搜索
研究所www.xjsec.com1房地产行业2004年投资策略长期趋势：新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长短期趋势:良性泡沫、温和调整(增长速度相对下降)市场走势:板块走势仍难强于大盘投资策略:人弃我取建仓绩优地产股新疆证券研究所周德昕研究所www.xjsec.com2各机构的减持声＝房地产板块跌幅最深房价和销量的大幅增加地产上市公司业绩同比增加研究所www.xjsec.com3长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长未来三年，我国宏观经济继续快速增长我国经济未来20年高速增长,使我国明显希缺的土地的价格长期看涨的主要原因。人均GDP对比（按1990的价）单位：美元年份1820187019131950197319901998美国1257244553019561166892321427331日本66973713871926114391878920410中国60053055243983918583117研究所www.xjsec.com405101520253019961997199819992000200120022003房地产投资增长率%固定资产投资增长率%GDP增长率%长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长未来三年，我国宏观经济继续快速增长研究所www.xjsec.com5长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长住房制度改革释放大量住宅需求90年代中期以前建设的住宅升级：14.6亿平方米中的大部分需要改善住房条件全国住房成套率全国平均为７５％，尚有1.5亿平方米的危旧房需要改造。研究所www.xjsec.com6长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长城市化水平迅速提高城市化的国际比较，2002020406080100中国印度泰国墨西哥马来西亚巴西俄罗斯韩国％城镇人口在总人口中的比重％050100150200M2瑞典1990法国1992美国1995发达国家家庭住宅平均使用面积全国城镇居民家庭住房现状调查 单位：平方米7.80%32.70%35.50%14.10%5.40%4.50%20以下20－4040－6060－8080－100100以上城镇人口比重13.2619.520.626.2336.0645500204060194019601980200020202040年份比例%1953196419821990200020102020研究所www.xjsec.com7长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长高峰出生人口使住房需求重叠0510152025303540197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001％出生率012345195319641982199020002010E2025E0%20%40%60%80%100%120%家庭人口数依赖人口数研究所www.xjsec.com8长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长未来三年，我国宏观经济继续快速增长通过消费弹性系数法预测非住宅商品房需求和城市化水平法预测住宅商品房需求，2004－2006年商业用房和住宅用房总需求量为9.08亿平方米，每年平均需求量为3.02亿，发展潜力巨大。研究所www.xjsec.com9短期趋势:良性泡沫、温和调整良性泡沫当前我国房地产业正处于周期中快速发展阶段依据2003.1－11月供求总量平衡商品房空置率和房价收入比仍处警戒线之下泡沫主要集中于一级城市和东部地区的二级城市供给结构背离需求结构良性泡沫结构性泡沫研究所www.xjsec.com10短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整—行业增长速度将下降（调整的必然性）2001年以来房地产政策导向从宽松向趋紧转变研究所www.xjsec.com11研究所www.xjsec.com12短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整—行业增长速度将下降（调整的必然性）目前政治经济背景决定2004年房地产政策走向仍将趋紧房地产泡沫＝经济过热金融风险总量控制、结构性调整强化行业集约化经营调整货币供给结构强调金融安全研究所www.xjsec.com13短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整—行业增长速度将下降（调整的必然性）未来三年将出台政策的影响研究所www.xjsec.com14短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整（调整的温和性）良性的宏观政策经济环境财政政策货币政策利率政策汇率政策继续执行相对稳健的政策研究所www.xjsec.com15短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整（调整的温和性）本轮调整所处的经济大环境要好于前轮研究所www.xjsec.com16短期趋势:良性泡沫、温和调整预计2004年房地产行业走势仍将以20％左右的速度增长房地产紧缩政策效应将在2004年明显体现国房景气指数下降到105点左右研究所www.xjsec.com17短期趋势:良性泡沫、温和调整预计未来走势房地产周期-2002040608019851990199520002005年月投资增长率121文件、国务院通知、银监会监管文件研究所www.xjsec.com18短期趋势:良性泡沫、温和调整政策调控使温和调整显现1001021041061081102002.12002.32002.52002.72002.92002.112003.12003.32003.52003.72003.9研究所www.xjsec.com192004年亮点：深圳区域、重点项目房地产1）深圳房地产在经历了长达５年多的调整后，在“深圳重定位＋深港加强合作”的积极影响下，深圳房地产市场将先于我国其他地区房地产市场结束调整，并重新进入高速增长期；国资改革深入和宏观政策经济面明显改观的情况下，深圳本地地产上市公司的业绩将取得突破性增长或改观。2）上海房地产面临较大的调整压力，中高档房价格的下跌幅度将在10％－20％。但上海沿江开发、洋山深水港和浦东国际机场二期工程建设、世博会工程、陆家嘴国际金融中心的建设都给相关的房地产公司带来发展机会。3）北京房地产继续维持温和调整的走势，并在下半年结束调整，重新快速增长,受惠于奥运的房地产建筑公司将会因此而提升业绩。研究所www.xjsec.com20投资策略：不重行业重个股，“人弃我取”建仓绩优地产股在被抛弃的地产板块中，并不亚于核心资产股基本面的蓝筹地产股凸现难得的买入时机。建议重点关注深圳本地地产股、北京奥运股、受惠上海开发股，按“低市盈率＋低市净率＋高净资产收益率”标准选出一级股票(短中长线看好):招商局Ａ、万科A、上海建工;短期中性,中长期看好:北京城建、金地集团、陆家嘴、银基发展、阳光股份、沙河股份、中国国贸、长春经开、亚泰集团。研究所www.xjsec.com21强势地产股的操作可以随房地产行业周期而动房地产周期与强势地产股周期比较02040608019921992.5199319941994.519951995.5199619971997.519981998.5199920002000.5200120022003.605001000150020002500房地产投资增长率走势强势地产股指数走势研究所www.xjsec.com22研究所www.xjsec.com23股票名称股价（元）流通股（万股）2003年三季度（元）EPS（元）P/E（倍）短期评级长期评级每股净资产EPS2003E2004E2005E2003E2004E2005E招商局A10.09170255.560.420.710.840.9114.2112.0111.09推荐推荐万科A5.99930273.170.200.380.500.5515.7611.9810.89推荐推荐上海建工6.97234004.120.200.300.3323.2321.12推荐推荐北京城建8.91150002.790.140.220.3440.5026.21推荐推荐金地集团11.5990005.330.350.6817.04持有推荐陆家嘴11.14160522.840.250.3928.56持有中性银基发展5.50178543.820.030.1732.35持有中性香港地产股平均15中国海外16长江实业20研究所www.xjsec.com24非常感谢！