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2011年中国房地产市场展望与对策xxw营销策划部2011.03目录一、国际经济形势简述二、国内经济形势简述三、2011年中国房地产市场展望（结合两会纲要）四、业界观点五、2011年2月全国土地和楼市市场数据分析六、xxw地产项目所在城市房地产形势及数据分析七、房地产企业应对调控措施及策略建议中国房地产行业发展离不开国内经济的发展，也离不开整个国际经济的发展。因此预判及展望2011年中国房地产市场形势就有必要对国际、国内经济形势进行分析。2011年很可能是国际形势、经济金融形势发生重大转折的一年，这一年从表面上看经济增长的恢复的程度、恢复的速度可能是非常健康的，美国、德国新兴市场国家已经呈现出了一片蓬勃恢复的景象，美国经济，今年3.5%的增长速度不成问题，甚至是4%，美国房地产1月份交易量价格都在逐步回升。德国过去这一年是东西德统一之后发展速度最快的一年，今年增长速度也不会慢下来。新兴市场国家也是一片蓬勃发展的景象，印度、巴西、南非等国家仍然保持了比较快的增长态势。一、国际经济简述一、通货膨胀在全球范围内开始抬头新兴市场国家里面中国的通胀是最低的，不管是按总的加权CPI来算，还是按照单个产品来算。印度、巴西等国家的CPI都比中国明显高很多。通胀威胁着新兴市场国家的增长，因为新兴市场国家应对通胀的能力应该说比发达国家更弱，其有更多再分配的负面影响。比如说最近突尼斯、埃及出现的变化，问题不是出在增长速度，除了社会因素之外，经济上就是价格高涨，尤其是粮食价格高涨所带来的百姓的抱怨。埃及这个国家50%以上粮食是从国外进口的，粮价一上涨老百姓抱怨很大，突尼斯也是类似情况。全球范围内通货膨胀物价上涨，从今年开始未来若干年会持续延续存在。即便是发达国家现在也开始看到了通胀的苗头，德国、欧洲等等国家也在出现2%以上的通胀上限的苗头。通胀具有长期性体现在，现今的经济发展是依赖于新兴市场国家，而新兴市场国家一方面在搞工业化、一方面搞城市化。工业化意味着农产品生产者逐步转移到城市，使得农业成本提高，城镇化意味着原料价格不断上涨。蓬勃发展的背后蕴藏着三大问题，这三大问题在未来一段时间会影响中国经济的发展。二、全球范围内的金融和财政方面的局部的危机正在酝酿尽管整个经济到目前来看金融危机、财政危机全局性的苗头还没有出现，预计未来三到五年，尤其新兴市场国家局部的类似于亚洲金融危机那样的危机可能会到来。因为目前表面上看一片蓬勃发展的一系列新兴市场国家，像巴西、印度，实际上它宏观经济的基本面是不稳定的。这些国家，危机前是处在财政赤字、处在经常帐户赤字之中，危机后仍然是财政赤字、仍然是经常帐户赤字。这些国家政府长期要借钱弥补自己的支出超过收入的部分。局部财政危机、局部金融危机的根子已经埋下了。三、针对中国的一系列的政策、经济对立愈演愈烈尽管国内也有很多问题，但从宏观上讲中国经济是优等生，增长速度是最快，贸易顺差、就业增长、投资上涨、金融稳定。国际社会认为中国已经不是发展中国家了，认为中国是先进的一个经济体，应该承担国际责任，应该升值，应该减少贸易壁垒，不能作为发展中国家来处理。这就是未来若干年中国所面临的非常严峻的国际形势。1、经济增速小幅回落，预计增长9%左右中国社科院3月16日发布2011年《宏观经济蓝皮书》指出，2011年国民经济增速将呈现出小幅回落的趋势，国内生产总值（GDP）同比增速呈现“前低后高”走势，全年增长估计达到9.1%，比2010年回落1个百分点左右。目前的中国经济是有大量内地市场的发展阶段、仍然是赶超型的发展阶段。2、人口老龄化问题、预计不会对未来五年增速下降带来压力关注经济目前发展阶段，一个55岁或者一个60岁的劳动者有能力和精力继续工作，3月两会代表就提出了延长退休年龄，利用好劳动力的问题。随着人口逐步老龄化，储蓄率逐步降低，消费逐步上升，随着蓝领工人工资逐步上升百姓可支配收入逐步上升。这时候消费相对不足、内需相对不足的矛盾恰恰就有缓解了。从中国经济发展阶段来看，未来五年中国劳动力相对短缺不会影响中国的增长速度。二、国内经济■地产延伸：中国养老地产预计到2050年,中国的老龄人口将达到4亿,占到总人口的1/4。据统计,目前北京超过60岁以上的老年人口已达226.6万人。在上海,这一数字更是高达300.57万,占总人口数的21.61%,人口老龄化水平比全国平均数字高出一倍,已经接近日本、瑞典等世界人口老龄化最高的国家水平。近日,美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元,并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅,计划将国外一种老年人住宅模式带至中国。2010年年底,由万科打造的“活跃长者计划”项目万科·幸福汇落户房山,成为万科在北京进军老年地产领域的首个试点项目。该项目以一系列独特的服务与特色配套,被认为在产品和理念上有望为北京老年地产带来质的飞跃。外资与龙头房企不约而同地进军老年地产,是否意味着,在中国发展了10年的房地产细分市场老年地产,有望摆脱“看得见、摸不着”的尴尬境地,进入一个快速发展的轨道。英国老年村的公寓可租可售,目前一套双卧室公寓的售价为30万英镑（英国平均年薪2.58万英镑（约合27万元人民币）,同时每户每季度需支付1500英镑服务费。一旦业主将来把公寓房出售,卖房款的10%归于老年村的经营者所有。在美国、日本和瑞典,类似这样的老年村也是比比皆是。而对于开发企业来说,虽然起初售价低廉,但却可以从物业转手中得到源源不断的收益。3、资源和环境的压力价格机制将会更多地运用于节能减排、运用于自然资源的消耗，众多开发商现在得开始琢磨提高节约能耗的等级。4、新一轮的改革开放十年前中国加入WTO，那时候想怎么样引进外资怎么样扩大出口。现在的改革开放是全方位的，更多的不是体现在增加出口，更多地是体现在如何走出去，更多地体现在如何参与国际游戏规则的制订，包括国际货币体制规则的改革。这一点是新一轮改革开放的重点。5、社会矛盾任何经济发展离不开基本的社会矛盾的缓解，完全解决社会矛盾是不可能的，任何社会都有矛盾。但如果社会矛盾超过一定临界点的话社会怎么发展。社会矛盾一个最直接的原因是收入分配，收入分配不均是所有社会矛盾的基本原因。从外国历史发展阶段看，人均GDP四千美元到五千美元，这个时候是收入分配不均最难受的时候。现在的蓝领工人的工资开始改善了，过去两年农村人均收入超过城里人了，也就是说我们收入差距正在走出一个倒U形曲线，现在开始有苗头，农民工工资涨的比白领的快，倒U型。应该从总体上、宏观上政府减税、政府让利，政府鼓励企业，给企业减劳动用工的税，鼓励企业更多雇佣白领阶层。这也是今年3月两会上税收制度的改革草案的出台原因。2011年很可能是经济形势发生重大转折的一年综上所述，2011年可能是经济重要转折年，新兴市场越出问题、发达国家越出问题，对中国的要求越高。通胀压力、局部财政金融危机的酝酿，还有针对中国各种各样不利的经济政策压力，在2011年是个转折年，未来会愈演愈烈。三、2011年中国房地产市场展望结合3月两会精神和纲要，对2011年中国房地产市场进行展望分析一、政策走势预判1、2011年新政力度将超过2010年，调控将进一步升级和深化政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。A、密集政策效力的持续时间：受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。通过观测各类城市限购后的市场表现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两至三个月。B、限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。C、各类政策对房地产市场的叠加影响：历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行测算。由于未来中国经济和政策执行面临很多不确定性，将测算分为悲观、中性和乐观三种。■悲观预测：假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。■中性预测：2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨1.5%。■乐观预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。3月全国两会，温家宝总理在政府工作报告中强调：要坚定不移地搞好房地产市场调控。表明：调控楼市，稳定房价，中央的决心坚定不移，力度有增无减。3月8日，两会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：如果房价不能稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。他表示，若出台新政，将会制定更为细化的系列措施，以遏制房价上涨。限购令目前没有停止的时间表。从去年1月份的“国11条”，4月份的“国10条”，到9月份多部委联合出手调控房价，再到年初“国8条”的出台，房地产税试点正式启动……一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然难降，现实与社会期待仍有相当距离。遏制投资投机，让房地产回归居住属性，已日渐成为社会共识，决策指向日益明确。房地产市场的调控不会一蹴而就，土地财政、保障房建设资金来源、市场监管等深层问题有待逐步解决，已经出台的各项调控政策也需要不断调整完善。调控政策数据体现：据搜房网数据监控中心统计，在目前33个限购城市中，约80%城市住宅成交量急跌。此外，2月有77%的城市商品房成交量环比1月下降，最高降幅76%，另有6成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。调控政策在两会体现：2、短期政策：应重点关注货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。通过对比狭义货币供应量(M1)和居民消费价格指数(CPI)同比增速，发现M1同比领先CPI六个月左右。也就是说，狭义货币供应增速下降的话，物价将会止涨而跌，但至少要滞后六个月的时间。2010年M1同比增速逐月已经明显回落，加上翘尾因素的影响。推测2