房地产基础知识培训9421816261

房地产基础知识培训提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”培训目的：营销顾问,置业顾问通过该培训项目，了解进行房地产的基础知识，了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产业务的基本概念。培训对象：通利房产刚刚入行的新营销顾问,置业顾问提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2019/8/3提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”房产:房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产:地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。土地、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）：1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平：指水通、电通、路通及场地平整（2）五通一平：指水通、电通、路通、排水通、排污通及场地平整（3）七通一平：指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整房地产业：1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2019/8/3房地产一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场2019/8/3房地产二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场2019/8/3房地产三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场房地产的分类按用途划分居住房地产：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业房地产：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）旅游房地产，工业房地产，农业房地产其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构5、混合结构6、其他结构建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构4、其它建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——3层及3层以下2、多层——4层以上，7层以下3、小高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野等•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、学校等）•小区内部的配套设施（会所、游泳池、健身房、公园等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素我国住房改革的5个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段中国房地产代理业的市场变迁：三个阶段:业务介绍：住宅：包括普通住宅、公寓、别墅等商业地产：包括写字楼、配套型商铺、市场型商铺、酒店式公寓等嘉兴市场主要代理公司：1、大家房产2、超越房产3、新创咨询房产4、鼎丰房产如何选择理想的居住住宅1.地段：2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间如何选择理想的居住住宅7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施商业地产1.位置2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它融资及付款方式住宅：首套首付三成起，最高按揭七成，一般是贷6成，按揭年限不超过30年。公积金贷款个人最高可贷25万，夫妻可贷50万商业地产：首付五成起，最高按揭五成，按揭年限不超过10年。2019/8/3二手房交易手续费买方买方：1.5%普通住宅普通住宅；小于等于144㎡1．契税：非首套全部为3%3%非普通住宅非普通住宅；大于144㎡以上1%.小于90平方的普通住宅6元/㎡2．交易手续费12元/㎡80元无贷款权证登记费90元有贷款土地证费：33元中介费：1%（贷款）评估费：3.5‰担保费；0.6%2019/8/3卖方契税非首套3%(拆迁房的营业税年限按拆迁协议算，首次出售有土地出让金。）2005年11月前的拆迁协议按拆迁协议算后按产证日期算。卖方：1.普通住宅不满五年1.非普通住宅不满五年营业税：5.6%（全额）①.营业税：5.6%个人所得税：1%②.个税：2%或20%2.普通住宅满五年2.非普通住宅满五年①．个税：1%①.营业税：5.6%（差额）（唯一一套生活住房可免）②．个税：1.5%店面，商铺，写字楼：1.营业税：5.6%（差额）2.个税：20%（差额）或全额2%3.土地增值税：3%2019/8/3不贷款过户所需材料过户，办首次购房证明身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告交税。办房产证上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税办土地证双方私章，客户本人到场签字不是首次购房，则不需要首次购房证明2019/8/3商业贷款所需材料过户，办首次购房证明，交税的，贷款的身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告过户之后办理贷款。买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，收入证明，外地户口，需要出示本地交养老保险证明。首付款交接证明，评估报告交税办房产证，他项权证上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税办土地证双方私章，客户本人到场签字2019/8/3公积金贷款过户，办首次购房证明，交税的，贷款的身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告交税上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税公积金贷款买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，外地户口，需要占住证，首付款交接证明，评估报告。办房产证，他项权证贷款合同。客户签字办土地证双方私章，客户本人到场签字2019/8/3组合贷款过户，办首次购房证明，交税的，贷款的身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告交税上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税公积金贷款买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，外地户口，需要占住证，首付款交接证明，评估报告。公积金批下来办商业贷款身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，收入证明，外地户口，需要出示本地交养老保险证明。首付款交接证明，评估报告办房产证，他项权证贷款合同。客户签字土地证双方私章，客户本人到场签字2019/8/3水电过户二、水过户：少年路水公司三楼（82065821）/洪波路与常秀街交接口（82078840）1．新契证原件、复印件2．新户主身份证原件、复印件3．老户主身份证复印件3．买方银行卡三、电过户：1．以15………开头的,到秀洲国家电网(82420656)地址:东升路嘉兴广电中心东侧，丁香花园附近2．其余的可以到江南大厦对面的国家电网（82422044）3．电过户前需客户到银行办电费扣费委托，将户号提供给客户即可，户号可以打电话到国家电网查问。4．所需证件：（1）新契证原件、复印件（2）房东身份证复印件（2）买方身份证原件、复印件（3）委托回单及银行卡2019/8/3煤气有限过户四、有限电视过户（82080809、96371）地址：颐高电脑市场对面过户费10元1、买方身份证原件、复印件2、卖方身份证复印件3、买方银行卡五、煤气过户（82218680）地址：建国北路华普东方口腔医院第一路口左转买卖双方亲自到场1、新契证原件、复印件2、买方身份证原件、复印件3、买方银行卡、复印件4、卖方身份证复印件过户费5元水费：2.5元/m³燃气费：2.7元/m³电费：50KW内：0.538元50-200KW：0.568元201KW以上：0.638元谷电：0.288元有线电视费：14元/月房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法4、城市商品房销售管理办法5、中华人民共和国土地管理法6、中华人民共和国物权法7、全国住房公积金监督管理信息系统管理暂行办法