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宜昌房地产市场调查研究报告市场研究报告框架一、宏观市场环境研究二、宜昌市房地产市场研究三、伍家岗区域房地产市场研究四、综合结论写在前面……调研目的：为投资可行性判断提供基础依据。调研方法：通过政府宏观数据整理分析判断市场运行结构及发展趋势；通过实地调研伍家岗及西陵区已进入实质开发及销售项目了解现有供应产品结构和品质；通过走访业内同行及目标客户了解房地产住宅需求状况。本次报告核心分为四个部分，即宜昌市宏观环境介绍、宜昌房地产市场运行分析、伍家岗及西陵区房地产市场分析、投资方向建议。一、宏观市场环境研究宜昌市整体概况宜昌市宏观经济分析宜昌市城市发展规划宜昌市人口与就业结构宜昌市政策环境分析二、宜昌市房地产市场研究三、伍家岗区域房地产市场研究四、综合结论市场研究报告框架宜昌市整体概况——概况分析宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市地势自西向东逐渐下降，境内高山、丘陵、平原兼有，形成“七山二丘一平”地貌特征，气候属亚热带季风性气候，受地形地貌条件影响，形成积温较高、相对湿度大的气候特征，成为柑桔、茶叶等作物的最佳生长地带。宜昌市现辖5县（远安县、兴山县、秭归县、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县）3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）5区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区），共有25个乡、62个镇、20个街道办事处。市域面积21083.58平方公里，截止到2010年人口406万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口141万。宜昌市整体概况——行政划分三峡水电站是世界上规模最大的水电站，宜昌也是世界最大的水电基地。三峡大坝位于重庆到湖北省宜昌市之间的长江干流上，俯瞰三峡水电站并和下游的葛洲坝水电站构成梯级电站。水电站1992年获得全国人大批准建设，1994年正式动工兴建，于2009年全部完工。宜昌市围绕三峡工程建设，在机场建设、港口建设、城市规划、科教发展、交通物流和旅游发展发面重点发展，创造和培育了一批具有国家影响力的大型企业，在人口就业、经济发展、城市品牌等方面获得极大提升。宜化集团宜昌市整体概况——三峡工程宜昌将成为联结东西部的重要交通枢纽，为加快发展创造了极为有利的条件，三峡工程的巨大影响，极大地提高了宜昌的知名度，将使宜昌的地理优势表现得更为突出。宜昌市地理位置居中，具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、宜昌、重庆“五城一线”的开放开发大格局，宜昌处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。宜昌市整体概况——区位特征一、宏观市场环境研究宜昌市整体概况宜昌市宏观经济分析宜昌市城市发展规划宜昌市人口与就业结构宜昌市政策环境分析二、宜昌市房地产市场研究三、伍家岗区域房地产市场研究四、综合结论市场研究报告框架0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0200400600800100012001400160018002005200620072008200920102011近年宜昌市GDP增长情况GDP增长率亿元“十一五”期间宜昌市全市生产总值年均增长14.5%，高于全国、全省平均水平，综合实力跃居长江沿线和中部地区同等城市发展前列，进入全国百强城市行列。2011年前三季度宜昌工业经济增长快速平稳，实现增加值730.35亿元，同比增长26.9%，比去年同期快2.5个百分点。增幅高于全省6.2个百分点，居全省第2位。宜昌市宏观经济分析——GDP2010年宜昌市一、二、三产业比重为11.4：57.5：31.1，与2005年相比，第一产业比重下降，第二三产业比重不断加大，宜昌经济正向现代工业化阶段急剧转变。农村经济稳步发展，农业增加值达到176.5亿元，年均增长6.1%，比规划目标高80%。工业总产值2142亿元，比“十五”期末增长2.6倍；第三产业实现增加值480.7亿元，年均增长13.7%。第一产业,14%第二产业,51%第三产业,35%2005年宜昌市产业结构比例第一产业,11.4%第二产业,57.5%第三产业,31.1%2010年宜昌市产业结构比例宜昌市宏观经济分析——产业结构宜昌市宏观经济分析——2011年宏观经济状况2011年前三季度宜昌工业经济增长快速平稳，实现增加值730.35亿元，同比增长26.9%，比去年同期快2.5个百分点。增幅高于全省6.2个百分点，居全省第2位。四大支柱产业共完成增加值609.40亿元，同比增长25.1%。其中装备制造业持续高速增长，有力的支撑了全市工业发展。1-9月，装备制造业完成增加值150.21亿元，同比增长63.4%，高于全市平均水平36.5个百分点。二、三产业增速有所回落。1-9月，第一产业完成固定资产投资25.10亿元，同比增长23.0%；第二产业完成固定资产投资477.01亿元，同比增长44.3%，增幅比1-6月回落3.5个百分点，比1-8月回落4.0个百分点；第三产业完成投资322.88亿元，同比增长34.3%，增幅比1-6月回落14.1个百分点，比1-8月回落3.0个百分点。房地产开发投资增幅继续回落。1-9月，全市房地产开发累计完成投资98.77亿元，增长28.1%，增幅比上半年回落22.7个百分点，比1-8月回落5.0个百分点。东部县市区发挥了主导作用。在14个县市区中，增幅超过30%的有7个，其中当阳增长46.3%，枝江增长39.3，夷陵区增长36.4%，猇亭区增长56.2%，远安县增长40.0%，这5个县市区共完成增加值439.39亿元，占全市规模工业的60.2%。一、宏观市场环境研究宜昌市整体概况宜昌市宏观经济分析宜昌市城市发展规划宜昌市人口与就业结构宜昌市政策环境分析二、宜昌市房地产市场研究三、伍家岗区域房地产市场研究四、综合结论市场研究报告框架世界著名的水电能源基地和旅游名城，长江中上游的区域性中心城市，湖北省域副中心城市。世界著名的水电能源基地。依托长江三峡及水电枢纽的著名旅游地。长江中上游的区域性交通及流通中心。长江中上游的重要制造业基地。湖北省重要的金融、文化、教育、科技、卫生、信息服务基地。城市性质：世界著名的水电能源基地和旅游名城，长江中上游的区域性中心城市，湖北省域副中心城市。宜昌市城市发展规划——城市性质与功能宜昌城市发展总体目标为：“发挥资源优势，加强区域协作，完善旅游服务设施建设，通过宜昌市经济实力和社会发展水平的提高，把宜昌市建设成为长江中上游的区域性中心城市及宜居与创业的城市”。宜昌市城市发展规划——城市发展目标目标目标分类单位现状2010年2020年经济发展目标GDP亿元588.681000-12002400人均GDP美元17512800-32006400-6800第三产业比重%30.3636-4043-47农业劳动生产率元/人54026500-75009000-10000农民人均纯收入元29384000-45008000-9000社会发展目标城镇化水平%40.134760贫困人口比重%8.151义务教育完成率%91.896100万人医生数人192840环境发展目标森林覆盖率%6464.565受保护地区占国土面积比例%121417城市人均公共绿地面积平方米/人8912水功能区水质达标率％7090100经济发展水平大幅提高，经济发展效益大幅增强；城镇人口比重大幅度提高，城乡差别、地区差别和社会差别逐步缩小，社会保障体系比较健全，就业比较充分；人口素质明显提高；可持续发展能力明显增强。宜昌市城市发展规划——产业发展策略依托宜昌资源优势，增强产业集聚效应，推进新型工业化，着力发挥主导产业的带动作用。逐步调整产业结构，加快三产的发展速度。将目前的产业结构由“二产、三产、一产”结构，调整为“三产、二产、一产”现代经济结构。宜昌市城市发展规划——城镇化与城镇规模（1）统筹规划市域内长江沿线城镇布局和产业布局，加快基础设施建设，促进宜昌都市区的尽快形成。（2）市域总人口近期2010年为425万人，远期2020年为448万人。（3）市域近期2010年城镇化水平为47%，城镇人口为199万人；远期2020年城镇化水平为60%，城镇人口为269万人。（4）城区近期2010年城镇人口控制规模为102万人，远期2020年为141万人。宜昌市城市发展规划——国有建设用地控制市域基本农田保护区总规模约为3100平方公里。宜昌城区城市建设用地控制在108.4平方米/人以内。其中，中心城区城市建设用地控制在105平方米/人以内；县（市）城区城镇建设用地控制在120平方米/人以内；镇区城镇建设用地控制在150平方米/人以内。规划近期2010年城区建设用地约为110.2平方公里；其中，中心城区建设用地96.6平方公里，外围组团建设用地13.6平方公里；规划远期2020年城市建设用地约为152.9平方公里；其中，中心城区131.2平方公里，外围组团21.7平方公里。宜昌市城市发展规划——市域经济区划分与职能分工根据市域经济分布特征，参照自然资源条件基本特征，将市域划分为2个大区和6个亚区：2个大区包括中部及东部产业发展区、山区资源生产及旅游发展区；6个亚区包括中部及东部产业发展区的4个亚区和山区资源生产及旅游发展区的2个亚区。经济区划结合生态区划，对应不同的生态保护、资源开发与产业发展的政策。宜昌市城市发展规划——城区发展与空间结构（1）城市用地发展方向——城区主要向长江下游方向发展，城市建设用地以长江左岸为主，适时向长江右岸发展。（2）空间结构——规划通过建设伍家岗新城，带动城市全面东拓，疏解西陵组团的压力。城区为“双中心沿江带形组团式”的空间布局，规划共9个组团，其中，中心城区5个组团，外围4个组团。中心城区：包括西陵组团、伍家岗组团、小溪塔组团、点军组团和猇亭组团；是宜昌都市区的主要服务中心，以金融办公、商贸服务、文化娱乐、教育科研、体育卫生、交通物流、高新技术产业和无污染工业等职能为主。外围组团：包括坝区组团、龙泉组团、白洋组团和红花套组团，分别承担旅游、工业、交通等专业性的职能。坝区组团是宜昌市作为世界著名水电基地和旅游名城的重要载体，必须要保证坝区的安全和景观环境，不宜进行高强度的开发建设。中心区布局：“公共中心分市级、组团级两级布置”，市级公共中心为双中心布局，分别为西陵中心区和伍家岗中心区，其中西陵中心区主要为商业金融中心、文化娱乐和旅游服务中心，在现有城市中心基础上改造完善；伍家岗中心区为行政、商贸办公中心，为规划期内的新建中心区。组团级中心设立于各组团中心位置，解决各组团内部的基本服务需求，实现服务与就业、居住的就地平衡。居住用地建设原则各组团内部居住用地与就业岗位之间形成相对均衡的配置比例，减少组团之间的通勤交通。新区建设与旧区改造相结合，以新区建设为主导，调整居住结构，逐步改善旧区环境。鼓励成片开发、集中建设，完善社区配套服务设施。居住用地布局城区规划居住用地4095.4公顷，占城市建设总用地的26.8%，人均用地29.0平方米。中心城区居住用地3603.0公顷，占中心城区城市建设总用地的27.5%，人均居住用地28.8平方米。坝区组团居住用地215.5公顷，居住人口6万人，人均35.9平方米。龙泉组团居住用地114.7公顷，居住人口3万人，人均38.2平方米。白洋组团居住用地77.6公顷，居住人口4万人，人均19.4平方米。红花套组团居住用地84.6公顷，居住人口3万人，人均28.2平方米。宜昌市城市发展规划——国有建设用地布局城市用地发展方向：城区主要向长江下游方向发展，城市建设用地以长江左岸为主，适时向长江右岸发展。规划通过建设伍家岗新城，带动城市全面东拓，疏解西陵组团的压力。城区为“双中心沿江带形组团式”的