如何做好房地产投资的财务管理

如何做好房地产投资的财务管理房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营管理等活动中，期望获得投资增值的经济行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的投资行为。因为房地产具有保值增值的特点，通过对房地产投资与开发就是为了获得预期收益，以达投资目标的实现。一、房地产投资的特点（一）房地产投资对象的不可移动性土地、建筑物和建筑物附属设施是固定的，并应符合城市规划的总体要求，又因土地是不可再生资源，这决定了开发商无任意选择地段的余地，而房地产这一特殊商品的价格与项目所在地区的生产力水平和地理位置等有着很大的关系。（二）易受国家政策影响房地产业不仅是国民经济发展中的重要支柱产业，而且对实现小康生活、和谐社会起着十分重要的作用。因此，国家对房地产业发展和市场情况非常关注，这两年来国家对房地产市场的宏观调控，其影响是深远的。（三）投资金额大、开发周期长随着城市化的发展和人民生活水平的大幅提高，房地产开发已从过去仅解决居民住房问题朝现在讲究人居环境和具有品牌意识等方面发展。因此，开发周期比以往更长。而且土地是竞标所得，在项目前期就需要大量资金的投入，所以说，房地产业也是资金密集型行业。（四）投资的不确定因素多，风险大房地产投资的整个过程都有着不确定性因素，并环环相扣，存在诸多风险。追求规模和数量的扩张又是房地产企业发展的特点，一旦战略性失误将会引发财务危机等问题，企业在风险凸现时将是困难重重。二、财务管理在房地产投资中的作用房地产投资的财务管理是一个系统，其中包括对房地产投资企业本身及对所投资项目进行财务管理，贯穿于项目前期可行性研究、建设与营销、投资回收的全过程。在这过程中，财务管理的作用主要体现在以下三个方面：（一）项目前期的财务预测财务预测是房地产投资项目可行性研究中的重要部分，它通过对市场的诸多要素来定性分析，以判断其投资价值和规避风险，是投资决策的主要依据。因此，为了能使财务评价准确、并具有权威性，应从市场调查（包括国家政策、土地出让金、动迁估算、市场预测、建设规模等方面）到负债、权益分析等环节，进行深入的调研，使财务预测工作有章可循，并从不同角度来分析项目的投资价值。房地产投资项目前期决策失误与否，有无完整、准确的财务预测是关键。（二）项目实施期间的动态财务管理对投资项目进行实施阶段财务管理是必须的。在完成前期工作进入建设期时，从财务运作与审核把关的要求出发，应制订相应的财务管理制度，其中包括委派项目财务总监、工程费用支出核准制、委托会计事务所跟踪审计等。这些必要的规定从制度上保证了财务管理的监控作用。（三）项目完成后的财务评价房地产投资项目完成的财务评价，主要是评价项目对社会与经济发展所产生的作用，对投入和产出进行比较来计算费用和效益。进行财务评价，可采用以下三个步骤：1、进行投资费用的分析（1）审核房地产投资项目的全部费用，剔除非经济费用（包括非项目使用费用等）。（2）根据实际情况分类计算相关费用：例如：住宅小区内各种公间配套和基础设施费用。（3）按时间先后发生外部费用：外部费用主要是指土地出让金、规费、动迁费用等。2、计算经济效益（1）对全部房地产项目进行经济效益的经济价值计算经济效益的经济价值计算，不能完全按财务计算的结果来定，因其可能使经济效益的经济价值发生偏离，正确的经济价值必经过一定的调整。（2）计算相关效益的经济价值相关效益是指与房地产投资项目同时完成的服务性用房（非住宅），其出租、出售的效益以及其他相关的效益。3、评价房地产投资项目状况通过费用与效益的比较，计算房地产项目的经济价值，评价房地产投资项目的状况。计算净效益的现值，即按年计算总经济效益与总经济费用的差额，再贴现成净现值。三、做好房地产投资财务管理的对策和建议综上所述，财务管理是房地产开发项目顺利实施和投资目标得以实现的根本保证。那么，如何才能使财务管理系统达到高效运行呢？这就必须要有科学的方法来支撑。对此，我再提几点建议：（一）运用投资决策分析方法房地产企业面临的市场是多变的，由于开发效益的诱惑导致竞争日趋激烈，因而投资的利润率有逐年下降的趋势。每个企业在考虑投资开发某地块时，都期望能取得理想的投资回报。所以，把货币时间价值作为评价投资方案的基本标准。在投资决策分析中，可运用的方法有净现值法、内含报酬率、投资回收期、投资回收率等。（二）考虑机会成本及项目的投资风险机会成本即企业选择了一个投资方案，则可能要放弃其他的机会所带来的利益额。在决策中它的意义在于有助于全面考虑可能采取的多种方案以便寻求最大的投资效益。一般来说高风险可能会带来高收益。房地产项目的投资资金投入大、回收期长，若项目实施成功能为企业带来较高利润，失败则造成企业巨大的损失。因此，企业在投资策划时必须正确估计自身对风险的承受能力。（三）充分利用政策导向政府因城市化发展的需要，会对不同区域和时期有倾斜方向，优惠条件等政策出台。从近几年的情况来看，开发区将继续是房地产投资的热点，企业应有战略眼光，捕捉有利于自身发展的投资目标。有了投资目标，在方案论证前应进行广泛的信息分析和收集工作，并确保信息的正确性。在此基础上运用数学方法对被选方案的预期经济效果进行定量、定性分析，选择合适的投资时间、建设规模、资金使用方式，做出正确的投资决策。（四）通过市场调查来降低财务风险财务风险是指在投资经营过程中所出现的不确定性因素，导致实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息，从而进行科学决策。包括投资项目的选择，区位、时机的选择，融资及租售方案的选择等。把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。（五）加强财务管理来控制投资一个投资项目能否达到预期的效果，系统的财务管理是关键。这就要求财务管理者对项目实施阶段的每个环节都必须严格把关，如公司的资金状况、运行与使用的控制、各类信息数据正确的保证等，真正做到综合资金成本低、财务杠杆效益高，确保财务结构的动态优化。