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2014中国房地产市场年展望香河天富房地产开发有限公司2014.01第一部分2013中国房地产年市场回顾回顾2013年，我们发现行业正在或者已经发生了很多变化。虽然房地产作为一个周期性行业，也在沿着特定的轨迹推进，但我们可以发现每一轮周期持续的时间长短和波动的幅度大小变化越来越不同，影响周期波动的主要因素也正在发生改变。从总量上来看，对比最近两轮周期，房地产行业在2012年初的表现类似于2009年初，都经历了向死而生的过程，而在2013年的表现就跟2010年有点类似，全年呈现量价齐升的局面。但2010年与2013年相比存在更多的不同，无论是经济环境还是房地产市场均发生比较大的变化，结构层面的变化非常显著。从经济环境看，经历了两年的再杠杆进程之后，2010年国内经济过热明显，中央政府面临着巨大的潜在的通胀压力和资产价格上涨过快的挑战。为了打压暴涨的土地市场和抑制投资客盛行的的房屋市场，中央频频出台房地产政策。2013年，国内经济面临着很多内外部不确定因素，经济去杠杆调结构的需求越加迫切，同时GDP增速中枢长期趋势性下降已经被确认，但下游房地产和汽车需求全年表现较好，拉动投资维持在高位，为温和去杠杆下的“稳增长”提供最有力的支持。房地产市场结构上来看，由于行业限购政策以及年龄结构的变化，刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量，全年销量的稳步回升，带动房企积极补库存，土地市场的成交随之上扬，但从溢价率来看，整体上来看还算高位理性。2013年房地产市场的回顾2013年也是行业重要的一年，新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。但看短期的变化，我们会发现上下半年的政策松紧程度并不一致。年初开始，央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，多家银行的贷款政策偏松，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行都存在优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场做出适当的微调，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2012年来的复苏，呈现跨年热销的局面，但成交量的攀升推动热点城市房价过快上涨的势头特别明显。为稳定市场预期，中央在2月底出台了“新国五条”。2013年房地产市场的回顾政策的出台一度让市场风声鹤唳，预期一度陷入混乱，房者信心指数也因政策的出台而小幅下降，但最终政策落地性不强，需求整体没有受到多大的影响，即使在6月份爆发“钱荒”事件，市场仍能维持高度景气。而在下半年，央行货币政策定调中性偏紧，同时也受到国外经济一些因素的影响，银行间拆放利率中枢逐步上移，全社会融资总量增速下移。在流动性逐步收紧的影响下，叠加去年同期高成交基数因素，下半年起商品房成交增速开始下移，但依然处于让人满意的高位，自然也会带动价格的攀升。在资产价格逐步上移压力下，8月起部分银行由于信贷额度受限，开始取消首套房贷利率优惠，甚至首套房贷利率较基准上浮10%-20%，但需求仍旧旺盛，商品房成交量始终维持在高位，房价上涨趋势不改。进入11月，市场资金面偏紧，银行信贷额度大幅收紧，贷款利率持续上浮使得需求有所衰弱，叠加一二线热点成交城市纷纷出台政策抑制需求，导致观望情绪开始加重，虽然楼盘上门量仍维持高位，但成交率开始有所下行。在此背景下，2013年的房地产市场，仍然呈现出一些值得我们回顾的特征。2013年房地产市场的回顾（一）从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近7万亿，30%的增长2013年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6月，全国商品房成交面积51433.33万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅幅较前5月收窄6.9个百分点，其中商品住宅成交面积46089.66万平米，同比大幅上涨30.4%，涨幅较前5个月收窄7.2个百分点；1-6月商品房销售金额33376.41亿元，同比上涨43.2%，涨幅较1-5月份收窄9.6个百分点。其中商品住宅销售金额28215.06亿元，同比上涨46.0%，涨幅较1-5月收窄10.8个百分点。2013年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积110807万平米，同比增长20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689亿元，同比增长31.1%。特征1：高位景气，量价齐升特征1：高位景气，量价齐升数据来源：国家统计局特征1：高位景气，量价齐升商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013年1-11月，商品房均价6312元/平米，同比增长8.1%，其中住宅均价5936元/平米，同比增长8.0%。图表5：中国房地产市场商品住宅成交量价走势特征1：高位景气，量价齐升（二）从城市来看，一二线城市继续领跑从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。在这种情况下，品牌开发商用脚投票，趋势性回归一二线城市。一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。数据显示，2013年1-10月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%。数据来源：国家统计局特征1：高位景气，量价齐升（三）从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热2012年开发商的主旋律是去库存，扩张的意愿并不强烈，造成了全年土地成交整体偏冷的局面。经过2012年3月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入2013年，开发商亟需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。但我们留意到，土地市场从区域上变的更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。2013年1-11月，40大中城市土地成交面积为35292.46万平米，同比下降4.5%，相对于2012年土地成交面积同比下降12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。特征1：高位景气，量价齐升此外，从土地溢价率可以看出，相对于2009-2010年土地市场的火爆局面，2013年土地回暖并没有丧失理性。对比上一轮周期和这一轮周期，我们可以发现2009年和2010年土地成交溢价率一度接近60%，而今年溢价率最高仅录得29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性，战略选择上相对没那么激进，也意味着行业在本轮的回暖中加杠杆相对谨慎。特征1：高位景气，量价齐升城市区域规划用途成交总价(亿元)楼面地价(元)溢价竞得方上海徐家汇商办、餐饮旅馆业217.73726424%新鸿基深圳前海商务金融用地1092167062%华润置地天津南开区商服、城镇住宅、科教103.21010912%融创武汉江汉区住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地90.11261729%广州城建深圳前海商务金融用地71.81594853%卓越置业集团广州天河区其他商服用地64122512%广州绿地、广州市邦杰置业、广州穗荣杭州江干区住宅及商业商务用地56.21941630%绿地地产深圳南山区工业用地（新型产业用地）+商业服务业用地+绿地54404393%万科地产重庆江北区二类居住、商业、商务用地53.743430%万科和保利联合体深圳前海商务金融用地51.91619548%卓越置业集团上海浦东新区商住48.72141689%万科，上海张江（集团）上海青浦区餐饮旅馆业用地,商办47.285397%绿地地产,福建泰坤贸易北京昌平区住宅混合公建用地479102基础设施投资和北京京投置地联合体北京海淀区住宅混合公建用地46.514095基础设施投资和北京京投置地联合体上海长宁区文体用地,商办462922957%北京福润天成广州黄埔云埔工业区其他商服用地45.6780745%裕瑞房地产杭州江干区住宅及商业商务用地43.82319049%滨江房产厦门海沧区城镇住宅、批发零售用地40.510834185%泰禾房地产北京朝阳区二类居住用地40.41371365%恒大地产广州天河区其他商服用地39.91776248%联鸿实业特征2：长效机制，管理预期由于年初成交量不断放大，核心城市价格上涨，导致了“新国五条”的出台。此后新政府上台，政策趋于平稳，调控更倾向于建立长效机制。从政府的相关表述来看，我们相信未来房地产市场的调控一定是逐步建立起更加市场化的长效机制，但短期内碍于资产价格的持续上涨，本届政府继续执行限购、限贷、限价政策，谨慎推进房产税改革，更加注重发挥市场机制的调节作用，但必要的时候仍会采取一定的行政干预手段来稳定预期，适度抑制需求的过度释放。（一）首次置业仍被支持尽管今年政策整体比较平稳，也有适度调整，但支持首套置业的方向不变，继住建部、央行后，“稳刚需”提法层面逐步走高。6月19日，国务院首次表态支持首次购房贷款需求。2011-12-25—住建部—会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。2012-02-03—央行—继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。2013-06-19—国务院—创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。特征2：长效机制，管理预期（二）区域调控政策差别化纵观过往的房地产调控政策，通常是一二线核心城市房价急剧上涨，引来了媒体舆论的高度关注，中央基于资产价格泡沫的担忧和舆论压力出台政策打压房地产，各个地方政府出台具体的细则，如果政策效果不明显，调控加码直到行业基本面发生变化，房价下跌。但往往房价在下跌一段时间后又再次上涨，于是媒体舆论再次关注，全国性政策再次出台这一个循环展开。遗憾的是，由于过往政策关注的只是房价上涨的表面现象，没有涉及到本质，因此出现了政策屡调，房价屡涨的现象。此外，部分房地产市场健康发展的城市，也随着全国性政策的出台打压受到波及。从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。特征2：长效机制，管理预期（三）房价持续上涨，一二线城市上涨压力更大从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅指数来看，2012年10月起价格同比上涨城市逐步增多，2013年5月以后70个大中城市中，除了温州价格同比下降之外，其它69个城市同比均上涨。总体看，70个大中城市价格同比已经连续上涨9个月，且同比涨幅不断扩大。环比已经连续上涨15个月，但环比涨幅在4月以后有收窄的趋势，由于环比是同比的领先指标，我们预计未来价格同比上涨幅度也将逐步收窄。不同城市类型来看，一线城市由于需求旺盛，供应不足，价格上涨压力较大，10月一线城市新建商品住宅同比上涨幅度高达20.3%。二线城市房价上涨压力