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投资性房地产实务本章知识框架外购非投资房产转为投资性房产成本模式公允价值模式已出租的土地使用权持有准备增值转让的土地使用权已出租的建筑物初始计量后续计量投资性房地产的转换与处置投资性房地产自行建造1投资性房地产核算范围2投资性房地产的初始计量主要内容3投资性房地产的后续计量5投资性房地产的减值和处置4投资性房地产的用途转换投资性房地产转换公允价值模式下投资性房地产核算投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量学习重点学习难点本章学习目标通过本章学习，你应能够：1、掌握投资性房地产的概念与范围；2、掌握投资性房地产初始计量的核算;3、掌握投资性房地产后续计量的核算；4、掌握投资性房地产转换（难点）与处置的核算。第一节投资性房地产核算范围投资性房地产的定义投资性房地产的特征投资性房地产的范围P159投资性房地产定义房地产土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。P159土地和房屋及其权属的总称投资性房地产为赚取租金或实现资本增值或者两者兼有投资性房地产的特征投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产能够单独计量和出售P159投资性房地产的范围投资性房地产已出租的土地使用权持有准备增值转让的土地使用权已出租的建筑物P160强调：自有产权不属于投资性房地产持有并准备增值后转让建筑物（即炒楼）属不属投资性房地产？作为存货的房地产自用房地产企业生产、管理、经营用。不属于，属自用房地产公司开发的商品房下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业正在开发的商品房和土地C.企业生产经营用的厂房、办公楼D.企业经营性出租用的办公楼例题-选择题1D例题-选择题21.下列不属于企业投资性房地产的有（）。A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B.企业持有并准备增值后转让的房屋建筑物C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.房地产企业拥有并自行经营的饭店BD例题-选择题3关于企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产的说法正确的是（）A属于投资性房地产B按照市场价格收取租金属于投资性房地产C属于自用房地产D按照内部价格收取租金属于投资性房地产C例题-选择题5关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有()A已出租的建筑物是以租赁(含融资租赁)方式出租的建筑物B已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物C用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权D用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨的方式取得的土地使用权E已出租的建筑物是以经营租赁(不含融资租赁)方式出租的建筑物BCDE例题-选择题下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业开发的准备出售的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物A第二节投资性房地产初始计量投资性房地产确认条件不同渠道取得投资房产的核算P162投资性房地产应当按照成本进行初始确认确认条件：符合投资性房地产的概念并同时满足两个条件1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。确认时点：租赁期开始日，自用土地使用权停止自用日投资性房地产的确认条件和时点P162账户设置（成本模式）一级科目说明投资性房地产核算成本模式下投资性房地产的取得的成本投资性房地产累计折旧核算投资性房地产（建筑物）的计提的累计折旧（与累计折旧相同）投资性房地产累计摊销核算投资性房地产（土地使用权）计提的摊销额（与累计摊销相同）投资性房地产减值准备核算投资性房地产计提的减值准备一级科目明细科目说明投资性房地产成本核算公允价值模式下投资性房地产取得的成本公允价值变动核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。公允价值变动损益核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。账户设置（公允价值模式）P162投资性房地产初始计量的核算--外购、自行建造投资性房地产确认时点：只有在购入（外购）、自行建造或开发活动完成（自行建造）的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理成本包括：外购：价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出自行建造：建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。成本模式公允价值模式借：投资性房地产-XX贷：银行存款（外购）在建工程(自行建造）借：投资性房地产—成本(XX）贷：银行存款（外购）在建工程(自行建造）账务处理:外购投资性房地产P162例8-6，8-7•2008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。•3月18日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给乙公司使用，为期5年。•4月6日，甲公司购入写字楼，其实际成本为2200万元，全部用银行存款支付。•假定不考虑其他因素。•请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）成本模式：4月6日：借：投资性房地产-写字楼2200贷：银行存款2200公允价值模式：4月6日：借：投资性房地产-成本（写字楼）2200贷：银行存款2200如果甲与乙公司约定自09年1月1日起将写字楼租赁给乙公司使用那么甲公司在2008年4月6日购入该房地产时该如何处理？2008年4月6日：借：固定资产2200贷：银行存款22002009年1月1日：借：投资性房地产2200贷：固定资产2200自行建造投资性房地产：建造或开发活动完成的同时开始出租20×8年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房.20×8年9月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×8年10月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）该块土地使用权的成本为900万元；三栋厂房的实际造价均为1000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。自行建造投资性房地产P163例8-8成本模式:2008年10月5日：借：投资性房地产—厂房1000万贷:在建工程1000万借：固定资产—厂房2000万贷:在建工程2000万转作投资性房地产的土地使用权：=900×1000/3000=300借：投资性房地产—土地使用权300万贷：无形资产—土地使用权300万2008年3：借：无形资产900贷：银行存款900公允公允价值模式:甲企业在2008年10月5日应进行的账务处理为：借：投资性房地产—成本(厂房)1000万贷:在建工程1000万借：固定资产—厂房2000万贷:在建工程2000万转作投资性房地产的土地使用权：=900×1000/3000=300借：投资性房地产—成本(土地使用权)300万贷：无形资产—土地使用权300万•2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。•5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。•6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。•假定不考虑其他因素。•请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）补充例题1如果A与B公司约定自07年8月1日起将写字楼租赁给B公司使用那么A公司在2007年6月1日购入该房地产时该如何处理？成本模式：A公司应于2007年6月1日编制如下会计分录：借：投资性房地产-写字楼500贷：银行存款500公允价值模式：A公司应于2007年6月1日编制如下会计分录：借：投资性房地产-成本（写字楼）500贷：银行存款5002007年6月1日：借：固定资产500贷：银行存款5002007年8月1日：借：投资性房地产-写字楼500贷：固定资产500非投资性房地产转换为投资性房地产（具体核算在第四节学习）投资性房地产非投资性房地产（自用，存货）下列投资性房地产初始计量的表述正确的有（）．A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理例题-选择题6ACD例题-选择题2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的契税为2万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值为（）万元。A.102B.100C.98D.104A第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量成本模式计量的投资性房地产的后续计量公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量投资性房地产后续支出P164投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。成本模式可以向公允价值模式转换，公允价值模式不能向成本模式转换。后续计量原则：投资性房地产的后续计量•按照固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定对投资性房地产进行后续计量：•与固定资产及无形资产相关处理相同，只是科目不同。如按月计提计旧或进行摊销等•累计折旧投资性房地产累计折旧（建筑物）•累计摊销投资性房地产累计摊销（土地使用权）---采用成本模式进行后续计量P1641.计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧（建筑物）投资性房地产累计摊销（土地使用权）2.租金收入借：银行存款（其他应收款）贷：其他应务收入3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。账务处理：P164【例】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，以前未计提减值准备。购买借：投资性房地产-办公楼１８00贷：银行存款１８001．计提折旧每月计提折旧1800÷20÷12＝7．5（万元）。借：其他业务成本7.5贷：投资性房地产累计折旧7.52．每月确认租金借：银行存款（或其他应收款）8贷：其他业务收入83．年末计提减值准备借：资产减值损失510（1710-1200）贷：投资性房地产减值准备510【例8-10】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为3600万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金16万元请做甲企业有关账务处理。P1641．计提折旧每月计提折旧3600÷20÷12＝15（万元）。借：其他业务成本15贷：投资性房地产累计折旧152．确认租金借：银行存款（或其他应收款）16贷：其他业务收入16补充例题：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧(按月计提)。该办公楼占土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年(按月摊销)。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。（该办公楼账面价值为490.4万元）请做甲公司该投资性房