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一、天津市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。天津“十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。天津2000—2005年GDP及增长率2022.602386.942931.881826.673663.861639.3614.515.714.512.512.010.8010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元8.010.012.014.016.018.020.0%天津GDP增长率12、购买力和消费水平天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。天津城市居民人均可支配收入及增长率93381031311467895912639814110.211.210.411.610.16.4700080009000100001100012000130002000年2001年2002年2003年2004年2005年元24681012%人均可支配收入增长率3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面积25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，未来几年内年均增长0.855㎡。4、固定资产投资“十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。天津2000—2005年固定资产投资及增长率811.601046.721258.98797.101516.84535.0420.520.329.015.115.86.3080016002000年2001年2002年2003年2004年2005年元5.015.025.035.045.0%固定资产投资增长率25、2006年天津市主要预期目标2006年全市经济社会发展的主要预期目标是①、生产总值增长12%；②、财政收入增长17%以上；③、全社会固定资产投资增长20%；④、城市居民人均可支配收入增长10%以上；6、天津城市规划天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。3二、天津市房地产市场概况2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。（一）、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到24.1%，仅比2004年少0.74个百分点。自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。天津2001—2005年房地产投资及增长率175.84211.39263.39327.54161.2720.49.024.124.820.21001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年亿元61218243036%房地产投资增长率（二）、土地市场相对疲软2005年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为3.9%，其中居住用地交易价格上涨2.9%；其二是土地交易量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为112.6万㎡，同比减少84.6%，单宗土地成交面积为59263㎡，同比减少85.4%。4（三）、房价增速较快根据有关部门统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/㎡，较2004年度全年均价（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。市区商品房均价突破5000元/㎡的大关，下半年外环线以内5000元/㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经超过6000元/㎡的均价水平。从2005年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2004年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶（2003年2700元/㎡水平、2004年3300元/㎡水平、2005年4100元/㎡水平），预计2006年度天津整体房价水平达到5000元/㎡的水平。天津2004—2006年月度商品房均价对比表100020003000400050006000元2004年2882303730573355337831913227342435283652386138082005年3754386839424096401739783899403040414589465647932006年49055046489850891月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月进入2006年以来，天津全市商品房均价保持在4900元/㎡以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分别达到6500元/㎡和6200元/㎡的水平。自二月份以来，河北区房价水平达到5100—5300元/㎡的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。预计2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。天津主要城区区域2006年1—4月份房价示意图如下：2006年1—4月商品房均价示意图50894558475047625272651568185046490548984883533450734844625362025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月二月三月四月元全市商品房均价全市商品住宅均价河北区均价南开区均价河西区均价河东区均价5（四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建筑面积3470.56万㎡，同比增长21.1%，其中商品住宅2827.87万㎡，同比增长21.1%。年度新增商品房供应量为1187万㎡。与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从2月份开始月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积980万㎡，同比去年下降18%，各月份成交情况见下图：天津04与05年月份商品房成交面积对比示意图109.6122.73112.2119.32101.5284.5582.9109.13135.99121.23103.290.483.0078.0082.0084.0086.679.0076.9572.9983.65102.4451.26100.59050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月万㎡04年成交面积05年成交面积（五）、2006年市场供需预计分析1、2006年预计住宅需求总量在1868万㎡左右(1)、从人口增长及平均居住面积来看2005年天津全市常住人口1046万人，其中城镇人口556万人，人均居住面积25.7㎡。根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2006年的天津人口预计将达到1076万人，其中城镇人口574万人，城镇人口比2005年增加18万人。预计2006年天津城镇人均居住面积将达到26.58㎡到2010年天津城镇人均居住面积为30㎡，年均增长0.855㎡。由此根据住宅刚性需求计算公式为：刚性需求＝新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”=26.58㎡/人×18万人+0.855㎡/人×574万人=478万㎡+490万㎡=968万㎡由人口增长及平均居住面积增长形成2006年的住宅刚性需求预计为968万㎡左右。(2)、从拆迁带来的“被动型”需求分析2005年天津城区拆迁面积为180万㎡。根据政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005年略有放大，预计拆迁量将达到200万㎡左右。根据拆迁量与新房需求量1:3的关系，6将形成600万㎡的住宅需求。(3)、从“转移型”需求分析2005年初预计天津住宅需求量在1300万㎡左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量约1000万㎡左右，被抑制的需求量约有300万㎡左右，也将会结转到2006年的市场上进行消化。将上述三项数据合计，预计2006年天津住宅需求在1868万㎡左右。2、2006年住宅供给情况根据相关数据资料统计分析显示，2006年天津市房地产投资额计划比上年增长22%，达到400亿元；新开工项目计划比上年增长25%，达到2000万㎡，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到3500万㎡。（六）、市场特征分析1、产品特征分析（1）、住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，而市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类