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房地产基础知识培训－－房地产项目开发项目决策→获取土地使用权→征地迁拆→规划设计→建设项目报建→工程建设→工程竣工房地产项目开发总流程一、项目决策阶段1.1公司拟定项目1.2调查研究1.3方案选择与优化1.4财务评价和经济评价1.5编制可行性研究报告二、获取土地使用权的途径5、通过司法裁决取得6、联合开发7、出让方式取得1、征地2、行政划拨3、转让方式取得4、收购重组二、获取土地使用权的途径2.1征地1、用地预审报告书选2、选址、用地规划许可证3、林业证4、环境影响评5、立项2.2行政划拨1、直接由政府批准2、市国土局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续3、国土分局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续二、获取土地使用权的途径2.3转让方式取得——交易所办理买卖过户登记手续2.4收购重组——收购公司资产获得土地2.5通过司法裁决取得——通过解决银行债务、法院司法裁决解封获取土地2.6联合开发二、获取土地使用权的途径2.7出让方式取得出让方式有三种：协议、招标、拍卖协议：土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式二、获取土地使用权的途径2.7土地出让方式招标：指在指定期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等拍卖：拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式2.7土地出让方式★凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》2.7土地出让方式二、获取土地使用权的途径土地的使用用途：工业、住宅、商住、商业、绿地、公共服务设施用地（其中包括市场、文化娱乐、图书、体育、医疗、行政办公等）城市建设利用总体规划图局部土地利用总体规划图土地使用规划图三、征地拆迁1、房屋拆迁许可证2、林业砍伐证3、土矿开采证四、项目规划设计1、三线图，设计要点2、用地规划许可证3、勘察4、方案审查意见5、方案送审图纸6、策划销售准备工作开展五、建设项目报建登记1、办理工程规划许可证2、报建批复书3、施工图纸4、市政综合管线报建5、项目开发建设备案登记表6、施工图审查合格书7、项目前期费用说明7、工程投标8、施工合同、监理合同、白蚁防治合同9、施工许可证：•安全监督登记表•质量监督申请表•工资保障金•工程款支付保函•施工方《履约保函》•散装水泥专项资金•新型墙体基金五、建设项目报建登记10、防空地下室建设核准单11、公安局地址证明12、地名办项目名13、立项14、消防审核意见书五、建设项目报建登记六、工程建设阶段1.”七通一平““七通”：给水、排水、通电、通路、通讯通暖气、通天燃气或煤气“一平”：平整土地2.施工图纸及施工资料准备3.临时用地或临时占道手续办理4.施工许可批文及办理开工手续5.放线技术报告、工程验线批复6.试桩、打桩、排放污染物临时许可证六、工程建设阶段7.组织图纸会审、设计交底8.编制工程进度计划9.设计、施工、监理单位的协调六、工程建设阶段七、工程竣工阶段1、测绘公司提供《预售面积》2、物业公司接管——签定物业管理合同3、办理预售证申请预售报告（必须确定竣工交付使用的时间和写明目前工程进度）*工程进度要求：7层以下（含7层）要全部封顶；7层以上要完成三分之二的结构工程↓网上登记备案→签定买卖合同4、单体验收（实测面积）——（1）工程竣工测量图（2）管线竣工测量图5、工程质量监督报告6、消防设施验收文件7、防雷验收文件8、环保验收文件9、城区项目绿化验收文件七、工程竣工阶段10、人防专项验收文件11、供电验收文件12、供水验收文件13、通讯验收文件14、电梯验收文件15、锅炉验收文件16、工程档案验收证明文件17、规划验收文件七、工程竣工阶段18、综合验收：包括：工程质量保修书住宅质量保证书住宅使用说明书工程竣工验收备案表工程竣工验收报告工程质量评估报告勘察、设计文件质量检查报告19、房地产权属确权书20、办理房地产证七、工程竣工阶段（完）