因1、曲江靠近西安传统较发达的城南区域，且有良好的景观资源，涉及搬迁较少，符合外地开发商稳健进入市场的要求。2、高新区是西安经济增长极，为开发商提供潜在客户，是利润重要保证。3、外地开发商在西安有一定基础，同时城南-曲江-长安片区开发成熟，土地供应有限且价格高，其它价格低洼地更具有获利潜力。西安开发商的一般发展模式国内一线开发商一般从传统区域到郊区，从纯住宅到多元化，中端到高端，从小到大。第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段造城运动、寻求价格低洼地走向多元化发展大盘物业、涉及商业、走向郊区体量扩大、以住宅为主、定位提高、靠近市区体量中等、纯住宅、定位中等、位于传统区域发展特征123项目名称位置开盘时间建筑面积物业类型1新地域(住宅部分)城南2008.10.811万㎡中端住宅2金域曲江曲江2010.8.138万㎡中高端住宅3万科城长安2010.10.662万㎡中高端住宅、公寓、商业4大明宫项目城北待定大于100万㎡综合物业万科西安发展情况万科西安项目在建筑体量、物业种类、产品等级都有逐步升级的现象，分布也扩散到城北，并且是有合作到单独开发。万科在西安的发展过程图14典型案例（万科）万科在西安以中端住宅为首发物业，再向高端、大盘、商业等方向发展升级；龙湖、中海、融侨等开发商有相类似的发展过程。万科新地域万科金域曲江万科城中端纯住宅中高端纯住宅中高端住宅+商业万科在西安项目开发顺序典型案例（万科）小结1、国内一线开发商基本上入驻西安。2、早期入驻西安开发商以城南首发站，在西安立足之后，向其它区域拓展。3、城南-曲江-长安片区和高新区是国内一线开发商早期项目的聚集地。4、开发商目前向城北、城东、城西拓展，新进入开发商直接进驻该几个区域。5、国内一线开发商的物业有不断升级的发展趋势。目录Part1西安重点开发商概况Part2国内一线开发商及特点Part3西安本土开发商及特点Part4其它重点开发商及特点Part5总结本地重点开发商特点1：主要集中在高新区和城北，其中紫薇主要在高新城南，经发主要在城北。排行企业名称成交面积（万平米）成交均价（元/平米)成交额（亿元）主力板块1海荣47.26563726.64城北4紫薇38.55736728.4高新5中新30.69551016.91城东8天地源20.65709014.64高新9经发19.65592911.65城北2恒大43.55618826.95城东3融侨41.15743630.6城东6中海26.19978625.63城南7万科23.83919421.91城南10绿地18.071455526.3城南2010年开发企业成交面积前十排行西安本土房地产开发商数据来源：西安800家西安本地重点开发商和国内一线开发商的对比开发商性质主要企业名称成交总面积（万平米）成交均价（元/平米)成交额（亿元）主要物业西安本地开发商海荣紫薇中新天地源经发156.86265.398.24住宅国内一线开发商恒大融侨中海万科绿地152.798599.4131.39住宅商业本地重点开发商特点2：物业单价格相对国内一线开发商的物业要低，以价换量；以住宅为主，物业发展模式单一。数据来源：西安800家目录Part1西安重点开发商概况Part2国内一线开发商及特点Part3西安本土开发商及特点Part4其它重点开发商及特点Part5总结西安聚集香港主要的地产开发商，基本上同时进驻西安市场。宏信地产恒基兆业和记黄埔新世界地产主要项目：逸翠尚府，i都会进驻时间：2009.12总建面：106万㎡物业类型：住宅特点：集中在高新的纯住宅主要项目：新世界百货进驻时间：2010年总建面：6万㎡物业类型：商业特点：高端商业，集百货、餐饮、娱乐、休闲等。主要项目：碧翠锦华进驻时间：2010年总建面：40万㎡物业类型：住宅特点：传统区域的中高端住宅。主要项目：宏信花园进驻时间：2010年总建面：21万㎡物业类型：住宅、商业特点：成熟区域的投资地产，中高端物业。香港开发商专业性、稳健性、低调性，在西安成熟区进行开发。1、专业性——发展自己擅长的物业，注重产品打造；2、成熟区——在西安成熟区域进行开发房地产；3、稳健性——从项目位置、规模、开发周期等体现稳健；4、低调性——港派开发商的广告和媒体曝光率不高。城北城西城内新世界城东恒基兆业高新和记黄埔城南宏信国际曲江开发商主要物业开发商主要物业和记黄埔纯住宅宏信国际住宅+商业恒基兆业纯住宅新世界纯商业开发商第一个项目建筑面积和记黄埔106万㎡恒基兆业40万㎡宏信国际21万㎡新世界6万㎡开发商项目名称媒体报导数量类似项目媒体报导数量和记黄埔逸翠尚府146缤纷南郡760恒基兆业碧翠锦华495龙记帝景湾670宏信国际宏信国际花园167伊顿公馆875新世界新世界百货146中贸广场466媒体报导数量——百度新闻搜索引擎数量香港派开发商特点新加坡开发商在西安的项目凯德置业主要项目：新地城（商业部分）进驻时间：2008年总建面：11万㎡物业类型：住宅特点：与万科合作项目，成熟区中端住宅。主要项目：馨乐庭高新公寓进驻时间：2010年物业类型：酒店特点：商业地产雅诗阁（嘉德子公司）全球最大的国际服务公寓业主和运营商淡马锡-丰树主要项目：未来城进驻时间：2010年总建面：20万㎡物业类型：住宅、商业特点：国际化社区百乐集团主要项目：城堡酒店进驻时间：2006年特点：酒店运营新地城（商业）城堡酒店馨乐庭高新公寓未来城1、商业——目前在西安基本上以商业物业为主；2、酒店——新加坡开发商把酒店作为一项重点物业持有；3、运营商——以长线持有，自主运营为主，即是开发商商是运营商；4、专业性——物业专业性强，精耕细作。新加坡开发商特点商业为主，开发商兼运营商，酒店行业比重大，专业性强。目录Part1西安重点开发商概况Part2国内一线开发商及特点Part3西安本土开发商及特点Part4其它重点开发商及特点Part5总结国内一线开发商本土开发商其它重要开发商•基本上都入驻或者即将入驻西安市场；•以住宅为主，部分开发商向多元化发展；•整体水平高，占领西安中高端市场；•进入初期聚集在城南-曲江-长安，目前向全市拓展；•多中小型开发商为主，市场竞争力与国内一线开发商有一定差距；•物业基本以中低端住宅为主，少数开始往高端市场发展；•开发商的项目就有地域性；•以价换量；•主要分为香港开发商和新加坡开发商；•香港开发以专业性、低调性、稳健性等为主要特征；•新加坡开发商以商业物业为主，兼顾运营商，专业性强;•看好西安酒店市场，酒店是其重要物业类型；总结THANKS