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源昌·银河新城下一阶段营销思路（沟通稿）2014.09壹大环境宏观政策1调控政策保持长效稳定同时更趋灵活1.1中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想1.2地方政策现微调，调控政策因地制宜2建立市场配置和政府保障相结合的住房制度2.1建立多层次需求的住房供应体系2.2棚改成为现阶段保障房工作重点3金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程3.1金融市场化改革推进，差别化信贷、定向降准支持刚需释放3.2财税制度改革步伐加快，地方债启动自发自还试点4新型城镇化背景下长效机制建设速度加快4.1不动产统一登记工作层层推进4.2加快集体土地确权和城市土地集约利用并行2014.03市场动态全国市场表现：成交同比持续负增长，且降幅不断扩大从城市看：重点城市成交面积降幅更大从房价看：下跌趋势明显从土地市场看：成交下降，但溢价率下降不明显库存攀升：推盘力度不减去化偏低，导致库存快速攀升房地产拖累经济：开发投资增速回落，新开工面积负增长品牌开发商业绩：目标完成率普遍较低，多数销售同比下降房企：资金面快速恶化，偿付压力与11年相当从客户看：2014年1-5月投资客占比进一步走低从信贷看：按揭贷款偏紧制约需求释放，是销售萎缩的重要原因上门数据低迷：5月份后楼盘上访量进一步走低从年龄段来看：购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁2014.01-052014年房地产将迎来命运多荈的一年市场的调整将挑战我们传统的营销思维这一年，我们要充分整合利用项目资源这一年，我们要做最充足的准备，面对最变幻的局面前言：贰项目回顾回望2011-20132011.02.5恳亲会2011.02.17元宵节回望2011-2013回望2011-2013叁项目现状成交情况统计(截止至8月31日）物业类型本月认购情况累计认购情况本月签约情况累计签约情况住宅套数7套499套套数8套440套面积1053.75㎡64553.06㎡面积1213.25㎡56725.55㎡金额4024728元212641503元金额4273849元174796342元店面套数1套154套套数0套124套面积29.39㎡7113.13㎡面积0㎡5840.25㎡金额596558元90476753元金额0元68953945元车位套数8套36套套数0套0套面积102.82㎡310.05㎡面积0㎡0㎡金额1018600元4934400元金额0元0元2014年1-8月份销售情况14952097107843645198108801020304050607080901001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份认购套数签约套数7010366483983421149052945680513847057502301738487534621286135117318161537211746578211383405656751989973895838427384901000000020000000300000004000000050000000600000001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份认购金额签约金额可售情况统计可售情况住宅店面车位合计套数226套90套101套417套面积37356.67㎡4492.83㎡1296.38㎡43145.88㎡金额158217801元71337593.08元12712800元242268194元注：住宅剩余可售房源多集中在4#、5#、6#楼，并多为160㎡三房户型；产品较单一，可售店面主要集中于A区底商，单价较高，另外部分银河湾底商已认筹，尚未办理认购手续。未签约情况统计未签约住宅店面车位合计套数59套31套36套126套面积7827.54㎡1272.88㎡310.05㎡9410.47㎡金额27198665元18482316元4934400元50615381元注：未签约客户多为公司内部员工，及部分工程款抵扣；组团已收首付款（万元）已放款额（万元）认购金（万元）已抵押待放款额（万元）申请按揭款未抵押（万元）签约未银行申请额（万元）分期付款未回收额（万元）零首付未回收额（万元）认购未签约可回收额约（万元）湖滨南苑一期A区42753459.91462223.4906.2308.9357.79142405湖滨南苑一期B区21031607.9403.7266.6929742店面55141135.93220131294601440银河财富中心A座1338892小计132306203.74682627.11185.8529.91392.79563845总计总收款额约：19901.7万元未放按揭款额：3812.9万元（含已抵押未放的）总可回收款额约：10536.5万元（含银河财富中心A座未收款）备注截止2014.9.25湖滨南苑一期A区B区及银河湾一期A区的住宅和店面共可回收款约9644.5万元。银行购买银河财富中心A座的店面及写字楼可回收款额约892万元。银行已抵押待放款额建行2627.1万元（含已放的信托1000万)。项目回款进度表肆面临障碍大配套推进缓慢交房一再延期广告投入少商业单价高住宅产品单一市场负面情绪蔓延启动二期静观其变另辟蹊径伍营销思维今年他们都在做什么？万科与百度合作进行商业资本化运作万科启动‘带客通’APP、淘宝卖房、万科‘合伙人’小股操盘”与凯雷合作、借鉴铁狮门模式平安借平安好房平台杀入地产金地云服务花样年旗下彩生活智慧型社区万达携手百度、腾讯攻入O2O绿地成立金融集团地产商自我进化路径:地产+金融+互联网河北众美集团：众筹+定制项目南京高盛房地产代建：建安成本+5%利润华夏幸福探索的智慧城市恒大踢完足球卖粮油绿城转型现代化农业养老地产、产业地产…………2015他们又在做什么？万科毛大庆youwork工场万科肖莉加盟房多多世茂蔡雪梅Elab万通冯仑自由筑屋邓薇黎勇劲爱屋吉屋庄诺平安好房龙湖地产少帅秦力洪“蔚来汽车”掌门人SOHO王胜江洪泰创新空间星河湾梁上燕万林峰互联网+文化+旅游+房地产中骏少帅黄涛创办FUNWORK贫民昌如弃房从农从此刀耕火种在行业市场成交数据下滑、工程延期、来访少、产品硬伤多种负面情绪笼罩下，要实现现有住宅房源的单一销售，变的尤为艰难。剩余住宅消化租售并举强化已购业主信心快速形成商业氛围银河湾、A区沿街店面租售强强联手租售并举吸引企业入驻优化客户群体财富中心写字楼租售快速聚集人气商业标杆作用B区商场招商陆营销执行我们的目标100套×60万/套6000万元住宅65套×60万/套3900万元店面20间×80万/套1600万元车位42个×12万/套504万元B区商业濒临社区主干道，三面沿街，内部为建筑面积1466㎡农贸市场。沿街店面建筑面积为1331㎡，扣除其中已销售面积480㎡，剩余商场可用面积为2317㎡。品牌超市•品牌效应•功能齐全•硬件要求•定位单一•市场容量主题超市•体验营销•个性消费•细分市场•差异定位•电商联动•配送服务传统超市•理念陈旧•缺乏竞争社区服务型超市商场经营分类类别经营面积果蔬肉类100㎡鲜果切180㎡海产品80㎡干货甘味100㎡散装粮油150㎡烟酒专区300㎡时尚饰廊200㎡啤酒体验街300㎡韩式料理300㎡B区商场建议整体以租赁方式进行整合，但在出租条件上需按物业进区分，即：商场部分：租赁期：15年租金：12-15元/㎡/月免租期：3年租金年增长率：5%物管费用：与商业收费一致沿街店面：租赁期：15年租金：40-50元/㎡/月免租期：3年租金年增长率：5%物管费用：与商业收费一致商家反馈A区商业为沿街独立店面，总建筑面积为4458㎡，扣除已销售面积2090㎡，剩余商场可用面积为2368㎡，总数38间。呈不均匀分布。社区服务招商建议品牌商家强势入驻免1年租期...A区店面建议以租售并举方式进行，即：租赁方式租赁期：3年租金：30-50元/㎡/月免租期：1年付费方式：首年免租；次年收取50%；第三年收取100%销售方式前3年由我公司统一返祖，租金总和在客户购买店面时一次性充当首付款财富中心为A、B两栋单体写字楼设计，共计地上总建筑面积44944㎡。标准层高3.6米，单层建筑面积约1500㎡。立面石材干挂、玻璃幕墙，建筑现代感强烈。已有当地农商行购买，即将入驻。WWW.1PPT.COM『第一PPT』—PPT模板PPT素材免费下载第一PPT模板网，PPT素材下载www.1ppt.com/sucai/2品牌企业产品展厅3培训教育机构4轻工业生产企业5……招商建议1大型家装展厅写字楼部分建议以租售并举方式进行，即：租赁方式租赁期：5年租金：10-15元/㎡/月免租期：1年付费方式：首年免租；次年收取50%；第三年收取100%销售方式前3年由我公司统一返祖，租金总和在客户购买店面时一次性充当首付款A区住宅＋买房送车位生活一步到位THANKS!源昌银河新城项目组2014.09.252007年前•土地资源•产品导向2008-2012年•职能部门以服务项目为中心•项目工作以保证营销为中心•营销以项目利润和回款为中心2013年至今•资源整合•资本运作不同时期，各标杆房企不同的企业运营导向